投資用のマンションの売却方法と税金支払い時・確定申告時の注意点について

日本の不動産市場は、2020年の東京オリンピック開催に向けて全国的に上昇傾向にあります。もちろん、上昇の要因はオリンピックのみではありませんが、その影響は大きいといえ、オリンピック終了とともに下降する可能性も秘めているのです。

その理由として、現在は東京オリンピックに向けて諸外国の投資家たちが日本を投資対象として注視しているものの、早ければ東京オリンピックが終わる前に、外国人投資家たちが日本の不動産市場から撤退するリスクがあることが挙げられます。
また、東京オリンピックで利用される選手村はオリンピック終了後、分譲マンションや賃貸マンションとして運用されることが予定されているため、結果として不動産の供給が増えることになるのです。

こういったことから、投資用マンションは東京オリンピックが始まる前に売却を検討する余地があるといえるでしょう。

投資用のマンションは家賃収入や売却益を得ることが目的とされているため、居住用のマンションとは価値の算出方法が異なります。投資用のマンションの具体的な価値の算出方法は以下の3つです。

収益還元法

収益還元法では、対象の不動産が将来生み出すであろう純収益の現在価値を求めることにより、不動産の資産価格を算出します。
賃貸用不動産もしくは賃貸以外の事業用不動産の価格を求める際に有効で、取引事例比較法や原価法に比べ合理性が高いといえるでしょう。
また、収益還元法の計算には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

＜直接還元法の計算式＞
一年間の純収益 ÷ 還元利回り

＜DCF法の計算式＞
不動産保有期間に得られる純収益の現在価値の合計 ＋ 将来の売却価格の現在価値

原価法

原価法は、売却したい不動産の再調達価格をもとに不動産の価格を算出する方法で、原価法で算出された価格が「積算価格」になります。

＜原価法の計算式＞
延床面積×再調達価格×残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数

取引事例比較法

取引事例比較法は、対象の不動産と類似している不動産の過去の取引事例をもとに価格を算出する方法です。具体的には、条件が類似した不動産の成約事例から坪単価を割り出し、それを売却したい不動産の広さに換算して計算をします。
その後、算出された価格に立地条件や部屋の状態などを加味して価格を決めるのが一般的です。

投資用のマンションの売却方法は他のマンションと同じで、売主様自らで売却する「個人での売却」もしくは「不動産仲介会社を経由した売却」の2択になります。それぞれメリット・デメリットがありますが、不動産仲介会社を挟んだ方がより多くのメリットが得られます。

個人での売却

個人での売却では、自由度が高いというメリットがありますが、その分手間や負担が大きくなるのが特徴です。

＜メリット＞

• 自分で売出価格を自由に設定できる

＜デメリット＞

• 買い手を自分で探さなければならない
• 不動産情報サイトに物件を登録できない
• 売買契約書などの書類をすべて自分で作成する必要がある

不動産仲介会社を経由した売却

不動産仲介会社を経由して売却を依頼した場合は、自分に代わって不動産のプロが売却を行ってくれるため、さまざまなメリットを得ることができます。

＜メリット＞

• 買主様を探すサポートをしてもらえる
• 不動産情報サイトに物件を登録できる
• 書類作成などをすべて任せることができる

すまいValueの6社であれば数多くの不動産の売却に携わってきた実績があるので、初めての売却でも安心して任せることができます。

投資用のマンションの場合、売却時に以下の税金が発生します。

※消費税の納税義務が発生するのは事業として不動産取引を行っている者に限られ、事業以外で投資用マンションを売却されたような場合には、通常は消費税の納税義務は発生しません。

また、居住用のマンションを売却するのとは異なり、特別控除や軽減税率の特例などを使うことができません。そのため、支払う税金は居住用のマンションを売るよりも高くなりがちです。

＜対象外となる控除および特例＞

• 3,000万円特別控除
• 10年超所有軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例

投資用のマンションの売却では「特定事業用資産の買い替え特例」が適用できるケースもあります。ただし、この特例は適用条件が細かくなるため、適用を希望する際は不動産仲介会社に確認するようにしましょう。

基本的に、確定申告というのは利益が出た場合と、特例（収用を除く）の適用を受ける場合に行われるものです。
そのため、居住用のマンションを売却する場合は、確定申告を行うことで赤字分のお金が還付されることがあります。
しかし、投資用のマンションの場合は使える特例に制限があるため、損益通算することができません。つまり、税金の還付は行われないということです。

しかし、自己で判断せずに詳しくは税理士などの専門家に一度相談してみるのがおすすめです。

投資用のマンションの売却は、税金の扱いや適用できる特例などが居住用のマンションと異なります。そのため、売却の際は信頼できる不動産仲介会社や税理士などに相談し、自分にとって最適な方法で売却するようにしましょう。
また、その際は不動産売却のプロである「すまいValue」に相談してみてはいかがでしょうか。

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