土地の相続に必要な手続きと発生する税金について正しい知識を身に着けよう

両親や親族など、土地の所有者が亡くなった場合、相続が発生します。
まずは「誰が不動産を相続するか」を決める前にするべき2つのことを知っておきましょう。

1．死亡届の提出

死亡届（正式名称：死亡届書）とは、届出書に記載されている方が亡くなったことを証明する書類のことです。
様式は死亡診断書（または死体検案書）と1枚つづりになっており、全国の市区町村役場から入手できます。
死亡届には亡くなった方と届出人の情報を記載します。主な記載内容は以下のとおりです。

〈死亡届の主な記載内容〉

• 氏名
• 生年月日
• 亡くなった日時
• 亡くなった場所
• 住所、世帯主
• 本籍、筆頭者
• 夫または妻の有無
• 亡くなった時点での主な仕事、職業
• 届出人の住所、本籍、氏名、生年月日

死亡届を提出できる場所は、亡くなった方の死亡地や本籍地、届出人所在地の市区町村役場です。
提出期限は、亡くなったことを知った日から7日以内（国外で亡くなった場合は、死亡の事実を知ってから3ヶ月以内）です。
死亡届の提出に手数料はかかりませんが、提出期限を過ぎてしまうと過料（5万円以下）の徴収対象となってしまう点に注意が必要です。

また、死亡届の提出が認められている届出人は以下のとおりです。

• 親族
• 親族以外の同居者
• 家主、地主、家屋管理人、土地管理人
• 後見人、保佐人、補助人、任意後見人

2．遺書の確認

死亡届の作成・提出と同時に、遺書（遺言書）の確認を行いましょう。
「長男に土地を相続し、次男に預金を相続する」など、相続にかかわる内容が記載されている可能性があります。
亡くなった方が作成した遺書の種類により保管場所は異なります。
遺書には「公正証書遺言」「秘密証書遺言」「自筆証書遺言」の3つの種類があります。それぞれの探し方について知っておくと安心です。

• 公正証書遺言
  公正証書遺言とは、亡くなった方が公証役場を通じて作成した遺書のことです。公証人のほか、2人以上の証人の署名があり、遺書の原本および写しは公証役場に保管されています。公正証書遺言の有無は、全国の公証役場から確認できます。
• 秘密証書遺言
  秘密証書遺言とは、亡くなった方が作成して封を閉じ、個人で保管している遺書のことです。作成後の遺書には公証役場の公証人や2人以上の証人の署名があります。遺書の有無は公証役場に問い合わせることで確認できます。
• 自筆証書遺言
  自筆証書遺言とは、亡くなった方が「自筆」で作成した遺書のことです。自宅で保管されているケースや、相続人や親しい知人、銀行や信託銀行に預けているケースもあります。

遺言書を見つけた際はすぐに開封せず、検認（※）を経て相続手続きを進めていきましょう。

※検認とは、秘密証書遺言もしくは自筆証書遺言を家庭裁判所にて開封し、相続人全員で遺言書の存在や内容を確認すること

次に、亡くなった両親の土地を誰が相続するのかを決めていきます。これを、「遺産分割協議」と呼びます。
遺産分割協議をせずに手続きを進めると、以下のトラブルに発展する可能性があります。

• 相続権のない人物から遺産を請求される
• 相続人のひとりが遺産を独占する
• 次回の相続の際に、手続きが難航する
• 両親が遺した土地の売却や借地、抵当権の設定ができない

遺産分割協議では、民法で定められている相続人の範囲・法定相続分に従って、「誰がどれくらい遺産を相続するのか」を決定します。
以下より、法定相続人となる人物やそれぞれの相続分を確認しておきましょう。

※亡くなった方に配偶者がいる場合、配偶者は常に第一順位の相続人となります。

両親が土地以外の遺産（動産や銀行預金など）を遺している、分割できない土地のみを遺しているといった場合、誰がどの遺産を受け取るのか、遺産をどのように分割するのかを話し合い、相続人と決定します。
相続分について取り決めた内容は「遺産分割協議書」にまとめ、後の相続登記手続きをスムーズに進められるよう準備しておきましょう。

