住み替えローン（買い替えローン）を利用できる条件とは？一連の流れや審査などを解説

住み替えローンという言葉を聞いたことがある方も多いとは思いますが、詳しい内容についてご存じでしょうか？
まずは、住み替えローンとはどういうものなのかを解説します。

住み替えローンとは？

「住み替えローン」とは、今の自宅を売ってもローンを完済できないときに、その自宅の「残債」と新しい家の「購入資金」をまとめて借入できるローンのことです。金融機関によっては、「住み替えローン」ではなく「買い替えローン」と呼ぶところもありますが、どちらも同じ内容のローンになります。

住宅ローンは、あくまでその家の購入資金だけを借入することができます。一方、住み替えローンは「家の購入資金」のほかに、今住んでいる自宅の「残債」も借入できます。そのため、住宅ローンの残債が残っている状態でも利用することが可能です。このような点が住宅ローンと住み替えローンの違いです。

オーバーローン時に抵当権を抹消する方法

売却する物件の住宅ローン残債が、その物件の売却額を上回っている状態をオーバーローンと呼びます。例えば、自宅の住宅ローンが2,000万円残っているのに、その自宅の成約価格が1,500万円であれば住宅ローンは500万円残ってしまいます。このような状況がオーバーローンと言います。

しかし、住宅ローンを組むときは借入先の金融機関が、自宅（融資を受けた物件）に抵当権（担保）を設定しています。そして、抵当権が設定されている物件を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。

通常、対象物件の売却益で住宅ローンを完済しますが、オーバーローンになる場合は下記に挙げたどちらかの方法を選択する必要があります。

• 手持ち資金（自分の貯金など）で残債を完済する
• 住み替えローンを使って残債を完済する

上述した例でいうと、自宅を売却しても残ってしまう500万円と、新しく購入する家の購入金額（仮に3,000万円）の合計3,500万円を住み替えローンで組み、自宅の残債（500万円）を完済するという内容になります。

• 不動産売却で抵当権（担保）がついている物件の注意点とは？

次に、住み替えローンを借入できる条件、および必要年収はどのくらいか、という点について解説します。

そもそも住み替えローンは「自宅を売却しても住宅ローンの一部が残ってしまう人」が対象

前項で解説したように、そもそも住み替えローンは自宅を売却しても住宅ローンの一部が残ってしまう人が対象になります。つまり、自宅を売却したお金で住宅ローンを完済できる人は、基本的に住み替えローンを利用することができません。

住み替えローンの審査はとても厳しい

住み替えローンの審査は、通常の住宅ローン審査よりも厳しく設定されています。その理由として、金融機関の審査項目に「担保評価（≒物件の価値）」という項目があるからです。なぜ「担保評価」という審査項目があるかというと、仮に借入者がローン返済を滞納した場合に、融資した不動産を処分してローン返済に充てるため、その物件の価値がどのくらいになるのかという点が重要になるためです。

一方、住み替えローンを組むということは、新しい家の購入資金に、現在住んでいる家の残債も上乗せされます。ただ、金融機関が抵当権（担保）設定できるのは「新しく購入する家だけ」なので、住み替えローンは金融機関からすると担保価値以上の融資をするという意味になるのです。

そのため、住宅ローンを融資するとき以上に、借入者には「安定した収入」など十分な信用を求めるので、住み替えローンの審査は厳しくなります。

必要年収は金融機関によってまちまち

前項のように、住み替えローンの審査は住宅ローンよりも厳しいですが、年収がどのくらい必要かという点は金融機関によって異なります。例えば、みずほ銀行の買い替えローン（住み替えローン）の商品概要を確認すると、収入に関しては「安定した収入」と記載されておりハッキリとした金額は明記されていません。
引用元：みずほ銀行 みずほ買い替えローン商品概要

ただし、金融機関は独自の金利をもとに算出した「返済比率（年間返済額÷年収）」を重視します。例えば、年収が450万円の人が住み替えローンを組み、年間返済額が160万円であれば、返済比率は35.5％（160万円÷450万円）です。仮に、金融機関が「返済比率35％以内」と定めているならば、このケースでは審査否決になるでしょう。

住み替えローンの場合は、新しく購入する家の資金以外に「今住んでいる家の残債」があるので、おのずと年間返済額は高くなります。つまり、住み替えローンは返済比率も高くなりやすいので、こういった点も住み替えローンの借入が厳しいといわれている大きな理由です。

団体信用生命保険に加入できるか否か

大半の金融機関では団体信用生命保険の加入を義務付けています。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に「借入者が亡くなる」など万が一のことがあった場合、残債分の保険金が支払われる制度です。

