土地を売却したいときはどうすればいいの？　売却までの流れと費用や税金について紹介

まず、土地の売却の流れについて順を追って説明します。土地の売却にはいくつものステップがあり、準備から売却まで半年前後かかることを見込んでおきましょう。

情報の収集と必要書類の準備

所有する土地を売却することにした場合、まず不動産仲介会社に相談する前に売却したい土地の情報収集と必要書類の準備が必要です。

自宅であれば土地の情報はよく知っているのですが、相続などで入手した土地の場合、売主様も把握していないことがあります。最寄駅から徒歩何分程度とか周辺環境などの立地条件、更地か古家付きかなどの確認が必要です。

事前に準備する書類では、本人確認のための「マイナンバーカード」または「運転免許証」、「印鑑証明書」、「実印」、「住民票」、土地の「登記識別情報」または「登記済権利証」、税額を確認するための「固定資産税納税通知書」、「固定資産評価額証明書」が必要です。

また、土地の範囲を示す「確定測量図・境界確認書」が必要です。もし書類がない場合や境界が明確でない場合は土地家屋調査士に作成の依頼が必要になります。

さらに、古家付き土地として売却する場合は、建築基準法に適合した物件であることを証明する「建築確認証・検査済証」、「間取り図」、購入時の「重要事項説明書」などが必要です。

土地査定の依頼

準備が整ったら、土地がいくらで売れるかという目安を知るために、不動産仲介会社に土地査定を依頼します。査定には、インターネットで査定価格を提示してもらう簡易査定と土地を現地で調査する訪問査定があります。

まず、不動産一括査定サイトで簡易査定を5社程度依頼するのがおすすめです。簡易査定は物件情報、公示価格、周辺取引事例、市場動向などを考慮して価格を算出します。その中で対応の良かった会社や妥当と思われる査定をした会社を3社程度に絞って訪問査定を依頼するといいでしょう。

訪問査定では、土地の日照状況や周辺環境、土地に面する道路状況、ガス・水道の配管状況などが調査されます。訪問査定を複数社に依頼するのは、不動産仲介会社によって査定基準が異なるためです。

売出価格の決定

複数の不動産仲介会社から査定額の報告を受けたら、その中から不動産仲介会社を選定し、媒介契約を結びます。不動産仲介会社と話し合って、売出価格を決定します。売主様は査定価格を基準に売出希望価格を決めますが、このときに査定額よりも高く価格を設定することもできます。しかし、価格が高すぎると土地が売れにくくなるので、注意が必要です。

売却活動開始

売出価格が決まると、不動産仲介会社が売却活動を開始します。レインズ（指定流通機構）、各種ポータルサイトや広告媒体での掲載や見学会の開催などが行われ、不動産仲介会社からはそれらの活動状況報告を受けます。一定の期間経過後も購入希望者が現れない場合、売出価格の見直しも必要になります。どの程度価格を下げるかは、不動産仲介会社と相談して決めます。

売買契約を結ぶ

購入希望者が現れ、購入申込書が不動産仲介会社から送られてくるので、売買契約の手続きに入ります。購入希望者から値引き交渉があった場合はどうするかを不動産仲介会社と相談して決めます。売却価格や決済方法、引渡し時期など詳細について買主様の同意が得られれば、不動産仲介会社が買主様に重要事項説明を行って、売買契約を締結し、買主様からの手付金を受領します。

引渡し

土地の引渡しでは、土地代金の残りが買主様から支払われ、売主様は領収書の発行や必要な書類を買主様に渡します。所有権の移転登記は、司法書士が申請手続きを行います。

確定申告

土地を売却した翌年には、忘れずに確定申告を行います。売却益を得た場合は譲渡所得税（住民税、所得税、復興特別所得税）が課せられるので譲渡所得の確定申告を、売却損が出た場合は譲渡損失が出た場合の確定申告を行います。

土地を売却する場合、各種の費用や税金がかかります。これらの費用や税金の中にはかなり金額の大きなものもあるので、どのくらいかかるかを事前に確認しておくと いいでしょう。

仲介手数料

土地の売却にかかる費用で最も大きいものが、売却が決定して成約した場合に不動産仲介会社に支払う仲介手数料です。売却価格によって以下のように上限が決められています。

測量費用

隣地の境界が不明な場合、土地家屋調査士に依頼して境界線を明確にする必要があります。このため地積測量図を作成しますが、その測量の費用になります。目安は数十万円程度です。