遺産分割協議書とは、「遺産分割協議で決定した内容をまとめ、相続人全員が遺産分割協議に合意したことを証明する書類」です。
遺産分割協議書を作成する際は、以下の4つの項目に漏れがないよう注意しましょう。

• 相続人全員で協議し、合意した旨を記載しているか
• 相続する不動産についての登記事項を記載、または別紙で添付しているか
• 相続人全員の署名・押印（実印）があるか
• 相続人全員が原本を一通ずつ所持しているか

「相続人全員で協議し、合意した旨が記載されていない」場合、遺産分割協議書の効力を発揮できず、後の手続きが難航するケースがあります。
遺産分割協議自体は手紙や電話など、対面以外の方法で合意を得ることも可能ですが、遺産分割協議書は、相続人全員がいつでも確認できるようにしておくことが大切です。

次は、不動産（土地）の分割方法について見ていきましょう。

土地などの不動産を相続する際、「複数人で公平に分割するのは難しい」と感じるケースがあるかもしれません。
遺産の分割方法は、大きく分けて4つあります。

1 現物分割

現物分割とは、「土地や住宅、車や預金などの遺産を現物のまま振り分ける」方法です。
例えば、土地は長男、住宅は次男、車や預金は長女といったように、複数の遺産を分割する際に有用です。
「1億円の預金を兄弟2人で5,000万円ずつ分割する」など、遺産の形を変えずに振り分けたい場合も、現物分割は適しています。
現物分割は遺産の形を変えずに済むことから、相続内容を明瞭にしやすい点がメリットです。
しかしながら、遺産の価値に差がある場合は公平な分割をしにくいといったデメリットもあります。

〈現物分割が適しているケース〉

• 分け合う遺産が2つ以上あり、複数の相続人で公平に相続したい
• 複数の遺産の価値に差が少ない
• 相続する遺産の価値に多少の差があったとしても、遺産の形を変えずに相続したい

2．換価分割

換価分割とは、「相続した不動産などの遺産を売却した代金を相続する」方法です。
例えば、相続した土地を売却すると1億円の利益が出るという場合、相続人が2人ならば5,000万円ずつの分割、相続人が4人ならば2,500万円ずつ分割することができます。
換価分割は価値が不明瞭な遺産を現金化して振り分けることで、公平な相続が可能となる点がメリットです。
デメリットとしては、遺産の売却のための手間や諸費用が発生することが挙げられます。
現物分割と比べると、相続手続きが完了するまでに時間がかかる、相続できる遺産の価値が減ってしまうといった可能性もあるため、すべての相続人の合意を確認したうえで取り入れることが重要です。

〈換価分割が適しているケース〉

• 遺産をできるだけ明瞭かつ公平に分割したい
• 相続できる遺産の価値が多少減少したとしても、現金化して相続したい
• 相続人全員が「遺産が現金になること」に合意できる

3．代償分割

代償分割とは、「特定の相続人（1人および複数人）に不動産などの遺産を相続し、その相続人が本人以外の相続人へ相応の現金を支払う」方法です。
例えば、5,000万円の土地の相続において長男と次男が相続人となる場合、長男が土地を相続し、次男へは長男から現金2,500万円を支払い、相続を完了させることが可能です。
代償分割は、遺産の形を変えることなく公平性の高い相続を実現しやすい点がメリットです。
「長男は土地を相続したい」「次男は現金を相続したい」など、相続人によって異なる意向がある場合も円滑な遺産分割協議を進められるでしょう。
ただし、相続する遺産の価値が明瞭でない場合、公平性が保てずに相続人同士のトラブルに発展する可能性がある点に注意が必要です。
現金以外の遺産を相続する側は「現金を支払える資力」を備えている必要があるため、相続人間で条件が整った場合にのみ活用することをおすすめします。