団体信用生命保険は当然ながら生命保険の一種なので、加入できるかどうかは健康状況や過去の疾病歴によります。そのため、団体信用生命保険に必須加入の金融機関で住み替えローンを組む場合は、仮に団体信用生命保険に加入できないのであれば、たとえ資金的に問題がなくても住み替えローンを組むことはできません。

年齢の条件もあり

また、「借入者の年齢」も住み替えローンの借入可否に関係してきます。大半の金融機関は、借入時に満20歳以上70歳未満の方までで、かつ完済時に満80歳以下の方を対象にしているケースが多いです。

先ほど例に挙げた「みずほ銀行の買い替えローン」でも、「満 20 歳以上 71 歳未満で、かつ最終ご返済時の年齢が満 81 歳未満の方」を借入対象者としています。

住み替えローンの審査内容について解説します。住み替えローンの審査内容は、住宅ローンと同じく以下の項目です。

• 借入者の収入や勤務先などの個人属性
• 個人信用情報機関のマイナス情報
• 他に借り入れがあるか
• 住宅ローン残債を含む返済比率
• 団体信用生命保険に加入するための健康状態

※「住宅ローン残債を含む返済比率」と「団体信用生命保険に加入するための健康状態」については上述の通りです。

借入者の収入や勤務先などの個人属性

まず、借入者の収入や勤務先などの個人属性です。収入に関しては、上述した「返済比率（年間返済額÷年収）」に関係し、金融機関は年収額だけでなく安定性も審査します。そのため、以下のような借入者は安定性が高いと評価され、比較的審査が有利に進む傾向にあります。

• 大企業の正社員で勤続年数も長い
• 公務員

例えば、経営者や個人事業主は、いくら年収が高くても上記の方よりは安定性が低いと判断されやすいです。もちろん金融機関によって判断基準は異なりますが、年収額だけでなく安定性も審査される点は認識しておきましょう。

個人信用情報機関のマイナス情報

次に個人信用情報機関のマイナス情報です。個人信用情報機関のマイナス情報とは、具体的には以下のような情報です。

• 過去の延滞歴（カードローンなどを含む）
• 自己破産歴など

個人信用情報機関とは、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターなどのことを指し、金融機関は住み替えローンの審査時に借入者の個人信用情報を照会します。そして、上記のような情報履歴があった場合、ローン審査を通過することは非常に難しくなります。

仮に、個人信用情報機関にマイナス情報が残っていることが理由で審査が否決になった場合は、その情報が消えるまで待たなくてはいけません。情報が残っている期間は、JICCのサイトを見る限りおおむね5年と想定されます。
引用元：JICC登録内容と登録期間

他からの借り入れ

また、他の借入がある場合も審査に影響します。例えば、車の借入をしていて月2万円の返済をしているとします。その場合、基本的にその2万円が「月々返済額」に上乗せされた上で返済比率が算出されると考えておきましょう。

つまり、他からの借入があると返済比率が高くなりやすいので、審査も厳しくなるというわけです。仮に、他にも借入を検討しているのであれば、住み替えローンが実行（決済）されてから借入をするようにしましょう。住み替えローンが実行された後であれば、他の借入をしても問題ありません。

次に、住み替えローンを利用するときの流れやスムーズに進めるコツ、および注意点について解説します。住み替えローンを利用する場合は自宅の売却と、新しく購入する家の決済を同日に行う必要があります。

住み替えローンの流れ

まず、住み替えローンの流れは以下のように進んでいきます。

（1）住宅ローン残高と売却想定価格を把握する
（2）金融機関に相談する
（3）販売活動と物件探しを開始する
（4）売却と購入双方の売買契約を締結する
（5）決済と引渡しを行う

最初に、住宅ローン残高と売却想定価格を把握しましょう。住宅ローン残高は、金融機関から年に一度郵送されてくる「ローン償還表」という書面でわかります。また、売却想定価格は、不動産仲介会社に査定依頼することで価格がわかります。

そして、その結果をもって金融機関に住み替えローンに関する事前相談をします。その後、販売活動と物件探しを開始するという流れになります。金融機関への相談は、新しい物件を購入する際に仲介を依頼する不動産仲介会社や、売主様であるデベロッパーなどを経由して相談しても問題ありません。

販売活動と物件探しが終われば、自宅を「売却する売買契約」と新しい家を「購入する売買契約」を締結します。詳しくは次項で解説しますが、それぞれの決済（引渡し）日は同日にする必要がある点は覚えておきましょう。

住み替えまでの流れの注意点

前項の通り、売却物件と購入物件の決済（引渡し）に関しては、自宅の抵当権抹消登記と新しい家の抵当権設定登記を同日に行わないといけません。（同日決済）

同日決済とは？

住み替えローンを利用する場合（同日決済）は、以下のような売買スケジュールになります。

上記は、新しい物件を購入した後に自宅を売るパターン（後売り）ですが、逆に今住んでいる自宅を先に売却するパターン（先売り）もあります。いずれにしろ、売却物件と購入物件の引渡しは同日に行う必要があるのです。

