不動産の売却に消費税はかかる？課税の対象になるケースとならないケースを解説

不動産の売却では、消費税の納税義務が発生するケースと発生しないケースがあります。
消費税の課税対象となるかどうかは、売主様が個人か法人かによっておおよその判断が可能です。
まずは、不動産の売却において消費税を納税する必要がない、個人の売主様のケースについて見ていきましょう。

売主様が個人の場合、不動産の売却に消費税はかからない

消費税は商品やサービスだけでなく、一部を除き、不動産などの資産取引に対しても発生する税金です。
しかし、個人でマイホームなどの不動産を売却する場合は、売主様に消費税の納税義務は課されません。
消費税の納税義務は、もともと事業者に課せられているからです。
個人の売主様に消費税がかからない理由は以下の「消費税が発生する条件」について知っておくと、理解を深めやすいでしょう。

〈消費税が発生する条件〉

• 国内での取引であること
• 事業者の事業活動であること
• 事業者が対価を得ておこなう取引であること
• 商品・製品の販売やサービスの提供であること

売主様が住居である不動産を売却するようなケースでは、消費税が発生する条件に当てはまらないため、売主様に消費税はかかりません。
ただし、売主様だけでなく、買主様や不動産仲介会社を含め、不動産売却の取引全体では消費税が発生していることもあわせて理解しておきましょう。

例えば、売主様がマイホームを売却する場合、既述のとおり売主様に消費税がかかることはありません。しかし、不動産仲介会社を介した取引の場合、不動産取引で発生する消費税の負担者は、消費者である買主様、納税者は事業者である不動産仲介会社となります。

※消費税について詳しくは、「消費税のしくみ（国税庁）」をご参照ください。

• 個人売買で家を売るメリットとデメリット＆注意点

各種手数料には消費税がかかる

個人の売主様が不動産を売却する場合、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料や司法書士への手数料、住宅ローン関連の手数料には消費税がかかります。これは売主様が各種サービスを受ける消費者となるためです。
不動産売却でかかる手数料はおおよその相場から消費税額を把握できますが、仲介手数料は不動産の成約価格に応じて変動する金額という点に注意してください。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が定められ、成約価格が400万円を超える取引では以下の速算式を用いて消費税額を算出できます。

消費税額＝（成約価格×3%＋6万円）×消費税率

住居の不動産を3,000万円で売却した場合、

（3000万円×3％＋6万円）×10％＝9.6万円

となり、仲介手数料にかかる消費税額は9万6,000円となります。

成約価格別の仲介手数料（税抜）、仲介手数料にかかる消費税額については、下記の早見表をご参考ください。

※上記の仲介手数料は上限金額であり、不動産仲介会社によっては同じ成約価格でも上限以下の仲介手数料となる場合もあります。

土地の売却には消費税がかからない

国税庁が掲げる消費税法基本通達では、土地の売却や譲渡、貸付などは非課税と定められています。
そのため、土地のみを売却する売主様に消費税がかかることはありません。
非課税となる土地の範囲は、その土地が宅地である場合、庭木や石垣、庭園を含む土地全体を指します（建物及びその附属施設を除く）。

土地を売却する際の消費税のルールについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
なぜ土地価格には消費税がかからないのか？不動産の税のルールは複雑！

売主様が法人や個人事業主であり「事業」とみなされる場合、不動産を売却すると消費税がかかります。
ここからは、不動産売却に消費税が発生するケースについて見ていきましょう。

法人が事業として不動産を売却する場合

法人が事業活動の一環で不動産を売却する場合は、前述の消費税が発生する条件に当てはまり、消費税の納税義務が課されます。
具体的なケースとしては、店舗やオフィスとして使用していた不動産を売却する場合などが当てはまるでしょう。
ただし、店舗やオフィスを引き払う法人が免税事業者である場合は、上記のケースでも消費税の納税義務が課されません。
免税事業者とは、前々年度の売上高（課税対象となるもの）が1,000万円以下や新たに設立された法人で、前々年度の売上高がない場合において事業年度の開始日における資本金または出資金の額が1,000万円未満の事業者をいいます。免税事業者の条件に当てはまらない事業者は課税事業者となり、不動産だけでなく、事業用資産の売却をおこなう際にも消費税を納める義務が発生します。

