家を売るとき土地の測量はしておいたほうがよいのか?
不動産の基礎知識

家を売るとき土地の測量はしておいたほうがよいのか?

不動産を売却する際には「土地と家屋」をセットにして売却することが多いと思います。その中で起こる代表的なトラブルとして考えられるのが「土地の面積と境界線」に関することです。区画整理された土地であればさほど多いわけではありませんが、古くからの土地などは境界が不明なことが大きなトラブルに発展することもあります。ここでは不動産の売却と測量について解説していきます。

家を売却する前に土地を測量しておく意義

家を売却する前に土地を測量しておく意義

今では、不動産仲介会社が土地を仲介する前にその土地の現況を確認することが一般的ですが、売出時にネットなどで表示されていた土地の面積と、登記簿謄本(全部事項証明書)に記載されている面積が異なるというケースも少なからず存在します。
前述したようにこのようなトラブルは、新興団地など土地区画整備が行われた場所よりも、古くからある土地や、もともとは田畑だった土地に見られます。
新オーナー(買主様)とトラブルになる前に事前に測量を行い、土地の面積を確定させる作業をおこなうことが望ましいです。

買主様(新オーナー)から境界確認書を求められることもある

買主様は「これから地域に根差した生活をするために、不動産選びをしたい」という気持ちをもって不動産を探すと思います。そのとき買主様は、隣地を意識した行動を取る必要があります。
「昔は隣家との境界線トラブルがあった土地」「隣が長く空き家になっていて、所有者がだれかわからなくなっている土地」というような内容がそれにあたります。また、家を改築する際などに「故意に実際の境界線を示す杭が自分の敷地に入りこむ場所に打たれていたことが分かった」というトラブルも見られます。土地の境界に関して裁判に発展したケースも存在するため、買主様は売買契約を締結する前に、売主様(現オーナー)に境界確認書の提出を要請することがあります。

境界確認書とは?

境界確認書とは、お隣同士が立ち合いを行い、隣り合わせとなる土地の境界について確認を行った旨を記した書類です。
民間同士の境界を確認したものを境界立合確認書、民間と道路などの官有地に関して境界を定めたものを境界確定書と区別する場合もありますが、ここでは総称して境界確認書とします。土地家屋調査士による測量を行った上で境界を確定させ、「境界杭(きょうかいくい)」を境界点に設置したことを所有者同士で確認した境界確定測量図も作られます。
境界確認書を作成する事例として、以下のことがあげられます。

・境界杭が打たれていない
・境界線があいまいで、塀やフェンスなどが張られていない

また、登記された土地であっても、登記された日付が古い場合は確認の意味を込めて実測するとよいでしょう。登記された当時は面積や境界を確認したつもりでも、実は勘違いであったり、測量技術の進化で面積に誤差があることが判明することもあるので、新たに売買する際に、再度この境界確認書をとることも考えてもいいかもしれません。

土地の測量は35万~45万円

土地の測量は35万~45万円

土地の測量は土地家屋調査士の有資格者が担います。気になるのが測量にかかる費用です。測量の費用は面積や手間の大変さによって変わるため、一概にいくらということができません。
係争中の不動産や競売物件、現況土地の境界を示すためのブロック塀などがない土地などは費用が高くなる傾向にあります。また、過去に境界でもめた経緯がある土地なども時間と普段以上の慎重さを要しますので、費用が高くなる傾向にあります。
単純に正確な測量が必要というだけではなく、官有地(道路や河川などがこれに当たります)と民有地との境を確定させるため「官民査定」と呼ばれる行為が必要になる場合も考えられ、時間と費用を要することがあるのです。

一般的な相場として、住宅地の測量の場合、市や国の担当者による官民査定(立ち合い)ありの状態で実測図等資料作成・筆界確認書作成を含め35万円~45万円が一つの目安になります。境界杭の設置や土地の状況によってはそれ以上かかることもありますので注意が必要です。

測量費用の負担は誰がする?

思わぬコストとして発生した測量費用に関しては、誰が負担すべきでしょうか?
とくに、測量費用の負担に関しては売主様・買主様どちらが負担するかといった決まりはありません。一般的には双方での話し合いでの決定にゆだねられますが、売主様負担となることが多いようです。
土地の問題を解決し透明になった状態で引き渡すことで、売主様としても安心して手放せるのではないでしょうか。

まとめ

土地の売買をおこなうときには、買主様から境界確認書の提示を求められることがあります。土地家屋調査士へ支払う測量費用は一般的に売主様が負担することになりますが、土地の問題をクリアにしてから売却することが安心材料にとなるともいえるでしょう。

<監修者>
田井 能久
不動産コンサルタント
不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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