不動産売却にかかる費用・税金の目安とは？特別控除などもあわせて解説

不動産売却にかかる諸費用や税金には、以下のようなものがあります。
費用の相場や計算方法について知り、いくらほどの諸費用が必要となるのか考えてみましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売却が成立した際に、仲介業務の成功報酬として不動産仲介会社へ支払う手数料のことです。仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められており、売却した不動産の成約価格から算出されます。

仲介手数料の上限は成約価格の金額区分により異なります。成約価格の200万円以下の部分、200万円以上400万円以下の部分、400万円以上の部分にそれぞれ異なる料率を用いて算出することが基本です。
ただし、成約価格が400万円を超える場合には、仲介手数料の算出に以下の速算式を用いることもできます。

仲介手数料 ＝ （成約価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税

（例）成約価格が3,000万円の場合
仲介手数料 = （90万円 ＋ 6万円） ＋ 9万6,000円 ＝ 105万6,000円

仲介手数料は消費税の課税対象のため、「成約価格×3％＋6万円」に税率をかけて算出する必要があります。
なお、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

不動産売却時にかかる仲介手数料とは？

印紙税

印紙税とは、財産や権利に関する取引が法律にそって締結されていることを証明するための税金です。
印紙税法により20種類の課税文書が定められています。不動産の取引においては、不動産売買契約書などの書類を作成する際に所定の金額の印紙を貼る必要があります。

印紙税の金額は不動産の成約価格によって異なり、400円～60万円の範囲で定められています。
ただし、令和6年3月31日までの期間に作成された「不動産譲渡契約書」または「建設工事請負契約書」には軽減措置が適用されるため、印紙税額は200円～48万円の範囲となります。

〈軽減措置適用後印紙税の金額〉

参照元：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について（国税庁）」

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、住宅ローンを完済した際、不動産に設定された抵当権を抹消するためにかかる費用です。
住宅ローンを借り入れる際は、返済が滞った場合の担保として不動産に抵当権が設定されます。抵当権が設定された不動産は金融機関が競売にかけることができる状態。売買などで所有権を移転しても抵当権が解除されることはありません。そのため、住宅ローンを完済した際は売却前に抵当権の抹消手続き（抹消登記）をおこなう必要があります。

抵当権の抹消登記にかかる費用について、司法書士へ依頼する場合は手数料などの諸経費を含め5,000円～2万円が目安となります。不動産を管轄する法務局にて、個人で抵当権の抹消登記をおこなうこともできます。書類準備や申請手続きにかかる負担をなくしたい場合は、司法書士へ依頼することをおすすめします。
また、旧住所で登録されたままなど、売却する不動産の登記簿に記載された情報が古い場合は抵当権の抹消登記だけでなく、住所変更登記も必要になる点に注意しましょう。

住宅ローンを一括返済するための費用

売却する不動産の住宅ローンを完済していない場合は、売却までの完済が必要です。
住宅ローンの一括繰り上げ返済は手数料がかかるケースが多く、金額は1万円～3万円が相場となります。
利用する金融機関によって一括繰り上げ返済にかかる手数料が異なるため、事前に確認しておくと安心です。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却して得た利益（＝譲渡所得）には、所得税や住民税がかかります。
不動産を所有していた期間によって譲渡所得の区分が分かれ、所得税や住民税の税率は以下のように変動します。

短期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合、譲渡所得は短期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得にかかる税率は39.63％となります。内訳は以下のとおりです。
所得税：30%
住民税：9%
復興特別所得税：0.63%　※

長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える場合、譲渡所得は長期譲渡所得に区分されます。
長期譲渡所得にかかる税率は20.315%と、短期譲渡所得の2分の1ほどとなります。内訳は以下のとおりです。
所得税：15%
住民税：5%
復興特別所得税：0.315%　※
（※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税とあわせて申告・納付します）

その他かかる可能性のある費用

売却する不動産の状況に応じて、調査や工事が必要な際はそれぞれに費用がかかります。
不動産の状況によって発生する可能性のある費用について見ていきましょう。

測量費

隣地との境界や土地の面積が不確定、など、測量が必要な不動産を売却する際は測量費がかかります。測量費は50万円～80万円が相場ですが、市や国の立ち合いが必要になるなど、依頼する測量内容（現況測量や確定測量）によって金額が大きく異なります。