個人が収益物件を売却する場合

アパートや分譲マンションなど、個人で所有する収益物件を売却する際は、事業活動による収益であるとみなされる場合にかぎり、個人であっても消費税が発生します。
事業活動による収益とは、対価を得る取引を通じて、継続的に得ている利益のことです。収益物件の賃貸で必要経費以上の利益を継続して得ているようなケースでは、個人であっても事業活動による収益とみなされ、売却時は消費税が発生します。
また、収益物件の運用で得た前々年度の売上高（課税対象となるもの）が1,000万円を超える場合、個人の不動産売却であっても事業活動による収益とみなされ、消費税がかかります。

不動産売却では、売主様の状況により消費税の課税義務が異なります。
ここからは、売主様と買主様のさまざまな状況を想定し、消費税額のシミュレーションをおこなっていきます。
消費税がかかるケースとかからないケースをおさらいし、消費税額の算出方法を身につけていきましょう。
※前提条件として、売却する不動産（建物＋土地）の成約価格は以下のように仮定します。
また、後述の計算式はすべて上限の仲介手数料をもとにした計算方法となっており、実際は下回ることもあります。

物件形式：戸建て
成約価格：4,500万円
建物価格：2,000万円
土地価格：2,500万円

個人が不動産仲介会社に不動産を売却した場合

個人の売主様が不動産仲介会社に不動産を売却する場合、消費税がかかるものは仲介手数料や司法書士への手数料、住宅ローン関連の手数料などです。前述のとおり、マイホームの売却など個人による不動産売却では売却金に消費税はかからず、仲介手数料などの手数料に消費税がかかります。
仲介手数料にかかる消費税は、成約価格が400万円を超える場合、

（成約価格×3％＋6万円）×消費税率
（4,500万円×3％＋6万円）×10％＝14.1万円

個人が不動産仲介会社に不動産を4,500万円で売却した際の仲介手数料にかかる消費税は、14万1,000円となります。

個人が個人に不動産を売却した場合

個人の売主様が不動産仲介会社を介さずに買主様へ不動産を売却する場合、消費税はかかりません。
このケースでは仲介手数料も発生しないことから、売主様は消費税をなくして不動産売却を進められることとなります。
しかし、不動産の売却に必要な手続きや書類は多岐にわたり、個人間で不動産売却をおこなうには多くの時間と労力を必要とします。
また、取引におけるトラブルを未然に回避してスムーズな不動産売却をおこなうという観点でも、個人が個人に不動産を売却する方法は得策とはいえません。

消費税の課税対象者が個人に不動産を売却した場合

法人や個人事業主などの事業者は、消費税の課税対象者です。課税対象者が個人の買主様に不動産を売却する場合は、建物価格にのみ消費税がかかります。
このケースでは、売主様と買主様の間に不動産仲介会社が入ってないため、仲介手数料は発生しません。
課税対象者である売主様にかかる消費税は、建物価格に消費税率をかけて算出します。

2,000万円×10％＝200万円

消費税の課税対象者が不動産仲介会社に不動産を売却した場合

消費税の課税対象者が不動産仲介会社へ不動産を売却すると、建物価格と仲介手数料に消費税が発生します。消費税額は、以下のように算出します。

建物価格の消費税額：
2,000万円×10％＝200万円

仲介手数料の消費税額：
（4,500万円×3％＋6万円）×10％＝14万1,000円

消費税の総額：
200万円＋14万1,000円＝214万1,000円

普段の買い物やサービス利用では、消費税はそれほど意識することがないかもしれません。しかし、不動産の売却など大きな金額が動くときは、消費税の課税対象となるケースや非課税範囲について理解しておくことが肝要です。不動産売却における消費税を正しく理解しておくと、資金計画や売却計画での誤った判断を防ぐことができるでしょう。
また、不動産の売却では、消費税のほかにもさまざまな諸費用や手数料が発生し、売却の手続きは多岐にわたります。理想の売却を実現するには、信頼のおける不動産仲介会社に一任するのも選択肢のひとつです。
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