家を売却するときの税金はいくら？税金を支払う義務が生じるケースとは？

お金2019.04.26

「家を売ったら税金を支払わなければならない」と思っていませんか。確かに個人が自分の家を売ると利益が生まれることがあり、その場合は税金を支払う必要があります。しかし、家を売っても利益が出ない場合は、税金を支払う必要がありません。今回は、税金を支払わなければならないケースと、支払わなくてもよいケースを解説します。

家を売って税金を支払わなければならないケース

自宅として使っていた家と土地（マイホーム）を売ったときの成約価格が3,000万円以下だった人は、確実に「税金を支払わなくてよい人」です。これは税金のルールで「3,000万円の特別控除の特例」が定められているからです。
但し、この特例の適用を受ける旨を記載した確定申告書の提出が必要となります。

では3,000万円を1円でも超えると税金の支払い義務が発生するかというと、そうでもありません。
家を売ったときの税金は「課税譲渡所得金額×税率＝税金」という式で算出するので、税金の支払い義務が発生するのは課税譲渡所得金額がプラスになったときだけなのです。課税譲渡所得金額が0円かマイナスになれば、税金は0円と計算されるのです。

この課税譲渡所得金額は、次の計算式で算出することができます。

・課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

家を売った人は一度上記の計算式に当てはめてみましょう。

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課税譲渡所得金額とは、特別控除額3,000万円とは

この計算式「課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」には、税金の専門用語も含まれていますので、詳しく説明していきます。

・所得

収入から「経費となるものの金額」を差し引いたものが所得になります。所得と収入は似ているようで異なりますので、しっかりと区別しましょう。

・課税譲渡所得金額

課税譲渡所得金額とは、「税金が課せられる譲渡所得の金額」という意味です。ここでいう譲渡とは売却のことで、所得とは利益のことを指します。

・譲渡価額

譲渡価額は実際の成約価格のことです。成約価格はこの場合、「収入」と考えてかまいません。成約価格が課税譲渡所得金額ではないことに注意してください。

・取得費

取得費とは、売却した家やその土地を買ったときの価格です。家を購入したときの金額から減価償却費相当額という金額を差し引いて算出します。
購入後の増改築部分も減価償却費相当額を差し引いて取得費に含めることが出来ます。

・減価償却費相当額

減価償却費相当額とは、時間の経過によって建物の価値が減った分の価格という意味です。なお、土地は価値が減らないと考えられているので、減価償却費相当額は計算しません。

・譲渡費用

譲渡費用とは、売却した家を売ったときにかかったコストです。不動産仲介会社に支払った仲介手数料や、売却の為に取り壊したと認められる場合のみあてはまります。
（取壊し費用は、売却の為に取り壊したと認められる場合のみ譲渡費用となります。）

・特別控除額

特別控除額とは、特定の人の税金の額を減らす仕組みで、売却ケースによって金額が異なります。たとえばマイホームを売った人の特別控除額は3,000万円となります。

この計算式「課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」からは、特別控除額3,000万円に該当する人が、家を「3,000万円＋取得費＋譲渡費用」で売れば、課税譲渡所得金額が0円になることがわかります。

家を売ったときの税金は「課税譲渡所得金額×税率＝税金」という式で算出するので、課税譲渡所得金額が0円になったりマイナスになったりすれば、税金を支払う必要はありません。

但し、3,000万円控除の特例を使うと、その年、翌年、翌々年までは住宅ローン控除を利用することが出来ません。人によっては3,000万円控除を使わずに住宅ローン控除を利用した方が全体的な税額が低くなるケースもあります。

また前年、前々年にこの特例や交換・買換特例を利用していた場合は適用不可となります。
譲渡年から3年以内に住宅のご購入を予定されている方や、近年中に別の特例を利用して申告していた方は、専門家に事前相談をすると良いかもしれません。

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税金はいくらになるのか

家を売ったときの税金の額（税額）は、次の計算式で決まります。ただし、ここでは説明を簡潔にするため、復興特別所得税は割愛します。

＜長期譲渡所得＞

・税額（所得税＋住民税）＝課税譲渡所得金額×（15％（所得税分）＋5％（住民税分））

＜短期譲渡所得＞

・税額（所得税＋住民税）＝課税譲渡所得金額×（30％（所得税分）＋9％（住民税分））

家や土地を売った年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」となり、5年以下は「短期譲渡所得」となります。短期で転売する人の税金を高くしているわけです。

それでは「マイホーム（住宅と土地）を8,000万円で売った人の税額」をシミュレーションしてみましょう。各種条件は以下の通りです。

・取得費：4,000万円
・譲渡費用：400万円
・特別控除額：3,000万円
・5年超保有（長期譲渡所得）

＜ステップ1：課税譲渡所得金額を出す＞

・課税譲渡所得金額＝譲渡価額（8,000万円）－（取得費（4,000万円）＋譲渡費用（400万円））－特別控除額（3,000万円）＝600万円

＜ステップ2：税額を出す＞

・税額（所得税＋住民税）＝課税譲渡所得金額（600万円）×（15％（所得税分）＋5％（住民税分））＝120万円

税額は所得税と住民税を合わせて120万円になります（復興特別所得税は含まず）。

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まとめ

普段から「税金は意外に高い」と感じている人は少なくないと思いますが、家を売却したときの税金は他の税金とはケタが違いますので、余計に高く感じてしまうことでしょう。
家が適正な価格で売れることはもちろん嬉しいことですが、そういうときほど税金のことを考えておかなければ、家計にダメージを与えかねません。そのため、家を売却するときは不動産仲介会社などのプロに相談することをおすすめします。

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＜監修者＞

小林弘司

不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー

東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者（創業者）です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

麻生尚紀

税理士/認定支援機関

大学卒業後に小規模税理士法人、中規模コンサル法人にて勤務
2008年税理士登録
2010年開業
以来、過去の勤務経験を生かして小～中規模法人の税務会計業務に特化対応中