家を売る際に住民票はどのタイミングで変更すべきなのか

家を売る際に住民票を異動させるタイミングは引越し時

家を売って引越しをする場合、住民票もあわせて変更する必要があります。具体的には、「新しい住居に転入してから14日以内に住民票の変更をおこなわなければならない」と住民基本台帳法22条に定められています。この手続きをおこなわなかった場合、5万円以下の罰金になります。（住民基本台帳法52条）

同じ区域内での引越しは「転居届」、区域外への引越しは元の住所内の役所へ「転出届」を出し、引越し先の役所で「転入届」を提出します。基本的には売却が完了してから引越しと住所変更をおこなうほうが、売買手続きの手間が少なくなるのでおすすめです。売却する家の住所と住民票が一致している場合は住民票も不要ですし、印鑑証明書もそのまま必要なタイミングで発行するだけで済みます。

ただ、新居が見つかったけれど自宅がまだ売却できない状態のときなど、売却よりも先に引越しせざるを得ない場合もあるでしょう。新居を先に購入して、家を売却するよりも前に住民票の変更をする場合、注意しなければいけない書類があります。その書類とは、所有権の移転などの登記で必要になる印鑑証明書です。

住民票異動時は印鑑証明登録も取得しておこう

家を売るときに、売主様が用意しておかないといけない書類のひとつが、売買する家の住所を管轄している役所で発行した印鑑証明書です。家の売却時に不動産の所有権移転の登記をおこなう「登記変更」をするには「売却予定の住所で登録された発行から3ヶ月以内の印鑑証明書」が必要になります。

もし引越しが売却よりも先に起きた場合、不動産売却をする際に売りたい住所と住民票に記載されている住所が違う状態になってしまいます。転出（転居）届を出した後、旧住所の役所では印鑑証明書のデータも消去されて発行できなくなってしまうため注意が必要です。

売却予定の住所で登録された発行から3ヶ月以内の印鑑証明書がないと、所有権移転登記などがおこなえません。そのため、引越しをする前に「売却する不動産用の印鑑証明書」を1通発行しておくようにしましょう。しかし、うっかり印鑑証明書を取得するのを忘れていた場合や、印鑑証明書の有効期限内に家が売れなかった場合はどうすればよいのでしょうか。

印鑑証明書を取得していなかった、有効期限切れの場合

印鑑証明書を取得していなかった場合や、有効期限内に物件が売却できなかった場合は、住所変更の登記をおこなう必要があります。法務局まで行って登記しなければならないため手間がかかりますが、こうしておくことで、先に引越しと住所変更を終わらせ3ヶ月以上経過してから売買契約が決まった場合でも、売買契約締結・所有権の移転などの登記を進めることが可能です。

住所変更の登記は、「司法書士に依頼するか」「自分でおこなうか」のどちらかになります。住所変更登記を自分でおこなう場合は、司法書士報酬が不要のため登録免許税のみ（1件当たり1,000円）必要です。たとえば土地と建物別々で登記している場合は、2件分で2,000円になります。司法書士に頼む場合は、登録免許税と司法書士報酬で1万～2万円程度が相場です。

このような手間をかけたくないなら、先に売却の手続きがすべて終わってから引越しと住民票の変更をするようにしてください。このケースは印鑑証明書を取得していなかった場合や、有効期限切れだった場合などのやむを得なかった場合の対処法として知っておくといいでしょう。

まとめ

家を売る際は、売却が完了して土地建物の所有権移転の登記を済ませてから、住民票の変更手続きをおこなうほうが、スムーズに進められますのでおすすめです。
しかし、もろもろの事情で引越しと住民票の異動が先になるようなら、住民票の変更をする直前に、印鑑証明書を取得しておいてください。印鑑証明書がないと所有移転登記が行えないので、再登記をする手間が必要になります。
旧住所の印鑑証明書が使えなかったり取得し忘れていたりした場合は、住所変更登記をおこなうことで売買契約を進めることが可能です。登記は自分でおこなうこともできますが、司法書士にお願いすることもできます。家の売却から新居への引越しまで、再度タイムスケジュールを意識して書類の準備などを抜け漏れのないよう進めていきましょう。