解体費

建物やその一部を解体して売却する場合、解体費がかかります。解体費は建物の構造により金額が異なりますが、目安は以下のとおりです。

木造住宅：4～5万円／坪
鉄骨住宅：6～8万円／坪
RC住宅：8～10万円／坪
解体時にアスベストや地中埋没物などが確認された場合、追加費用がかかる可能性があります。※地域により価格差があります。

・リフォーム・ハウスクリーニング費用

著しい経年劣化や汚れがあれば、リフォームやハウスクリーニングの必要性が出てきます。例えば、汚れが目立ちやすいキッチンやお風呂のリフォームをおこなう場合、金額は100万円が目安です。
ただし、買主様がご自身の好みに合わせたリフォームを希望するケースもあり、売主様側でのリフォームの必要性は低いといえます。リフォームをおこなわない場合はハウスクリーニングに留めておきましょう。ハウスクリーニングの費用相場は、5万円～20万円となります。

また、不動産売却前のリフォームの必要性については、こちらで詳しく解説しています。

家はリフォームしてから売ったほうがいいのか？適正な価格で売る方法とは？

廃棄物処分費

家財道具などの一般廃棄物をまとめて処分したい場合、廃棄物処分費として10万円～50万円程度の費用が必要になると考えておきましょう。一般廃棄物の収集・運搬をおこなう専門業者は、不動産仲介会社から紹介してもらう他、個人で探して依頼することもできます。
なお、廃棄物の処分は解体予定があれば解体日までに、解体予定がなければハウスクリーニングが入る日など、引き渡し準備をおこなう時期までに処分することをおすすめします。

引越し費用

住み替えなどで不動産を売却する場合、新居までの距離や荷物の量に応じた引越し費用がかかります。引越し費用は、4人～5人家族で15万円～20万円が相場です。引越しにともない、家具や家電など生活用品の買い替えが必要な場合は忘れずに費用へ追加しましょう。
また、新居ではなく一時的に仮住まいへ引越しする場合、引越し費用が二度発生することにも注意が必要です。仮住まいに入居する際の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料他）や賃料についても確認しておきましょう。

不動産売却にかかる諸費用や税金は、まとめると高額な出費となります。各費用がかかるタイミングを押さえて、不動産売却を計画的に進めていきましょう。
ここからは、不動産売却が完了するまでの流れをおさらいしながら、各ステップでかかる諸費用や税金について解説します。

【STEP1】情報収集

不動産売却を検討する際は、まず売却する理由や希望条件を明確にし、売りたい不動産に関連する情報収集をおこないましょう。売却する理由や希望条件が定まっていると、不動産仲介会社との相談や買主様との条件交渉を進めやすくなります。
情報収集を個人でおこなう場合は、不動産情報サイトなどで売却予定の不動産と似た条件の物件を探し、おおよその相場を把握していく方法が一般的です。不動産の相場を知るための情報収集では、費用は基本的にかかりません。

不動産売却を検討する段階では、相場を知ることはできても売却に適したタイミングまで見極めることは難しいものです。不動産の価値は経年とともに下がっていくケースが多いため、売却を悩んでいるならば、早めに決断し、行動に移すことをおすすめします。

〈諸費用・税金〉
なし

【STEP2】査定を依頼する

おおよその相場を把握して売却を決意したら、不動産仲介会社へ査定を依頼しましょう。
査定の結果や対応の品質は不動産仲介会社により異なるため、一社のみの査定で売却を進めていくことは得策とはいえません。査定価格、担当者の対応、会社の実績や信頼性などを比較・検討するためにも、複数の不動産仲介会社へ査定依頼をおこないましょう。その際、一度の情報入力で複数社へ査定依頼ができる「一括査定サービス」などを活用することがおすすめです。

なお、不動産仲介会社への査定は無料で依頼できますが、実際の土地の境界線と登記情報が異なるなど、測量が必要なケースでは測量費が発生します。

〈諸費用・税金〉
測量費が必要な場合は測量費（50万円～80万円）

【STEP3】不動産仲介会社を選び、媒介契約を結ぶ

査定後、複数の不動産仲介会社から信頼のおける一社を選び、媒介契約を結びます。優良な不動産仲介会社を見極めるには、後述の「不動産の適正価格での売却と諸費用の削減を実現するには、不動産仲介会社選びが重要」を参考にしてみてください。