〈代償分割が適しているケース〉

• 相続人により相続したい遺産が異なり、明瞭、公平に分割したい
• 不動産査定などにより、遺産の価値を明確にできる
• 特定の相続人に資力がある

4．共有分割

共有分割とは、「土地などの公平に分割しにくい遺産を相続人全員で共有・管理する」方法です。
遺産を分割することなく相続人全員で共有できるため、遺産分割協議の必要がありません。相続の公平性にまつわるトラブルのリスクを軽減できます。
ただし、相続した遺産の活用や売却の際は相続人全員の同意が必要です。将来的に遺産の管理に負担がかかることが予想されます。
例えば、相続した土地の共有状態が後代にまで続くと、土地の所有権者が増加して維持・管理を平等に行えない、次回の相続が複雑になるといった問題が発生します。
共有分割を取り入れる際は将来的なデメリットを考慮し、不動産などの権利をできるだけ早い段階で特定の人物へ移行するか、売却などにより公平な分割を行うことをおすすめします。

〈共有分割が適しているケース〉

• 遺産分割協議で相続人の合意が得られない
• 不動産などの遺産に明確な利用計画があり、一時的に共有名義として相続したい

相続では、複数の分割方法を用いて遺産を分けることもできます。
上記の分割方法を上手く取り入れ、公平な遺産分割協議を進めましょう。

土地などの不動産を相続する際、どのような書類が必要か分からず相続の準備が進まないケースもあるでしょう。
遺言書がなく、相続人同士で不動産の相続を進める場合、遺産分割協議書以外に以下の書類が必要になります。

亡くなった方の戸籍謄本

不動産の相続では、相続人を確定するために、亡くなった方の出生から死亡までが記載された戸籍謄本（全部事項証明書）が必要です。亡くなった方の本籍地を管轄する市区町村役場から、窓口請求もしくは郵送請求しましょう。
なお、戸籍謄本に故人の死亡が記載されるのは、事前に提出した死亡届が受理されてからとなります。

住民票の除票もしくは戸籍の附票

亡くなった方の住所地を証明するために、亡くなった方の住民票もしくは戸籍の附票が必要です。住民票は本籍地の記載を希望したうえで、亡くなる前に住んでいたエリアの市区町村役場で「除票」として請求しましょう。
万が一、死亡から年数が経っているなどの理由で除票の発行ができない場合、亡くなった方の本籍がある市区町村役場から「戸籍の附票」を請求できます。

相続人全員の戸籍謄本

相続人が確定したら、相続人全員の戸籍謄本を用意しましょう。戸籍謄本は本籍地のある市区町村役場で窓口もしくは郵送による請求ができます。取得までに時間がかかるなどの場合は代理人による請求も可能です。
戸籍謄本の請求を代理人に依頼する場合、代理人の身分を確認できる書類（運転免許証や健康保険証）と委任状を用意しましょう。

・被相続人の住民票の除票

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議によって相続が確定した場合、相続人全員の印鑑証明書が必要になります（遺産分割協議書にある押印が本人の意思によるものであることを証明するため）。印鑑証明書を遺産分割協議書に添付することで遺産分割協議書の効力を高めることができます。
印鑑証明書は現在住んでいるエリアの市区町村役場で請求できますが、事前に印鑑登録を済ませておく必要がある点に注意してください。

不動産の固定資産評価証明書

不動産の相続登記手続きでは、登録免許税が発生します。登録免許税は不動産の固定資産評価証明書をもとに算定されるため、不動産を相続する際は忘れずに取得しましょう。固定資産評価証明書は、不動産の所在地である市区町村役場で窓口もしくは郵送による請求が可能です（※）。
また、固定資産評価証明書を請求できるのは、原則、不動産所有者と同居の親族、相続人、代理人となります。

