不動産売却・一括査定コラム：不動産売却で確定申告が必要になるケースと受けられる控除について

不動産売却による譲渡所得があれば、確定申告を行う必要があります。

未申告のままでいると損をしてしまう可能性もあるため注意しましょう。

今回は、不動産売却で確定申告が必要になるケースについて分かりやすく解説します。

確定申告の概要や申告時に受けられる控除についても触れていくので、ぜひ参考にしてください。

◇確定申告が必要となる条件

確定申告は個人事業主だけが行うものとは限りません。

年末調整を行っている会社員であっても、次の所得があれば確定申告が必要となる可能性があります。

◇青色申告・白色申告とは

確定申告には、異なる2種類の手続き方法があります。

・青色申告とは

複式簿記による帳簿を用いて確定申告を行うことで、特別控除が受けられる申告方法です。

青色申告をすると所得金額から65万円の控除が受けられるほか、家族の給与を経費として計上したり、3年間の赤字の繰り越しが可能となります。

・白色申告とは

簡易的な帳簿で確定申告できる方法です。

青色申告のような特別控除がないため、所得が多い人ほど税金は高くなります。

複式簿記による帳簿作成ができそうにない人や、控除の必要がないわずかな所得を申告したいという人に向いています。

不動産売却を行って得た利益は譲渡所得となり、確定申告が必要となります。

ただし、年末調整を行っている方の給与以外の所得が20万円を下回る場合は確定申告の必要がありません。

年末調整のない個人事業主や医療費控除を受けるために確定申告を行う方の場合、金額に関係なく不動産売却で得た譲渡所得の申告が必要となるので注意しましょう。

また、不動産売却により損失が出た場合も確定申告が不要だと判断されがちですが、確定申告することで損益通算（赤字金額を他の所得で相殺する計算方法）が適用できる可能性があります。不動産を売却することで損失が出てしまった場合も確定申告をしたらよいかどうかの検討をしましょう。

◇1.必要書類の準備

• ・譲渡所得の内訳書
• 税務署から郵送される書類で、売却金額などが記載されています。

• ・譲渡時の書類
• 売買契約書、売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピーを使用します。

• ・取得時の資料
• 不動産を取得した当初の売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書、増改築の請負契約書などのコピーを使用します。

• ・売却した土地・建物の登記事項証明書
• 法務局で取得できる登記簿謄本（登記事項証明書）です。3,000万円控除の特例を受ける際は提出が不要となります。

• ・戸籍の附票
• 特例を利用する方で、売却した不動産に住民票をおいていなかった場合に必要です。

◇2.申告時期に確定申告

確定申告が可能な申告時期は、土曜・日曜・祝祭日を除く2月16日～3月15日です。 休日にあたる場合は翌日に振り替えられます。

◇3.譲渡所得税の計算・納付

確定申告により算出された譲渡所得税は、申告期限までに納税、もしくは振替手続きを行います。

譲渡所得税額を計算するには、次の税率を用いて計算式に当てはめましょう。

• ＜譲渡所得税の計算方法＞
• 譲渡所得税額　＝　課税譲渡所得　×　税率（所得税・住民税・復興特別所得税）

• （例）
• 6年住んだのち売却した不動産の課税譲渡所得が3,800万円の場合･･･
• 3,800万円　×　20.315％　＝　771.97万円（所得税570万円・住民税190万円・復興特別所得税11.97万円）

◇3,000万円特別控除の特例

譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられる特例です。

主な適用要件には次のようなものがあります。

• ・自分が居住していた不動産の売却による譲渡所得である
• ・売主様と買主様の関係が親子や夫婦でない
• ・売却年から遡って2年間に同様の特例や譲渡損失の特例を受けていない

• ＜特例適用時の計算方法＞
• 譲渡所得税　＝　（課税譲渡所得　－　3,000万円）　×　税率

◇軽減税率の特例

居住用の不動産を10年以上所有していた場合、10年超所有の軽減税率の特例が適用されます。

3,000万円特別控除の特例とも併用可能です。

• ＜特例適用時の計算方法＞
• （1）3,000万円特別控除の特例を併用しない場合
• 譲渡所得税　＝課税譲渡所得　×　軽減税率

• （2）3,000万円の特別控除の特例を併用する場合
• 譲渡所得税　＝　（課税譲渡所得　－　3,000万円）　×　軽減税率

◇買い換えの特例

住んでいた不動産を売却して新たにマイホームを購入した場合、買い替えの特例を適用すると譲渡所得税を大幅に軽減できます。

買い替えの特例の適用要件には、主に次のようなものがあります。

• ・売却した不動産の所有期間・居住期間が10年以上
• ・売却金額が1億円以下
• ・買い替えした不動産は、床面積50m²以上、土地面積500m²以下、築年数25年以内（もしくは耐震住宅）

• ＜特例適用時の計算方法＞
• （1）売却金額よりも購入金額が上回る場合、所得税の課税が繰り延べられることとなります。そのため、売却した年に譲渡所得税がかかりません。

• （2）売却金額よりも低い購入金額の場合、
• 譲渡所得税　＝　課税譲渡所得（収入金額（売却金額　－　購入金額）　－必要経費）　×　税率

• （例）
• 12年住んだ不動産を4,000万円で売却して3,500万円のマイホームを購入し、150万円の必要経費がかかった場合･･･
• （4,000万円　－　3,500万円　－　150万円）　×　20.315％　＝　71万1,025円（所得税52万5,000円・復興特別所得税1万1,025円・住民税17万5,000円）
• 必要経費は、「（売却したマイホームの取得費＋譲渡費用）×収入金額（売却金額－購入金額）÷売却金額」で計算します。