土地は売るべき?売らない方がいい?判断するためのポイントと活用方法

基礎知識
土地は売るべき?売らない方がいい?判断するためのポイントと活用方法 土地は売るべき?売らない方がいい?判断するためのポイントと活用方法

相続した土地、転居のために手放すことになった持ち家など、今の生活には不要の土地をお持ちの方もいらっしゃるかと思います。その土地を手放すタイミングについて悩む方もいるのではないでしょうか。土地を売るべきかどうか迷ったとき、判断するポイントを解説します。

土地を売るべきかどうか判断するときのポイント3つ

土地を売るべきかどうか判断するときのポイント3つ

今、手元に使っていない土地や将来的に手放さざるを得ない土地がある場合、「土地を売る」という選択肢が浮かぶこともあるでしょう。
しかし、その土地は今のタイミングで売るべき土地なのか判断に迷うことも多いかと思います。土地を売ればその代金として現金が手元に入るというメリットがありますが、一方で現金が手元に入る、というメリットだけに目を向けることは危険です。

ここでは、土地を売った方がいいのか判断するためのチェックポイントを3つご紹介します。ご自身のライフスタイルとその土地の状況を踏まえて、検討してみてはいかがでしょうか。

売るべきか迷う理由をまとめよう

対象の土地を売るべきかどうか迷うのは以下のようなときではないでしょうか。

・住宅ローンを解消するために現金化を試みたけれど、完済できるほどの値段がつかなかった
・数年後にはこの土地に帰ってくるかもしれない

このように、土地を適切な価格で売りたい、将来所有する土地を活用できるかもしれない、というような理由から迷ってしまうことが考えられます。
ご自身の中で「土地の売却を迷う理由」を明確にしておくと、解決策が見つかることもあるのです。

土地を手放すタイミングを検討しよう

以下を参考に、その土地を手放すタイミングを検討してみましょう。

1.所有期間

土地を売ることで「譲渡所得税(所得税と住民税)」が発生します。
この譲渡所得税は土地の所有期間によって税率が変わります。土地を売った年の1月1日現在でその土地の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得(所得税15%・住民税5%)」が適用されます。
5年以下の場合には「短期譲渡所得(所得税30%・住民税9%)」の適用がなされ、納税額が大きく変わります。

土地の所有期間に着目して売却のタイミングをうかがうのも一つの方法です。
たとえば所有期間が5年以下であれば、譲渡の際の税率は短期譲渡所得のものとなり、所有期間が5年を超えるケースと比較すると割高となります。その場合、長期譲渡所得が適用されるまでの間は所有しておくという判断もできるでしょう。

なお、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間、所得税の源泉徴収の際に併せて復興特別所得税(源泉徴収される所得税額の2.1%)がかかりますので、覚えておくとよいでしょう。

2.消費増税

2019年10月より、消費税が10%に増税されます。土地の売却(譲渡)そのものには消費税はかかりませんが、売る側が支払う仲介手数料や整地、解体などの費用に消費税が加算されます。
タイミングによっては増税分の出費が増えてしまうこともあるので、売却のタイミングを考える際に考慮しておきましょう。

ただし、所得税・住民税の確定申告の際に消費税を含めた費用を経費として計上することはできます。
消費税の増額分をきっちり相殺することはできずとも、課税所得が減れば所得税・住民税が多少軽減されます。

3.「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

遺産を相続すると相続税が発生しますが、何らかの理由で相続財産である土地を売却(譲渡)した場合、相続税のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

この特例が適用されるには、相続によって土地を取得し相続税が課されていること、そして相続開始日(被相続人が死亡した日)の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却(譲渡)が完了していることが条件となります。

土地を期限内に売却することで、相続税の一部を取得費に含めることができるため課税所得が減り、納めるべき所得税と住民税を軽減できます。

4.土地と現金の相続税率の比較

相続人同士で平等に遺産を配分したいなどと考え、相続時には現金で相続できる状態にしておくために生前に土地を売るケースも見られます。
このように相続が開始される前に不動産を売却した場合は、一般的な不動産売買と見られ、通常の譲渡所得税が課されてしまいます。

一方で、土地の相続を受けた場合、路線価評価額が相続税課税の基準額となるので、売却で得た現金よりも低い額で相続税が課税されるメリットが生まれます。

また、相続を受けた土地が「小規模宅地」であれば、相続税の申告によって土地の広さに応じて50%~80%ほど評価額の減額が認められます。
土地のまま相続して売った方が、相続税を適切な額で払うことができます。

この土地の立地は?活用方法を検討しよう

売るべきか悩んでいる土地はどのような立地にありますか?
住宅地や商業エリアの近くにあれば、売却より賃貸を検討することで、売却益以上の収入が見込める可能性が生まれます。一時的な転居で土地を離れる場合でも、期限付きで賃貸に出せば、固定資産税の負担を加味しても収入が得られる可能性があります。

また、農地や市街化調整区域にある土地で宅地として取り扱うことができず、買い手がつかないと思われる土地であっても、活用方法は何かしら見つかるかもしれません。
将来的な収入と初期投資を比較できれば、検討の余地を見出せることでしょう。

土地を売らないで活用するという選択肢のメリットとデメリット

土地を売らないで活用するという選択肢のメリットとデメリット

先にも触れましたが、売却よりも「土地の活用」を選択することで定期的な収入が得られます。実際に売った方がいいのか迷う土地がある場合、土地の活用に対するメリットとデメリットを理解することも必要です。

土地活用のメリット

・賃貸やその他の活用法で定期的な収入が得られ、中長期的な収入益が期待できる
・維持や管理を賃借人などに任せられる

収入が得られるといった面で大きなメリットが見られます。所有権は残りますので、不動産投資の切り札としても利用価値も見出せるでしょう。

土地活用のデメリット

・活用のためには整地や建築などの初期投資が必要。全額回収できるまで時間がかかる場合もある
・損失が出る可能性がある
・土地活用のために農地転用申請などの行政手続きと各種費用が必要になる場合がある
・申請が許可されなければ、次のステップに進めない
・固定資産税や維持費が発生する
・借主とのトラブルが懸念される

行政手続きや初期投資、維持費の兼ね合いでデメリットがあります。収益が見込める投資といっても、初期投資額が大きいと、それを回収できるまでに時間がかかる可能性も考えられるため、安易な考えでの土地活用は控えるべきでしょう。

賃貸だけじゃない!土地を売らないで活用する方法いろいろ

賃貸借物件を提供する以外の土地の活用方法として、いくつかの方法が挙げられます。

・月極めや時間貸し駐車場として活用し、収益を得る
・宅地転用できない農地でも、太陽光発電施設を作る方法もある
・トランクルームやバイクガレージなど空いた土地を活用した貸し倉庫ビジネスを展開する

このほかにも、いくつかの活用法が挙げられます。
ただし、「土地活用のデメリット」でも記したとおり、どんな活用法でも初期投資費用がかかります。また、駐車場や倉庫などを提供しても、顧客が定着しなければ安定的な収益にはつながりません。
管理の負担や税金などの維持費なども発生するため、土地活用は簡単には進まないのです。

まとめ

土地を売るタイミングをうかがうことで利益を少しでも多く残すことができます。
売った方がいいのか迷う場合、賃貸などの土地活用も視野に入れて比較検討をおこなうことが一般的ですが、土地活用を選択した場合、回収が見込めないといった難点や、管理や税負担の面で面倒に感じてしまうことも考えられます。

もし、土地の売却に迷った場合は、不動産売買の実績がある『すまいValue』に相談することをおすすめします。

<監修者>

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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