不動産売却をおこなう場合、不動産の権利書はいつ必要なのか

基礎知識2019.08.30

不動産売却の際は、多くの重要書類を扱います。なかでも不動産の権利書は、必要なタイミングが決まっているため、注意しておきたい重要書類。書類準備をスムーズに進めるためにも、決済日・引き渡し日などのシーンから、権利書がいつ必要になるのか知っておきましょう。また、万が一権利書を紛失している場合は早めの対処が必要です。
今回は、不動産の権利書が必要となるタイミングや、紛失した場合の対応方法について解説します。

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権利書（権利証）・登記識別情報とは

そもそも権利書とは、「登記済み権利書（権利証）・登記識別情報」（以下、権利書等）の総称です。権利書等は、不動産の所有者が誰であるのかを記載している重要な書類です。不動産を取得した際（登記手続きをおこなった際）に入手できる権利書等は、後に不動産売却や住宅ローンの借り換えなどをおこなう際に必要となるため、入手後は大切に保管されているケースが大半でしょう。

ちなみに、登記手続きをおこなった際の「登記済み権利書（権利証）」の発行は2004年で終了し、現在では「登記識別情報」が発行されるようになりました。

登記識別情報は英数字の組み合わせで「登記識別情報通知書」に記載されていますが、袋とじや目隠しシールにより情報が隠されている状態が標準です。いずれも取得できるタイミングや使用シーンに変わりはありませんが、呼称が異なるため書類準備で困惑しないよう注意しましょう。

不動産の売却をおこなう場合は、必ずこの「登記済み権利書（権利証）」ないし「登記識別情報」が必要となります。

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権利書はいつ必要？

権利書等が必要となる主な場面は「売買契約時」と「決済日当日」の2シーンです。

売買契約時は、次の2点を確認するために権利書等の確認が必要となります。

本当にその物件の所有権を持っているのか
権利書等が有効なもので、存在しているか

また、決済日当日は司法書士がおこなう登記申請のために権利書等が必要です。売買契約時は不動産仲介会社を交えて確認のために権利書等を用意しますが、決済日当日は一度司法書士に権利書等を預ける必要があるため、混同しないよう注意しましょう。

このほか、住宅ローンの借り換え（抵当権の設定や抹消）をおこなう際にも権利書等が必要となるケースがあります。権利書等はそれひとつで所有権を移動することなどは不可能ですが、重要な情報が記載されていることから、取り扱いには細心の注意が必要です。

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登記済権利証・登記識別情報を紛失した場合はどうするのか

もし、引き渡すはずの権利書を紛失した場合、以下の3つのいずれかの手段を講じる必要があります。メリット・デメリットを比較しながら見ていきましょう。

事前通知制度

登記識別情報を持たなくても、登記申請を希望する登記申請者本人であることを証明するための手続きです。登記識別情報を紛失した旨を管轄の法務局に申請すると、申請者に宛てて、申請する登記内容を記載した書面が届きます。この書面の内容に相違がなければ、捺印して2週間以内に返送することで事前通知が完了し、登記申請が可能となります。

メリット：なりすましによる売却を防止できる
デメリット：届いた書面を返送するまで登記申請が受理されないため、買主様や司法書士にとってのリスクが高まる

本人確認情報の提供制度

司法書士や弁護士など専門資格を持つ代理人に登記申請を依頼する方法です。登記申請者本人であることを証明するための「本人確認証明情報」を作成してもらうことで、権利書等がなくても登記申請が可能となります。事前通知制度をおこなうより、手間や時間をかけずに登記申請できる点がメリットです。

メリット：資格を持つ代理人が登記申請をした時点で登記手続きが受理されるため、買主様や司法書士にとってリスクが少ない
デメリット：本人確認証明情報を作成するために数万円～数十万円の費用が発生する（費用は売主様で負担）

公証人による本人確認制度

公証役場の公証人に本人確認をしてもらう方法です。司法書士へ提出する登記申請の委任状に公証文書を添付することで、売主様本人による登記申請を証明できます。本人確認情報の提供制度に比べて登記申請にかかる費用を削減できるメリットがありますが、登記申請ができるようになるまでには、前住所通知の手続きなどが必要です。

メリット：本人確認証明情報の作成にかかる費用を削減し、最低限の費用で登記申請をおこなえる
デメリット：司法書士に対する委任状を作成する必要があり、前住所通知の手続きが必要

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まとめ

不動産売却をおこなう際の、「権利書（権利証）・登記識別情報」について解説しました。

不動産の権利書等は、主に「売買契約時」と「決済日」の2つの場面で必要になります。そのため、不動産の売却を検討する際は、事前に権利書等の存在を確認しましょう。もし紛失していた場合は、不動産仲介会社と相談のうえ、今回ご紹介した3つの方法からご自身の都合に合わせた対処方法を選んでください。権利書等は登記申請や抵当権の設定・抹消で必ず必要となる重要書類です。不動産売却を成功させるためにも、書類準備をスムーズに進めていきましょう。

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＜監修者＞

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者（創業者）です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。