家を「売る」or「貸す」か?どちらのメリットが大きいの?
不動産の基礎知識

家を「売る」or「貸す」か?どちらのメリットが大きいの?

転勤や家庭の事情などによって今の持ち家を引き払う必要が生じた場合、この家の処遇について考えなければいけません。家を「売る」もしくは「貸す」、持ち主にとってどちらを選択した方がよいでしょうか。少しでもメリットがある方法を選ぶためポイントを解説いたします。

使わない家を売るか貸すかしたほうがよい理由

使わない家を売るか貸すかしたほうがよい理由

もし、これまでの我が家を空き家のままにしていた場合、所有権はそのままですので、固定資産税を負担し続けることになります。また人が住んでいない家は明らかに傷みが早くなります。
期限付きでスタートした転勤で、すぐに戻れると思ってそのまま空き家にすることもあります。多少の手入れはしていても、その転勤が長引いてしまえば、すっかり設備や仕様が古くなり、住み心地の悪い家になっている可能性もあるのです。
さらに、空き家のまま放置して手入れをせず庭木が外観を損ねている場合や、衛生上の問題や倒壊の危険が近づいている場合、「特定空き家」として指定され行政指導を受ける可能性も否定できません。そうなれば持ち主にとって大きなダメージになるため、「当面住まうことがない家」は売るか貸すことを選択することをおすすめします。

家を売却するメリットとデメリット

家を売却する際のメリットとデメリットについて考えていきましょう。まずはメリットについてです。

① 売却代金を得ることができる
家を売却し、買い手がついた場合には売却代金から費用を引いた分が手元に入ります。そのお金を元手に住み替えなどすることができます。

② 税金・維持管理費の負担がなくなる
所有権移転をおこなうことで、固定資産税の納税義務者は買主様となるため、その後の税金負担はなくなります。また維持に関する費用も売却後は買主様が負担することになるので、維持管理費も必要なくなります。

続いてデメリットについてまとめます。

① 売却損が出てしまう可能性
家を売却する際に、家の価値が下がっている・土地そのものの評価額が下がっていることがあり、購入した時の価格より低い金額で売却せざるを得ない場合があります。

② 数年後にはその土地へ戻る場合はデメリット
期間限定の転勤などで数年後にはその土地へ戻ることが確約されている場合に売却した場合、転勤生活を終えその土地に戻った場合に新居を探さなければいけなくなります。
そのため、新たな家を探す手間や家財道具などの付帯費用がかかります。

家を貸すメリットとデメリット

家を貸すメリットとデメリット

家を貸すメリットとデメリットについて考えていきましょう。まずはメリットについてです。

① 不労所得が得られる
家を保有したままにすることで賃貸料という不労所得が得られます。長く賃貸物件として活用することができれば、購入に要した資金を十分に回収できる可能性があります。

② リロケーション物件として貸し出せる
「期限付き借家権」や「定期借家権」という借地借家法の適用で「転勤先にいる期間だけ」の契約で家を貸すことが可能になりました。いわゆるリロケーション物件として運用する方法です。
賃貸借契約をする期間はその家に住んでもらえるうえ、簡単な家の手入れなどをしてもらえます。

続いて、デメリットについてまとめます。

① 修繕費や固定資産税等の支出はある
賃借物件として貸した場合、契約方法によっては日常的な維持管理を賃貸人に負担することができるので、所有者の負担はほぼないといえます。しかし、修繕を必要とする場合や固定資産税の負担については、所有者がおこないます。

② 入居者が見つからない可能性
賃貸物件として広告しても入居者が見つからなければ、空き家となり賃料は入りません。

③ 賃貸料の値下げリスクがある
長い期間賃貸に出していると、更新や入退去のタイミングで家賃の値下げ交渉を強いられることもあります。これはある程度認識すべきリスクですが、メンテナンスなどを怠らないなどの努力により家賃を据え置くことも可能です。

まとめ

使わなくなった家の処遇は、所有者の生活背景によって「売る」「貸す」のいずれのメリットが上なのかが異なります。数年後のライフステージなどを考えながらよい方法を模索していき、必要に応じて不動産仲介会社に相談をするのもよいでしょう。

<監修者>
田井 能久
不動産コンサルタント
不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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