土地を売るには何が必要?必要書類や費用、用意するタイミングを解説!

売却・査定
土地を売るには何が必要?必要書類や費用、用意するタイミングを解説! 土地を売るには何が必要?必要書類や費用、用意するタイミングを解説!

土地を売る場合、現金の授受のほかに書類の引き渡しや確認作業もあります。また、購入を検討してもらうために見てもらう書類も存在します。ここでは、土地を売るために必要な書類の準備や、売る側が準備すべき費用について解説します。

土地を売るために必要な書類と費用

土地を売るために必要な書類と費用

土地を売ろうと決めたときから、売却に向けての準備が始まります。購入見込みがある相手へ「魅力ある物件」であることをアピールするとともに、購入申し込みから売買契約に向けてスピーディーな対応が必要になります。そのため、事前に書類などを準備しておくことをおすすめします。
準備すべき書類は以下のとおりです。

【必須の書類】

・売主様の本人確認書類

住民票・印鑑登録証明書・実印のほか、免許証や健康保険証といった身分証明ができるものも準備しましょう。住民登録をしている自治体役場で住民票や印鑑登録証明書の発行手数料が必要です。

・登記済権利書または登記識別情報

登記名義人にのみ通知される本人確認書類です。平成17年3月以前の登記では「登記済権利書」が発行されていましたが、それ以降はオンライン化に伴い、1枚の用紙にアルファベットやアラビア数字などがランダムに配列された12桁の登記識別情報が発行されています。
売買契約が成立し、所有権移転の登記をおこなう際に提出する必要があります。

・不動産の全部事項証明書

不動産の所有権や地目、面積などを確認することと、売主様が住宅ローンを借入するときに「抵当権設定」をおこなったかどうかを確認します。原則として所有権移転登記とあわせて抵当権設定を抹消する必要があります。抹消手続きは法務局で取り扱われており、登録免許税や登記事項証明書などの発行手数料がかかります。

・固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書

所有権移転登記に関して、登録免許税を算定するために必要です。
また、売買契約の際、買主様に負担してもらう固定資産税の相当分を算定するためにも利用します。
今後その不動産を所有するために必要となる固定資産税の概算を知ってもらう資料としても提示できます。

所有権者が住民登録する自治体役場で取り寄せることができ、その際に固定資産評価証明書の発行手数料が必要になります。
納税を証明する「固定資産税納税証明書(もしくは未納がないことの証明書)」を発行してもらう場合には、手数料が必要になります。

・地積測量図/筆界確認書

一戸建て住宅の場合、売却のタイミングで境界線トラブルが発生する場合が考えられます。また、登記内容と実測が異なっていないかも確認するために、古くからある土地の場合は測量をおこない、境界を確認した旨を記す書類を作成することをおすすめしています。
土地家屋調査士による測量や、筆界確認書の作成には土地家屋調査士報酬が発生します。

【できれば準備しておきたい書類】

・マンションの管理組合規約など

マンションの売買をおこなう場合に必要な書類です。管理費や修繕積立金など、そのマンションを購入した場合に発生する費用について説明するために必要です。

・物件の図面/建築設計図書/工事記録書/建築確認済証/検査済証

これらの書類は、建築基準法に従って建築されている物件であることを証明する書類となります。また、物件の図面は家の間取りや広さを平面図で説明できる資料となります。

【売買後に必要になる書類】

・売却した不動産を購入した当時の売買契約書/領収書/印紙税や登録免許税などの経費がわかるもの

これらの書類は、売却益に対する譲渡所得税を申告する際に「取得費」を計算するために必要になります。
書類が見つからなかった場合、概算取得費が適用され納税額などが大きく変わりますので注意しましょう。

土地を売る際の流れと必要書類を用意するタイミング

土地を売る際の流れと必要書類を用意するタイミング

先の項目で準備すべき書類を説明しました。これから記す内容は、「土地の売買」に特化した流れと、売主様が準備すべき書類についてまとめています。

売主様が売却代金と住宅ローンを相殺する場合など、別途書類が必要になるケースもあるため、指示された書類を都度準備しましょう。
なお、売買契約書や重要事項証明書などの書類は不動産仲介会社が作成します。

1.土地の査定を依頼して不動産仲介会社を決定
2.土地の売買契約締結
 住民票など売主様の身分証明
 権利証(登記済権利書または登記識別情報)
 固定資産税納税通知書
3.土地の引き渡し日・決済日
 固定資産評価証明書

不動産仲介会社を決定し売り出しを開始してから、購入希望者が申し込みをするまでの期間が1~3ヶ月ほどです。申し込みから売買契約締結に至るまでさらに数週間程度かかります。

その後、買主様の住宅ローン審査を経て数週間程度で土地の引き渡しがおこなわれます。住宅ローンの実行日の兼ね合いから土地の引き渡し日と決済日を同日に設定することが多いです。

住民票や印鑑証明書、登記事項証明書などは発行日より3ヶ月以内のものを提示することがベターです。早めに準備しすぎて期限切れ、ということにならないよう注意しましょう。

土地を売る書類を準備する際の注意点

土地を売る書類を準備する際の注意点

自治体役場などで各種証明書を発行してもらう場合の発行手数料や、売買契約書の印紙税や抵当権抹消の登録免許税など売主様が負担する経費は、すべて「譲渡所得税」を申告するための経費として繰り入れすることができます。『売買後に必要になる書類』の項目で紹介した「購入当時の書類」と合わせて準備しましょう。

また、土地区画整備事業によって造成された住宅地の分譲住宅は登記のために測量がなされ、境界線を示す杭が打たれている場合がほとんどですが、古い土地などは境界線があいまいになっている場合があります。

権利証と登記簿(全部事項証明書)に記載されている内容に齟齬がある場合などは、必ず土地家屋調査士に依頼して測量や境界線の確認をおこない、書類に示してもらいましょう。
費用がかかることですが、買主様に安心してその土地を購入してもらうために必要な要素です。

まとめ

売主様が土地を売るために必要な書類についてまとめました。書類の収集自体は難しいものではないので、前もって書類を準備しておくことがポイントです。
必要な限り書類をそろえることで、土地を適正な価格で売ることができる可能性が高まります。

また、不動産仲介会社が必要書類のチェック表を提示してくれることもあるので、それに従って準備するのもよいでしょう。
このように不動産仲介会社を上手に利用しながら、スムーズな不動産売却をおこなうようにしましょう。

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

<監修者>

髙野 友樹

公認 不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役、株式会社 アーキバンク 取締役。不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、不動産ファンドのAM事業部マネージャーとして従事。現在は不動産コンサルティング会社を立ち上げ、投資家や事業法人に対して不動産コンサルティングを行いながら、建築・不動産の専門家で形成される株式会社アーキバンクの取締役として、業界において革新的なサービスを開発・提供している。

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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