水漏れ（漏水）しているマンションは補修してから売却を！マンションの売却と瑕疵担保責任について

マンション売却時に水漏れが起きている場合、成約価格から値引きすることで売却することは可能です。

しかし、水漏れを対処しないまま売却する行為にはさまざまなトラブルを引き起こす可能性があるため、推奨されません。その理由のひとつは、水漏れの状況によっては、買主様から訴えられるなど大きな不利益につながることが考えられるからです。

また、水漏れがほかの住戸に影響を与えていると、水漏れ被害に遭った住民から訴えられる可能性も少なくありません。その場合、損害賠償額として数百万円を要求されることもありえます。そのようなトラブルにまで発展してしまった場合、マンションの売却は成約に至らない可能性もかなり高くなってしまいます。買主様の立場で考えてみても漏水が補修されていないマンションは買いたくないという方が一般的と思われます。

たとえ最終的に成約に至ったとしても、それまでの間に、マンションの価格を値下げせざるを得ず、当初想定していた価格では売却できなかったという結果を招きかねません。

できる限り適正な価格で売却したいと考えるのであれば、マンションの水漏れはきちんと補修してからにしましょう。

不動産には告知義務と呼ばれるものがあり、葬儀場などの周辺環境が好ましくない場合や、過去死亡事故などが合った物件など心理的瑕疵がある場合、売主様は買主様に事前にそれを告知する義務があります。この告知義務は水漏れなど、生活環境においても適用されます。

水漏れについて告知していなかったことがたとえ故意でなくても、過失として売主様に損害賠償責任が発生する場合もありますので、告知義務については特に注意が必要です。たとえば、ずいぶん昔に水漏れに対して応急的な処置だけを施してそのまま放置し、そのことを売主様が忘れて買主様に伝えていなかった場合も、告知義務を怠ったことになりますので注意しましょう。

水漏れの修繕に限らず、家の修繕履歴については包み隠さず不動産仲介会社に伝え、買主様側に告知するようにしてください。

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マンションを売却した後に水漏れが発覚した場合は、売買契約締結時に売買契約書に記載している瑕疵担保責任の内容に従い対応します。瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売却後に発覚したマンションの問題点を担保するものであり、特約を設けて定めるものです。売買契約書に、瑕疵担保責任の期間と範囲を定めることで、売主様の買主様に対する責任を明確にします。

民法の原則では、買主様は不動産購入後1年以内に瑕疵を発見して売主様に伝えた場合、売主様は修繕対応をしなくてはなりません。売主様が個人の場合なら、特約にて瑕疵担保責任は2～3ヶ月となっているケースも多いでしょう。

ここで注意しなくてはならないのが、不具合を見逃したままでマンションを売却してしまうことです。これらの隠れた不具合は「瑕疵」として買主様側が売主様側に賠償請求することができますので、売却後に多額の請求を受ける場合があります。

買主様側から訴えられるリスクを可能な限り少なくするためにも、家の不具合や修繕履歴などについては売却前にできる限りまとめて把握しておき、それらを包み隠さず、ありのままの内容を買主様に説明し、買主様がどこまでそれらの不具合を認めて売買契約を締結したかを明確にするようにしましょう。

修繕しないで売却したいという売主様もいらっしゃるかも知れませんが、多くの不動産仲介会社は、売主様・買主様の双方に大きなリスクを抱える不動産を敬遠する場合が多く、思うような売却は難しくなります。できる限り修繕してから売却するようにしましょう。また、水漏れがある場合、あらかじめ告知をしておかないと売主様にとって不利益になってしまいます。

水漏れを含め、修繕履歴や不具合はすべて文書に残した上で、買主様に包み隠さず説明し、将来トラブルになるリスクをなるべく低く抑えるようにしましょう。不具合を自分から開示するのは気が引けるかもしれませんが、それがもっとも売主様・買主様双方の利益を守ることに繋がります。

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