一方、住み替えローンを利用しない場合は、売却物件と購入物件の引渡しを必ずしも同日にする必要はありませんが、不動産仲介会社と連携を取りながら進めていくことが大切です。

同日決済に関する注意点

今住んでいる自宅と新しく購入する物件の引渡しを同日に決済するということは、以下の手続きが必要です

• 売却する家の買主様と購入する家の売主様との日程調整
• 登記関係の手続きなどの準備（金融機関や司法書士など）

引渡しを同日に実行するためには、関わるさまざまな人や機関のスケジュール調整を行う必要があります。それらの調整は基本的に不動産仲介会社が行いますので、売主様から不動産仲介会社へ「住み替えローンを利用したい」と事前に伝えておきましょう。

スムーズに進めるコツ

住み替えローンを利用して、自宅の売却・新しい家の購入をスムーズに進めるコツは以下の点です。

• 売却と購入を同じ不動産仲介会社経由で依頼する
• 住宅ローンを組んでいる金融機関で住み替えローンも組む
• 買い替え特約を利用する

売却と購入を同じ不動産仲介会社経由で依頼する

自宅の売却と新しい家の購入を、同じ不動産仲介会社経由で行うことができれば、決済日の調整などをスムーズに行うことができます。今の自宅を購入してくれる買主様と、新しく買う家の売主様のスケジュール調整は大変なので、できれば同じ不動産仲介会社経由で不動産売買をした方がスムーズです。

住宅ローンを組んでいる金融機関で住み替えローンも組む

次に、住宅ローンを組んでいる金融機関が住み替えローンも提供していれば、同じ金融機関で住み替えローンを組んだ方が手続きは簡単です。もちろん、金利面などを他と比較する必要はありますが、住宅ローン返済に問題がなければ、住み替えローンの審査も有利になる可能性もあります。

買い替え特約を利用する

買い替え特約とは、「○○年××月△△日までに自宅が●●万円以上で売れなければ、この物件（新しく買う物件）の売買契約は白紙解約となります」という旨の特約です。つまり、今の家の売却に失敗したときに、新しく購入する予定だった物件の売買契約におけるペナルティーを受けることなく解約できるという内容です。

しかし、この特約は買主様への保護になりますが、売主様側からすると契約が白紙になるだけなので特約のメリットはありません。そのため、一般個人が売主様になる「中古物件の売買」時に結ぶことはほぼありません。また、デベロッパーなどの法人が売主様になる「新築物件の売買」でも、この買い替え特約を締結するかは売主様の判断によるので事前確認が必要です。買主様の要望でやむを得ず特約を組む場合は、専門家に相談してみることをおすすめします。

最後に住み替えローンのメリット・デメリットについて解説していきます。特に、デメリットについてはよく理解したうえで、住み替えローンを利用するか判断しましょう。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは以下の点です。

• 低金利で借りられる
• 自己資金を使わずに買い替えができる
• 住宅ローン控除が受けられる

住み替えローンは、住宅ローンと同じ金利で融資を受けられるので非常に低金利です。また、住み替えローンを組めない場合には、今の家の残債を自己資金から支払う必要がありますが、住み替えローンを利用することで自己資金を使わず買い替えができます。

さらに、住宅ローンの残債の一部が、所得税・住民税から控除できる「住宅ローン控除」が一定の条件のもとに利用できます。

住み替えローンのデメリット

一方、住み替えローンには以下のデメリットもあります。

• 住宅ローンより審査が厳しい
• 双方の決済を調整するのが困難

やはり、最も大きいデメリットは住宅ローンよりも審査が厳しく、そもそも住み替えローンを利用できるケースが多くない点になります。しかし、実際に審査をしてみなければわからないので、住み替えローンを検討しているのであれば、不動産仲介会社や金融機関に相談してみることをおすすめします。

また、売却物件と購入物件の決済日を調整するのは大変です。そのため、スムーズに調整するためには、日程調整などを含めて、きちんと売買手続きや交渉をしてくれる不動産仲介会社を見つけることが重要になります。

このように、住み替えローンは「新しく購入する家の融資」に加え、「今住んでいる自宅を売却するときの残債」を上乗せするローンです。そのため、住み替えローンを組むときは、住宅ローンよりも審査が厳しくなります。

そして、住み替えローンを組むうえでは、まず「売却想定価格の把握」をして、そもそも残債は完済できないのかという点を調べる必要があります。そのためにも、より精度の高い査定価格を算出し、スケジュール調整などもきちんと行ってくれる信頼できる不動産仲介会社に査定を相談・依頼することをおすすめします。

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