不動産売買時にかかる登記費用や諸費用の相場はいくら？必要書類についても解説！

不動産を売買すると土地や建物の権利が移動し、所有権者が変わります。
しかし、不動産の所有関係や売買による権利の移動は、人や建物など外見からの判断が難しいものです。
不動産の登記が行なわれていないと、不動産売買に関係する人（売主様、買主様、不動産仲介会社など）は不動産の正しい権利関係を確認できません。
そこで不動産の登記手続きを行なうと、不動産の所有権をはじめとした複雑な権利関係が公的に保管され、当事者以外の第三者も不動産の登記情報を確認できるようになります。
同時に、当事者は不動産の権利関係を第三者へ示すこともできるのです。
このように不動産の登記は、不動産所有者が自身の権利を守ることにつながる重要な役割を持っています。

なお、不動産の登記には、内容が異なる以下の2種類があります。

• 表示登記
表示登記とは、不動産の物理的状況を記録・表示する登記のことです。不動産の所在や地番、所有者などが不動産登記簿の表題部に記載されます。

• 権利登記
権利登記とは、不動産の権利状況や権利の変動を記録・表示する登記のことです。不動産に関する権利（所有権、地上権、貸借権、抵当権など）が不動産登記簿の権利部に記載されます。

上記2つの登記を行なうと、前述したように不動産所有者は第三者へ権利を主張することができます。
登記により生じるこの効力は「対抗力」と呼ばれ、不動産売買や相続にまつわる手続きではトラブルを回避するために欠かせません。
例えば、対抗力がない状態では、以下のようなトラブルが想定されます。

• 不動産の引渡しができず、売却ができない
• 不動産を担保に設定できず、金融機関からの借り入れができない
• 相続時の手続きが複雑になる

不動産売買により土地や建物の譲渡があれば、自身の権利を守るためにも必ず登記手続きを行ないましょう。

不動産売買による登記では、「登録免許税」と「司法書士報酬」が発生します。
各費用の概要や支払い方法について知っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記内容の変更手続きにかかる税金のことです。
権利の移転や変更、新たな権利の設定など、すべての登記手続きがこの登録免許税の課税対象です。
納税は、不動産を管轄する法務局で登記を行なう際、登記申請と同時に納めます。
ただし、登記申請は司法書士へ代理で依頼するケースが多く、実際には登録免許税と後述の司法書士報酬を合わせて司法書士へ支払う流れが一般的です（登録免許税については司法書士へ預けるといったイメージです）。
支払いに関わる詳細は司法書士から送られる請求書に準ずる形となりますが、支払い方法は振込が一般的です。
なお、登録免許税の税率は登記内容により異なり、軽減措置が適用される場合もあります。
登録免許税の税額を詳しく知りたい場合は国税庁のホームページを確認のうえ、不動産仲介会社や司法書士へ相談しましょう。

司法書士報酬

不動産の登記手続きは、売り手・買い手に関わらず、委任状を預かった司法書士が代理で行なうケースが多いです。
この際、司法書士報酬として手数料が発生しますが、金額は司法書士事務所や依頼する登記内容によって異なります。

また、一口に不動産売買といっても、売主様と買主様では登記内容やかかる費用が異なります。
ここからは、売主様と買主様で異なる登記費用や必要書類、登記以外で発生する費用について見ていきましょう。

不動産を売却する売主様は、不動産を滞りなく引渡せるように登記手続きを行ないます。
売主様が不動産売買時に負担する登記費用には、以下のようなものがあります。

抵当権抹消登記

抵当権とは、不動産購入のために融資を受ける際、担保として不動産に設定される権利のことです。
住宅ローンを借り入れる際は融資を行なう金融機関が不動産に抵当権を設定します。
不動産売却時は抵当権を抹消する必要があり、抵当権が設定された不動産の売却では抵当権抹消登記のための費用がかかります。
抵当権抹消登記にかかる費用（司法書士報酬）は司法書士事務所によって前後しますが、1万円ほどが目安です。