印紙税

印紙税は、売買契約時に不動産売買契約書に印紙を貼付して納税します。印紙税の金額は、契約金額によって変わってきます。また、令和6年3月31日まで不動産の譲渡に関する契約書については軽減措置の対象となっています。

出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

登記費用

売買代金でローンを一括返済するときは抵当権抹消登記の登録免許税が必要になります。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、これに司法書士への報酬として2～3万円程度が必要になります。なお、所有権転登記費用は買主様が負担するのが一般的です。

譲渡所得税

土地を売却したことにより譲渡所得を得た場合は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税を納税しなければなりません。計算式は以下のとおりです。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

また、譲渡所得の税率は、土地の所有年数によって５年以下の短期譲渡所得と５年超の長期譲渡所得があり、それぞれ以下のようになります。また、所有期間の基準は売却した年の1月1日で決まります。このほか、各種特例があります。

【短期譲渡所得（所有期間5年以下）】

譲渡所得×39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

【長期譲渡所得（所有期間5年）】

譲渡所得×20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

そのほかの費用

その土地が工場跡地などの場合、後で土壌汚染が判明することがあります。土壌汚染や埋設物が判明した場合、宅地としての品質を欠くため契約不適合責任が問われることになるので、事前に土壌汚染調査などを行う必要があり、その費用が必要になります。

また、古家付き土地の古家を解体して更地にして売却する場合は、解体費用がかかります。

土地を売却する場合に、特に注意しなければならないのが、古家付き土地の売却と相続した土地の売却、それに契約不適合責任の3点です。以下に説明します。

古家付き土地を売却するとき

木造住宅の場合、法定耐用年数の22年を過ぎると一般的に建物に値段がつかなくなります。そのような価値がなくなった古い住宅が建っている土地を売却するとき、古家を解体して更地として売る方法とそのまま売る方法があります。

更地として売る方法は、土地の相場価格で売却でき、買主様がすぐに家を建てられるので売却しやすくなるメリットがありますが、古家の解体に費用がかかり、売れ残ると固定資産税・都市計画税が高くなるというデメリットがあります。

一方、古家を解体しないで古家付き土地として売る場合は、解体費用がかからない、売却が長引いても固定資産税は住宅用地の軽減措置特例が適用されて安くできる、買主様が住宅ローンを利用できるとなどのメリットがあります。一方、古家を解体する費用は買主様の負担になるので価格が相場よりも低くなりやすい、建物が古いと悪印象を与えるので買い手がつきにくいなどのデメリットがあります。

このため、それぞれのメリットとデメリットをよく検討して、古家付きで売るか更地で売るかを判断する必要があります。

相続した土地を売却するとき

不動産を売却できるのは登記簿に所有者として記載されている人だけなので、相続した土地を売却するためには、土地の名義人を変更しておく必要があります。相続登記の手続きには、戸籍謄本や除籍謄本、住民票、固定資産評価証明書などが必要です。自分で登記手続きを行うことができますが、手間がかかるので一般的には司法書士に依頼します。

また、2024年4月1日以降は相続登記が義務化され、相続により不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を行わなければいけなくなります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買の目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合の売主様側の責任のことで、買主様を保護する制度です。かつては「瑕疵担保責任」とされていたものですが、2020年4月1日の民法改正によって契約不適合責任となりました。

例として土地の売却後に地中に埋設物が発見されたケースを考えてみましょう。その埋設物によって目的物の品質・性能を欠く場合、それは契約不適合であると判断されます。一方で、仮に埋設物があっても、契約の内容に適合していれば責任は問われないことになります。

売主様が個人の場合、売買契約書の特約により契約不適合責任の対象外とすること（免責）や、買主様が不適合を知ってから1年以内に売主様に通知するという民法の規定の期限を短縮することができます。

売主様側が説明義務、信義則を遵守した上で、無用なトラブルを防止するために事前に不動産仲介会社としっかり相談して、契約内容を決めましょう。その意味で、経験豊富な信頼できる不動産仲介会社にまかせることが重要です。

土地の売却に当たっては、事前に売却の流れを確認しておき、土地に関する情報収集や書類の整理などの準備が大事になります。費用もかかるので、あらかじめどの程度必要になるかを確認して用意しておきましょう。古家付き土地の場合、そのまま売却するか更地にして売却するかは、それぞれメリット、デメリットがあり重要なポイントです。不動産仲介会社とよく相談して決めましょう。

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