不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて

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不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて 不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて

所有している不動産を売却して利益が生じた場合、その利益額に応じて所得税や住民税がかかります。この利益は「譲渡所得」と呼ばれますが、不動産を所有した期間によって税率が異なるため、どう計算するのか、いつ売却すればよいのかわからないことも多いのではないでしょうか。
そこで今回は、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」との違いや税金の計算方法に加え、確定申告の流れについてもわかりやすく解説します。

不動産売却時に得る短期譲渡所得

不動産売却時に得る短期譲渡所得

不動産を売却した時に得る利益のうち、「譲渡所得」に属するのが「短期譲渡所得」です。また、譲渡所得には「短期譲渡所得」のほかに「長期譲渡所得」もあり、それぞれ異なる税率で税金が課せられます。

不動産の所有していた期間が1月1日の時点で5年以内の場合は「短期譲渡所得」

不動産の所有期間が5年以内で譲渡が完了した場合、譲渡によって生じた所得は「短期譲渡所得」に該当します。

いつの時点をもって5年以内とするかについて、不動産売却においては「譲渡した年の1月1日」と定められています。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以内の場合は短期に該当する、という考え方です。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当します。

長期譲渡所得との相違点

短期譲渡所得税と長期譲渡所得税では税率が異なります。それぞれの税率は以下の通りです。

短期譲渡所得:39.63%(所得税30%、復興税0.63%、住民税9%)

長期譲渡所得:20.315%(所得税15%、復興税0.315%、住民税5%)

ただし、法人の場合は短期譲渡税と長期譲渡税のいずれについても、おおよそ30%前後が課税されます。

※中小法人には軽減税率が適用される場合もあるため、実際の数値にはズレが発生します。

短期譲渡所得の税率で税金を算出する

短期譲渡所得の税率で税金を算出する

所得税は「給与所得」や「不動産所得」など、各種所得金額を合計して「総所得金額」を求め、これについて税額を計算する「総合課税」が原則です。

しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については他の所得と合算せず、個別に税額を計算する「分離課税方式」が採用されています。

短期譲渡所得を計算する

短期譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

※特別控除を適用する前に、「長期譲渡にかかる損失額」がある場合には、当該損失額を短期譲渡所得から控除します。

不動産の譲渡価額から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた額が課税対象となります。ただしこちらも同様に特別控除前に長期損失があれば控除します。また、総所得等から控除しきれなかった所得控除額があれば、特別控除【後】の短期譲渡所得から控除されます。

税額を計算する

短期譲渡所得の税額計算方法は以下のようになります。

税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%

※税率の内訳は所得税が30%、住民税が9%となります。

※2013年から2037年までは、復興特別所得税(各年分の基準所得税額の2.1%)も併せて納付することとなっており、短期譲渡所得税率の2.1%にあたる0.63%を足した39.63%が2019年現在の税率です。

短期譲渡所得で適用可能な控除とは

短期譲渡所得に適用できる各種控除についても解説します。

3,000万円特別控除(措法35)

一般的な住宅の売却で適用が可能な制度です。取得費用や売却費用に加え、3,000万円が特別控除されるため、税額を大きく減らせます。

その他の適用可能な控除

上記以外の特別控除には、以下のようなものが挙げられます。

公共事業用に土地や建物を売却:5,000万円(措法33の4)

公共事業のために土地や建物を売却した際の特別控除です。買取申し出を受けてから半年以内など、既定の要件を満たすことで適用可能となります。

特定土地区画整理事業のためにおこなった土地売買:2,000万円(措法34)

国や公共の団体が区画整理をおこなう際に売却した不動産については、2,000万円の特別控除が受けられます。

特定住宅造成のためにおこなった土地建物売買:1,500万円(措法34の2)

地方の公共団体等による特定住宅造成のためにおこなった不動産売却では、1,500万円の特別控除が受けられます。

このほか、農地売買で特別控除の適用が可能な特例(措法34の3)などもあります。

短期譲渡所得が発生した場合の確定申告の方法

不動産売却で売却益が出た場合は、確定申告で税金を納める必要があります。

確定申告の流れ

確定申告の流れは、まず確定申告に必要な書類を用意し、次に確定申告の準備を始めます。準備ができたら確定申告書を作成し、提出書類の確認をします。

確認ができたら、確定申告書や関連書類を税務署に提出して申告は終了です。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 分離課税用の確定申告書
  • 不動産売却時および購入時の売買契約書
  • 印紙税、仲介手数料などの領収書
  • 特例適用に必要となる各種の書類(適用する特例によって異なる)

まとめ

不動産を5年以上の長期間持っていれば売却時の税金は安くなりますが、逆に固定資産税が発生し続けるといったデメリットもあります。不動産を売るタイミングは個人では判断がしにくいため、もし不動産の売却を検討しているのであれば、一度すまいValueに相談をしてみてはいかがでしょうか。

<監修者>

麻生 尚紀

税理士/認定支援機関

大学卒業後に小規模税理士法人、中規模コンサル法人にて勤務。
2008年 税理士登録
2010年 開業
以来、過去の勤務経験を生かして小~中規模法人の税務会計業務に特化対応中。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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