※東京23区内を所在地とする不動産については、各都税事務所での請求となります。

必要書類が集まったら、相続する不動産所在地を管轄する法務局で相続登記申請書に必要事項を記入し、相続登記申請を行います。
相続登記手続きでは相続登記に必要な書類や申請内容に不備がないか精査され、1～2週間で相続登記が完了すると不動産の権利証（登記識別情報通知書）と「登記完了証」が発行されます。

次に、不動産を相続した際に支払う税金について解説します。
相続登記手続きが完了し、土地を相続した後は、「相続税」と「登録免許税」を納税する必要があります。

相続税とは

相続税とは、亡くなった方の遺産を相続する際にかかる税金です。土地や預金など個々の遺産ではなく、相続の対象となる遺産の総額に対して規定の税率をかけ、税額が確定します。
相続税には基礎控除が適用されるため、遺産の総額によっては相続税の課税対象とならないケースもあります。
相続税の基礎控除額は、【3,000万円　＋　600万円　×　法定相続人の数】です。
例えば、両親が亡くなり、子ども2人が両親の遺産を相続する場合、基礎控除額は4,200万円、父親の遺産を配偶者である母と、子ども2人が相続する場合、基礎控除額は4,800万円となります。

相続税は法定相続人が多いほど遺産総額から控除される金額も大きくなります。遺産の価値が大きくても、必ず多額な相続税を支払わなければいけないということはありません。
また、相続する遺産の総額が基礎控除額以下の場合、遺産は非課税となり相続税は発生しません。

〈相続税の基礎控除額の早見表〉

※10人以上の法定相続人がいる場合も、人数に応じて基礎控除額が変動します。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記を行う際にかかる税金です。
所有権移転登記とは、土地の所有者名義を前所有者から相続人へ書き換えるための手続きです。相続登記申請時に登録免許税を納税し、所有権の移転が完了すると、権利証や登記手続き完了証が発行されます。

所有権移転登記における登録免許税額は、【不動産の価格（固定資産税評価額）　×　0.4％】です（※）。
例えば、不動産の価格が5,000万円の場合、登録免許税額は以下のように算定できます。

5,000万円　×　0.4％　＝　20万円
※固定資産税評価額は1,000円未満切捨て、登録免許税は100円未満切捨てで計算します。

相続する不動産の価格は固定資産評価証明書や固定資産税の課税明細書から確認できるため、相続前に税額を算定しておくと安心です。

同様の手続きに不動産登記があります。不動産登記とは不動産にまつわる事項（所有者、所在地、面積など）を登記簿に登録し、どのような不動産なのかをいつでも確認できるようにするための手続きのことです。登記された不動産の登記事項は誰に対しても開示され、所有者以外の第三者が不動産の登記事項を確認することが可能となります。

登録免許税は不動産の所有権を移転する際に必ず発生する税金のため、相続以外のシーンでも納税の義務が課されるケースもあるでしょう。登記にかかる手数料の一部として必要費用に含められることもありますが、相続においては「遺産に不動産が含まれる場合にのみ発生する税金」であることを覚えておきましょう。

前述のとおり、相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額が課税対象となります。
課税対象の遺産にかかる相続税は金額により税率が異なるため、土地などの不動産価格だけで相続税を算定することはできません。
そのため、土地などの不動産を相続し、相続後にかかる税金の金額を知りたい場合、まずは亡くなった方の遺産総額を確認し、基礎控除額を差し引いた金額を明確にしましょう。

遺産の総額を計算する際は、プラスとなる遺産だけでなく、マイナスとなる遺産も計算に含めることが大切です。プラスの遺産、マイナスの遺産については以下の例を参考にしてください。

（例）

遺産総額が確定したら基礎控除額を差し引き、法定相続人で遺産を分配します。以下より、法定相続人が相続する遺産（金額）に適用される税率について確認しておきましょう。

〈相続する遺産に適用される税率〉

相続税は相続する遺産の総額により算定されるため、金額が高額となりやすい不動産の相続では相続税も高額になりやすいといえます。
相続する遺産の数や形を変えずに相続税を抑えるなら、「小規模宅地等の特例」を活用するのがおすすめです。