〈諸費用・税金〉
なし

【STEP4】売却のための営業活動開始

不動産仲介会社と相談のうえ、売出価格を決定します。売出価格が決まると、売却に向けた営業活動を進められます。営業活動の規定は媒介契約の種類によっても異なりますが、主な活動内容は不動産仲介会社によるポスティングや折り込みチラシへの広告掲載、ポータルサイトへの掲載などです。
営業活動開始後、購入希望者様から内見希望があれば、売主様側で内見に向けた準備や対応をおこないます。

〈諸費用・税金〉
なし

【STEP5】売買契約の締結

買主様・売主様の条件交渉が成立したら、売買契約を締結します。
売買契約が締結されると、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料（半金）が発生しますが、前述のとおり、仲介手数料は売買契約が成立したタイミングで発生する成功報酬です。そのため、売買契約に至らなかった場合には仲介手数料が発生しません。

〈諸費用・税金〉
印紙税（200円～48万円）※後述の軽減税率適用時の価格です。
仲介手数料の半金（成約価格が400万円を超える場合、前述の「成約価格×3％＋6万円＋消費税」にて算出）

【STEP6】引き渡しの準備をする

引き渡し・決済日までに、不動産を引き渡す準備を整えましょう。必要に応じてリフォームやハウスクリーニング、廃棄物の処分をおこないます（売主様側でのリフォームはあまり推奨されていません）。
また、住み替えの予定がある場合は、同時進行で引越し準備を進めます。

〈諸費用・税金〉
必要に応じ、リフォーム費（100万円前後）※リフォームを実施する必要性が高い場合に限ります。
必要に応じ、ハウスクリーニング費（5万円～20万円）
必要に応じ、廃棄物処分費（10万円～50万円）
引越し予定があれば、引越し費用（4人～5人家族で15万円～20万円※距離や荷物量により異なる）

【STEP7】住宅ローン残債の支払い、引き渡し～その後

住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したタイミングで引き渡しをおこなうのが一般的です。引き渡し・決済が済んだら不動産売却は完了ですが、譲渡所得が発生した場合は翌年に確定申告を忘れずにおこないましょう。

〈諸費用・税金〉
住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料（1万円～3万円）
抵当権抹消費用（5,000円～2万円）
仲介手数料の残金（STEP5の残金）
譲渡所得税（譲渡所得の区分により税率が異なる）
住民税（譲渡所得の区分により税率が異なる）
復興特別所得税（譲渡所得の区分により税率が異なる）

また、不動産売却の詳しい手順や失敗を防ぐためのポイントについては、こちらで詳しく解説しています。

不動産売却（売買）で失敗しないために、売買の基礎知識から押さえておくポイント・注意点を紹介

不動産売却にかかる諸費用は成約価格や物件の状況にもよりますが、資金に余裕がないと支払いが難しくなる場合もあります。
ここからは、不動産売却でかかる諸費用や税金を抑えるための方法について詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除を受ける

3,000万円の特別控除とは、不動産を売却して得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられる特例のことです。3,000万円の特別控除の特例を受けるには「売却した不動産がマイホーム（居住用）である」など、一定の要件を満たす必要があり、適用を受けるには確定申告が必要です。

3,000万円の特別控除の特例を受けるための主な要件

1. 自分が住んでいる家屋（マイホーム）を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る

   ※または、以前に住んでいたマイホームを売る場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

2. 売った年の前年及び前々年に、不動産売却等に関する他の特例を受けていない
3. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない

※3,000万円の特別控除の特例について詳しくは、こちらの「マイホームを売ったときの特例（国税庁）」をご参照ください。

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除を受ける

平成21年に取得した不動産を平成27年以降に売却する場合、その譲渡所得に1,000万円の控除を受けられる特例があります。また、平成22年に取得した不動産を平成28年以降に売却する場合も同様です。この特例は、一般的に「1,000万円の特別控除」と呼ばれています。

