家を売るときに買主様と固定資産税について取り決める必要がある
不動産の基礎知識

家を売るときに買主様と固定資産税について取り決める必要がある

家を売る際、その家にかかっていた固定資産税をどうするのかを決める必要があります。ここは購入者と売主様との間でも、正しく取り決めを行わないともめ事が怒りやすい部分です。ここでは、家を売った際、そして買った際の固定資産税の取り扱いについて解説いたします。

固定資産税を負担する義務を負うのはあくまで1月1日の所有者

固定資産税は、毎年1月1日を基準日とし、土地や家屋のほか償却資産を有する人が所有するこれらの固定資産税に対してかかる税金です。そしてこの税金は、それぞれの資産の評価額を基準に算出される金額に応じて決定されます。1月1日時点での納税義務者がその土地が所在する市区町村などの地方自治体に納付します。
納税通知書に記載されている基準日は毎年1月1日ですが、税額が算定され納税通知書が届くのは「4月1日~翌年3月31日」までの「1年度分」での内容となります。

例として、平成30年度分(平成30年4月1日~平成31年3月31日)までの固定資産税を算定する場合は、基準日である平成30年1月1日の土地の所有者が納税義務者となります。

したがって、平成30年8月に売買を行った場合、もし売主様が当該年度分を全部支払っているなら、所有者とはならなくなった8月以降の税金分を負担するのはおかしいのでは?と思います。一方で買主様としては、「1月1日時点では所有者ではないため納税義務はない」と感じてしまうこともあり、両者間にトラブルに発展することもあるようです。

こういったことをなくすため、仲介物件の場合不動産仲介会社が一般的な分け方を提示し、税負担を平等にすることが通例です。

引き渡し日の前日までの分を元オーナーが、引き渡し日以降の分を新オーナーが負担

引き渡し日の前日までの分を元オーナーが、引き渡し日以降の分を新オーナーが負担

一般的には、当該物件における固定資産税の負担について売買契約書に記載されます。
その内容として、税金を12月に均等割りし、引き渡しの月に関しては、引き渡し日を境に日割り計算をする方法がとられることが多いようです。ここは仲介する不動産仲介会社の提案や双方の合意によっても変わるため、売買契約書を作成する際に話し合いは必須です。引き渡し日のタイミングによっては、引き渡し月の末日を基準にそれ以前は売主様の負担、それ以降は買主様の負担と考えることもあるようです。

固定資産税は節税効果がない?

買主様側としては少しでも税負担を減らすために、売買契約書に盛り込まれる固定資産税の負担に関してシミュレーションを繰り返すことでしょう。月割りや日割り計算をしても1日300円~500円程度の負担ですので、買主様側の負担額はさほど変わりません。
売主様側としては、早い段階で固定資産税を完納することで「納税報奨金」が得られる場合があります。多くの自治体はこの制度を廃止していますが、まだ報奨金制度を行っている自治体での売買の場合は、売買が決まった時点で完納すれば幾分かの節税につなげることができます。

元オーナーが全額支払い、新オーナーが自身の分を元オーナーに支払う

元オーナーが全額支払い、新オーナーが自身の分を元オーナーに支払う

さて、売買契約成立後の固定資産税の支払いについて買主様側としては不安が残ることでしょう。
売買契約時に固定資産税の負担に関する取り決めを行った場合でも、法律上の納税義務者は1月1日時点の所有者である売主様となります。
固定資産税は毎年5月~6月にかけて納税通知書が送付されます。

売却後、納税義務者である売主様が引越しをしても転居先に必ず届きます。売主様は納期限に合わせて納付しなければいけません。できれば買主様から固定資産税相当額を預かった時点で完納してしまった方がよいでしょう。

売買契約で合意した固定資産税の買主様負担金は、購入代金とは別に支払います。1月1日時点での固定資産評価額が出ていれば、5月に発送される納税通知書を待たずとも、自治体の税務課に問い合わせることで固定資産税額を知ることができます。

まとめ

不動産の売買時にはいろいろな税金の負担が気になりますが、その中でも買主様がうっかり見落としてしまいがちなのが「固定資産税の負担」です。築年数が経過した中古物件であれば買主様側の税負担もわずかで済みますが、まだ新築であったり、建物の評価額高い場合は思わぬ出費にびっくりする人も少なくないでしょう。仲介する不動産仲介会社を橋渡し役に、きちんと話し合いながら納得できる税負担をしていきましょう。そのためには、売主様・買主様ともに固定資産税への理解が必要になります。

<監修者>
田井 能久
不動産コンサルタント
不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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