小規模宅地等の特例とは、相続税の課税対象となる不動産の価値を減額できる制度です。
対象となる不動産は、亡くなった方やその親族（以下、亡くなった方等）が住居や事業所として利用していた宅地（土地や家屋）です。減額される割合は宅地の要件や面積により以下のように異なります。

〈小規模宅地等の特例における減額の割合〉

※：単位＝平方センチメートル

例えば、小規模宅地等の特例を活用して1億円の価値がある不動産を相続する場合、要件や面積などの条件により、5,000万円～8,000万円の価値の減額が適用されます。この場合、相続する不動産の価値は2,000万円～5,000万円となり、相続税を抑えることができます。

相続税の申告・納税の期限は、死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
遺産分割協議で相続人全員から合意を得られたら、亡くなった方の住所地を管轄する税務署へ相続税の申告を行いましょう。

10ヶ月以内に遺産分割協議がまとまらない場合は、期限日までに「未分割申告」を行い、相続税を納める必要があります。
未分割申告とは、法定相続分による遺産分割を行うと仮定し、相続税の申告・納税をすることをいいます。誰がどの遺産を相続するのか決まっていない場合でも、未分割申告を行うことで未申告による過少申告加算税や延滞税を回避できます。
また、申告期限までに相続税の申告・納税ができなかった場合は、本来の税金と合わせて加算税や延滞税がかかるケースがあります。納税は先に挙げた税務署以外にも、全国の金融機関や郵便局窓口で行うことができます。

未分割申告を行う際の注意点としては、前項で挙げた「小規模宅地等の特例」を活用できない点が挙げられます。申告期限日より3年以内に遺産分割協議がまとまれば過去の申告をさかのぼって小規模宅地等の特例を受けることもできます。しかし、特例が適用されない未分割申告は、一度は高額な相続税を納める義務が発生します。相続税の負担を最小限に抑えるならば、遺産分割協議で相続する遺産を確定させることがおすすめです。
なお、相続税の申告期限までに申告・納税を行った後、申告するべき金額に差異があった場合は、修正申告を行う必要があります。修正申告により新たに納税する相続税が発生した場合、速やかに追加納税を行い、延滞などの罰則を科されないよう注意しましょう。

亡くなった方との関係性や遺産の種類から、相続放棄を検討する方もいるでしょう。
特に、活用が難しい土地や、負債などマイナスとなる遺産の相続では「相続放棄をしたほうがいいかもしれない」と考える方がいらっしゃるかもしれません。
相続の開始を知った時点から3ヶ月以内に申告することで「相続放棄」できます。
相続放棄をすると遺産を相続することなく遺産分割協議を進められます。しかし、土地や家屋などの不動産は自身の財産と同等の注意をもって管理しなければならないという「管理義務」が存在します。

民法940条では、相続放棄をした相続人の管理義務について、以下の条文が定められています。
“民法第940条　相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない”
以上は、土地や家屋などの遺産を相続放棄したとしても、管理責任をすぐに放棄できないことを定めた条文です。「相続放棄した不動産の管理者が決まるまでは、相続人が責任をもって該当の不動産を管理しなければいけません」という内容が記されています。

土地などの不動産相続は遺産分割協議における公平性を保ちにくく、相続登記などの手続きが必要なことから時間がかかります。しかしながら手続きが長期化すると、「未分割申告」を行う必要性が出てきます。結果的に「小規模宅地等の特例」を活用できずに相続税の負担が大きくなることが予想されます。
不動産を含む遺産の相続が発生した場合は、最善の分割方法を考え、無理のないスケジュールを立てましょう。
土地の相続では相続後も継続して維持費が発生します。相続後の土地の維持・管理や活用方法に困っている場合は、売却という手段も検討してみてはいかがでしょうか。
土地の売却にお困りの方は一度すまいValueにご相談ください。