家を売って家を買う!マイホーム住み替えにかかる税金と注意点

お金
家を売って家を買う!マイホーム住み替えにかかる税金と注意点 家を売って家を買う!マイホーム住み替えにかかる税金と注意点

子どもの誕生や独立など、ライフスタイルの変化に合わせてマイホームの買い替えを検討する方も多いかと思います。しかし、実際に買い替えに必要となる手続きなど、よくわからないという方がほとんどです。
そこで今回は、マイホームの買い替えで発生する税金と軽減措置、おすすめの買い替え方法、住宅ローンの対処法について解説します。

家を売って家を買うときにかかる税金と税金の軽減措置

家を売って家を買うときにかかる税金と税金の軽減措置

家の売却および購入時にはそれぞれ税金がかかってきます。まず家の売却を行い譲渡所得が発生した場合、一般的に所得税および復興特別所得税、住民税の課税対象になります。

ただし、買い替えで旧住居の成約価格より高い価格の家を購入した際には、譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べられる「特定の居住用財産の買換えの特例」、通称「買換え特例」が適用でき、課税を繰り延べできます。

買換え特例は、非課税になるのではなく、次回売却時まで繰り延べた分が買い替えで取得した住居の譲渡所得に加算され課税される仕組みです。売却時の税金の軽減措置の代表的な1つとして覚えておきましょう。

ただし、買換え特例は居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除との併用はできません。

一方、旧住居の成約価格より安い住宅に買い替えた場合、買換え特例を利用すると売却額と買い替え購入額の差額に対する売却したマイホームの取得費用と、譲渡費用との差分割合との差額が譲渡所得として課税されます。計算式では下記(1)から(2)を引いた金額が譲渡所得になります。

(1) 収入金額の計算 売却金額 - 買い買え購入金額

(2) 必要経費の計算 (売却したマイホームの取得費+譲渡費用)×((1)÷売った金額)

旧住居で譲渡損失が生じるケースでは、譲渡所得税と住民税を他所得とあわせて損益通算する「譲渡損失の損益通算および繰越控除」を活用し、税金の軽減措置を図ることができます。

また、住宅ローン残高4,000万円を上限に、住宅ローン残高の1%が10年間所得税から控除される「住宅ローン減税」がありますが、「買換え特例」や「譲渡損失の損益通算および繰越控除」との併用ができないので注意が必要です。

税金の軽減控除は上記の3つが代表的なものですが、状況によって優先すべき軽減控除が異なるため、不動産仲介会社などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

マイホームの住み替えは「売り先行」と「買い先行」がある

マイホームの住み替えは「売り先行」と「買い先行」がある

マイホームの住み替えにあたり、「売り先行」と「買い先行」があることも覚えておきたいポイントです。どちらを先行させたほうがいいかの見極めには、「現在の家がいくらで売れるか?」「資金繰りをどうするか?」の2つを抑えておくことが大切で、一般的には現在の家の売却活動からスタートする「売り先行」が正攻法といわれています。

売り先行は、現在の家の売却で得た譲渡所得を新居の購入資金にあてる手法で、次のメリットがあげられます。

売り先行のメリット

・売却代金が先にわかるので、どの程度の新居が購入できるのか把握しやすい。

・買い手が見つからず値下げに踏み切らざるを得ないケースと比べると、すぐに引越しする必要がないので、焦って値引きをせずに時間をかけて売却ができる。

その反面、こんなデメリットがあります。

売り先行のデメリット

・引越ししたいタイミングに合わせて希望する新居が見つからない場合、仮住まいに一度移り、それから新居へ引越さなくてはいけなくなり、引越しが2回必要となる。

デメリットに注意しなくてはいけないとはいえ、現在の家の売却の見通しが立った段階で新居を探し始めることができるので、安全で確実な住み替えを行いたい方に適した住み替え手法といっていいでしょう。

一方の買い先行は、現在の家の売却で得た譲渡所得をあてにせず、先に新居を購入する手法です。新居の頭金を用意でき、現在の家と新居の2つの住宅ローンの支払いができる資金に余裕がある方に適しています。まずはメリットを見ていきましょう。

買い先行のメリット

・時間をかけて居住者が理想とする新居を探すことができる。

・仮住まいをする必要がなく、新居にダイレクトに引越しができる。

ただし、以下のようなデメリットが存在します。

買い先行のデメリット

・売却で得る譲渡所得をあてにすることができないので、預貯金などで新居の頭金を用意する必要がある。

・現在の家が売却できるまでの期間は、現在の家と新居の2つの住宅ローンを同時に支払わなくてはいけない。

このように、売り先行と買い先行にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

また、売り先行と買い先行を並行して進めたほうがよいケースもあるので、まずは不動産仲介会社に相談してみましょう。

家を売って家を買うならマイホーム売却時に残債が残った場合の対処も必要

一般的に、売却で得た譲渡所得を残りの住宅ローン返済にあてますが、残債が発生してしまう場合、預貯金などの自己資金で残債を返済するか、住み替えローンなどの利用を検討しましょう。

住み替えローンとは、残債と新居購入資金を合わせて借入れすることができる住宅ローンで、自己資金を用意する必要がありません。現在の住宅ローンの残債を一括返済することができ、2つの住宅ローンに陥ってしまう状況を防ぐことができます。

ただし、住み替えローンを利用するためには、現在の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同日に行わなければいけないルールが設けられています。

そのため、計画を立てて売却と購入を進めながら、不動産仲介会社・金融機関・現在の家を購入する買主様のスケジュールを揃えることが重要です。

また、売却する家の住宅ローンは完済のうえ、抵当権の抹消登記をしてから買主様に引き渡す必要があります。まずは不動産仲介会社に相談しながら、適切な住み替え計画を進めたほうがいいでしょう。

まとめ

今回解説した通り、家の売却および購入にはあらゆる手続きが必要で、売買に詳しくない人間には難しい要素が多いため、専門家である不動産仲介会社を利用することが大切です。すまいValueの一括査定サービスなら、自分に適した不動産仲介会社を探すことができます。まずは利用してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

伊藤英佑

公認会計士・税理士

大手監査法人勤務後、2005年に伊藤会計事務所開業。資産活用全般やライフプラン向上を見据えた総合的なコンサルティングやフィナンシャルサービス等を個人・法人へ提供している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
あなたの不動産の売却可能額を最大6社が無料で提案いたします

STEP1

物件種別を選択

STEP2

都道府県を選択

STEP3

市区郡町村を選択

STEP4

町名を選択
null
完了まで最短60秒 無料査定スタート!