本特例は平成20年9月のリーマンショック後、不動産流通の活性化を目的に、土地の譲渡益に関する新たな特例措置として制定された特例です。前述の3,000万円の特別控除とは併用できませんが、居住用でない不動産に適用できるなど1,000万円の特別控除ならではのメリットもあります。
なお、本特例の適用を受けるには一定の要件を満たして、確定申告をおこなう必要があります。

1,000万円の特別控除を受けるための要件

1. 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得している
2. 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡する
   または、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡する
3. 親子や夫婦など、特別な間柄にある者から取得した土地等ではない（※内縁関係なども含む）
4. 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではない
5. 譲渡した土地等について、他の譲渡所得の特例を受けない

参照元：「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）」

※1,000万円の特別控除について詳しくは、こちらの「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（国税庁）」をご参照ください。

所有期間10年超の軽減税率の特例を受ける

長期譲渡所得の税額に軽減税率が適用される特例があります。
軽減税率の特例は、売却した不動産がマイホーム（居住用）であり、所有期間が10年を超える場合に以下の税率が適用されます。

ただし、軽減税率の適用は課税対象となる譲渡所得のうち、6,000万円以下の範囲となります。
6,000万円を超える譲渡所得については、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）が課税される点に注意しましょう。
また、本特例の適用を受けるには、一定の要件を満たしたうえで確定申告をおこなう必要があります。

所有期間10年超の軽減税率の特例を受けるための要件

1. 自分が住んでいる土地や家屋を売る
   住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
2. 売った年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている
3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていない
4. マイホームの買い替えや交換の特例など他の特例を受けていない
   ただし、3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は併用可能
5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない（※内縁関係なども含む）

※軽減税率の特例について詳しくは、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）」をご参照ください。

また、不動産売却でかかる税金の種類や特例については、こちらで詳しく解説しています。

不動産売却に関する税金のこと

「不動産売却にかかる諸費用や税金を減らしたい」「売却後の後悔を避けたい」という方は、不動産仲介会社のアドバイスを参考にしましょう。不動産を適正な価格で売却し、諸費用を賢く削減するには、信頼のおける不動産仲介会社を選ぶことが最重要です。
特に、営業活動スキルや交渉スキル、手続きや費用に関するサポートに優れた不動産仲介会社ならば、不動産売却開始から売却後の確定申告まで、大きな安心感があるでしょう。

ここからは、信頼できる不動産仲介会社また、避けるべき不動産仲介会社の特徴を見ていきます。

信頼できる不動産仲介会社の特徴

以下の特徴が当てはまる不動産仲介会社は、親身な対応を期待できます。
複数の不動産仲介会社から査定結果が出たら、以下の特徴に当てはまる不動産仲介会社と媒介契約を結びましょう。

・査定の際の説明が丁寧
売主様の理解に合わせた説明をしてくれるかどうか、質問や相談がしやすい空気かどうか　など

・提案内容がわかりやすい
難しい用語ばかり使っていないか、提案の目的や内容が明確か　など

・担当者の話に説得力がある
売主様の希望や不安に真剣に向き合ってくれているか、買主様との交渉を安心して任せられそうか　など

・連絡等のレスポンスが早い
相談や質問の答えが返ってくるまでの時間、折り返しの電話がくるまでの時間　など

・専門性と実績がある
売却したい物件タイプの販売実績や知識が豊富かどうか、売却予定エリアが得意かどうか　など

この他、売主様と不動産仲介会社の相性も必ずチェックしておきたいポイントです。複数の不動産仲介会社の査定サービスを受けて、より信頼のおける不動産仲介会社を見極めましょう。

避けたい不動産仲介会社の特徴

反対に、次の特徴が多い不動産仲介会社と売買契約を結ぶのは避けたほうが安心といえます。
いくつか優れた条件が見られたとしても、少しでも不安を感じた場合は、慎重に比較・検討しましょう。

・接客態度が良くない
マナーや愛想が悪い、会話をしていて不快に感じる　など

・物件情報が更新されていない
売却された物件が掲載されたまま、最終更新日から日数が経っている　など

・査定価格に納得できる根拠がない
どのように算出された査定価格かわからない、資料やデータの提示がない　など

不動産の売却は大きな取引の一つ。売却前～売却後の手続きにかかる費用も多岐にわたります。不動産売却を成功させるには、費用に関する理解を深め、売却活動を信頼できる不動産のプロに任せることをおすすめします。

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