不動産売却を途中でキャンセルすることはできるのか

基礎知識
不動産売却を途中でキャンセルすることはできるのか 不動産売却を途中でキャンセルすることはできるのか

不動産売却では、一度締結した売買契約を必ず完了しなければいけないということはありません。売主様・買主様にやむを得ない事情があれば、契約途中(売却活動中)や契約後(売買契約から所有権移転までの間)であっても売買契約のキャンセルが可能です。ただし、売買契約キャンセル時はその段階によって違約金が発生するケースがあるため注意してください。
今回は、不動産売却の契約中・契約後など、各ステップにおける売買契約のキャンセル可否、違約金が発生するケースについて解説します。

不動産仲介会社に仲介を依頼した後のキャンセル

不動産仲介会社に仲介を依頼した後のキャンセル

不動産仲介会社に仲介を依頼した後は、通常、「売買契約の締結」と「物件の決済・引き渡し」を経て不動産売却が完了します。

この間、広告出稿や買主様との手続きなどいくつかのステップがありますが、いずれのシーンにおいても仲介を依頼した後のキャンセルは可能です。ただし、媒介契約が専属専任媒介の場合は、自己都合でキャンセルできない場合があるので注意が必要です。

また、一度依頼した仲介(媒介契約)をキャンセルする際は違約金やキャンセル料も発生しやすいため注意しましょう。以下では、やむを得ず仲介をキャンセルする主な事例をまとめました。

・不動産を売却せずに相続することになった

・不動産を売却せずに賃貸に出すことになった

・さまざまな工夫を施しても購入希望者が見つからなかった

・買主様の都合により契約解除の申し出があった

また、不動産売却のキャンセルには大きく分けて「媒介契約中のキャンセル」と「売買契約締結後のキャンセル」があります。それぞれにどのような特徴があるのか、次で見ていきましょう。

媒介契約中のキャンセル

不動産仲介会社に仲介を依頼するために締結するのが「媒介契約」です。

前述のとおり、不動産仲介会社と媒介契約を結んで仲介を依頼した後でも、契約をキャンセルすることは可能です。

一般的に、不動産仲介会社は媒介契約を結ぶと本格的な売買活動を開始します。広告掲載や購入希望者の問い合わせ対応などその活動は多岐にわたりますが、これらの活動を開始した後だとしても不動産仲介会社がキャンセルを拒否することはできません。

また、媒介契約を締結して売買活動を行っていたとしても、買主様との売買契約が成立しないかぎり不動産仲介会社への媒介報酬(成功報酬)は発生しません。これは宅地建物取引業法によって定められていて、すなわち媒介契約中のキャンセルに金銭的なペナルティーがないことを表しています。

不動産仲介会社によっては売却活動を継続したいと担当者からお願いされる場合もありますが、売主様に継続の意思がない場合、それ以降の売却活動は行われません。

売買契約後のキャンセル

買主様との売買契約を結んだ後のキャンセルではどのような流れになるのでしょうか。

売買契約締結後に契約のキャンセルを希望する場合、一般的に相手方が「契約の履行」に着手していると契約解除が行えないため注意してください。契約の履行とは、主に以下のような行動を指します。

<契約の履行に該当する行動>

売主様 所有権の移転手続き
分筆登記手続き など
買主様 中間金の支払い
残代金の支払い など

不動産売却においては、買主様が契約の履行に着手した後に売主様の希望で売買契約のキャンセルをおこなうと「契約の不履行」により損害賠償のリスクなどが高まります。
やむを得ない理由から売買契約をキャンセルしなければいけない場合、買主様や不動産仲介会社への金銭負担が生じることを覚えておきましょう。

違約金が発生するケース・しないケース

既述のとおり、売買契約のステージ(進行状況)によっては、売主様の金銭負担が避けられません。とくに売買契約締結後の契約解除では不動産仲介会社や買主様へ支払う違約金が発生する可能性があるため注意してください。
以下では、違約金が発生するケース・しないケースをまとめました。

<売買契約ステージごとの違約金の有無>

売買契約ステージ 違約金
1 媒介契約を結ぶ前 なし
2 媒介契約を結んだ後 原則、なし
3 売買契約を結ぶ前 原則、なし
4 売買契約後、契約の履行に着手する前 原則、なし
5 売買契約後、契約の履行に着手した後 あり

売買契約のキャンセルで発生する違約金は、成約価格の1割が相場です。不動産仲介会社が自ら売主様となる場合の違約金は宅地建物取引業法(38条)により2割以下であることが定められていますが、そうでない当事者間の売買契約の違約金の価格には制限はなく、自由に取り決められます。キャンセルに至る事由が買主様起因・売主様起因なのかで違約金の動きは変わりますが、違約金として手付金の放棄や手付金の倍返しをおこなうことでキャンセルする形が多いでしょう。

その一方で、売買契約を締結し、代金の支払いも済ませて登記の移転手続きもしたのに、最終的に引き渡しを拒んで売買契約をキャンセルする場合には、契約ステージは上記表で「5」にあたるため、漏れなく違約金が発生します。
売主様は買主様に対し、売買契約書に定められた所定の金額を負担して契約を解除する流れとなります。

一方、売主様・買主様・不動産仲介会社に落ち度がなく特約(融資利用のローン特約など)により融資承認期日までに契約の解除が行われる場合、違約金は発生せず手付金は買主様へ返還されます。
また、違約金以外にも手付解除と呼ばれる「売買契約成立後にその契約を解除する」と手付金を倍返さなければいけないケース※もあります。

※融資が下りなかった「融資非承認」が原因の契約締結後の手付解除も同様に倍返しになるケースがあります。

違約金や手付金倍返しの有無など、キャンセル内容はタイミングやキャンセル事由によって異なるため、不安があれば事前に不動産仲介会社へ相談しましょう。

まとめ

不動産売却のキャンセルについてまとめてまいりました。

不動産売却では、売買契約を結ぶ前の媒介契約のキャンセルに関しては、基本的には違約金なしでキャンセルが行えるものの、売買契約を結んだ後は違約金が発生しやすいため注意してください。

自己都合によるキャンセルで違約金を発生させないためにも、綿密な不動産売却計画を立て、不動産仲介会社と契約を結んだ後にキャンセルをしないよう心がけましょう。

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

<監修者>

田井 能久

不動産コンサルタント

不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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