住所変更登記・氏名変更登記

不動産の名義人住所や氏名は、法務局が管理する登記簿に記録されています。
登記簿上の名義人住所や氏名が現在の名義人と異なる場合、住所・氏名の変更登記を行ないます。

• 不動産購入時に登記手続きをしないまま不動産を所有していた
• 親から譲り受けた不動産の登記をせずにいた

上記のような場合、登記簿上の内容が旧名義人のままになっているケースがあるため注意しましょう。
住所・氏名変更登記は申請が義務づけられているものではありませんが、不動産売却を滞りなく進めるためにも、変更があった時点で済ませておくことが望ましいです。
住所・氏名変更登記にかかる費用（司法書士報酬）は1万円ほどが目安となります。

相続登記

相続により不動産を譲り受けた際は、相続登記を行ないます。
相続登記をすると、両親などの被相続人の名義を、子や親族など相続した人の名義へ変更できます。
相続登記を行なわないまま不動産を所有していた場合、相続した人は不動産の売却や譲渡を行なうことができません。
相続登記にかかる費用（司法書士報酬）は3万円〜6万円が目安です。

〈売主様が負担する登記費用一覧〉

※各種登記手続きには、司法書士報酬とは別途、状況に応じた登録免許税がかかります。

各種登記手続きに向け、売主様が用意する書類について見ていきましょう。

抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記では、以下の書類が必要です。

登記申請書：
登記手続きを司法書士へ依頼する場合、登記申請書は司法書士が準備します。

登記の委任状：
登記手続きを司法書士へ依頼するための委任状です。

登記原因証明情報：
住宅ローンを完済したことを証明する書類です。
住宅ローンの残債を支払い、金融機関から受け取りましょう。

登記事項証明書：
住宅ローンを借り入れした金融機関を証明するために必要です。

住所変更登記・氏名変更登記に必要な書類

住所や氏名の変更登記では、以下の書類が必要です。

戸籍謄本：
名義人の情報を確認するための書類です。
名義人のみの情報が記載された「戸籍妙本」でも構いません。

住民票：
名義人の情報を確認するための書類です。
本籍と戸籍筆頭者が記載された住民票を準備しましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記では、相続人だけでなく、被相続人についての書類も必要となります。
他の登記手続きに比べて多くの書類が必要となるため、取得し忘れているものがないかよく確認しましょう。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本：
相続人調査のために必要な書類です。
被相続人の戸籍謄本集めが難しい場合は、専門家へ相談しましょう。

被相続人の住民票の除票（もしくは戸籍の除票）：
相続の開始を確認するために必要な書類です。
死亡の事実と本籍地が記載されたものを取得しましょう。

法定相続人全員の戸籍謄本：
相続開始後に取得したものを用意しましょう。

遺産分割協議書：
遺産分割協議で決定した内容をまとめた書類です。
相続人全員の署名・押印があるか確認しましょう。

法定相続人全員の印鑑証明書：
遺産分割協議書に添付します。

当該不動産の固定資産評価証明書：
相続登記にかかる登録免許税の算出に必要です。
固定資産税評価証明書は、不動産を管轄する市町村役場で取得できます。
窓口請求、または郵送請求が可能です。

当該不動産の登記簿謄本：
相続の対象となる不動産を特定するために必要な書類です。

相続登記申請書：
相続登記を司法書士へ代理で依頼する場合、司法書士が準備します。

相続人の住民票：
不動産を相続する相続人（代表者）の住民票を取得します。

相続人の委任状：
相続登記を司法書士へ代理で依頼するための委任状です。

不動産売却時は、登記手続き以外にも諸費用が発生します。
売主様が負担する登記以外にかかる費用について確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却のために媒介契約を結んだ不動産仲介会社へ支払います。
支払いのタイミングは、不動産の売却が成立したときに50％、引き渡し完了時に残りの50％を支払うことが一般的です。
仲介手数料は売主様・買主様それぞれが、媒介契約を結ぶ不動産仲介会社へ支払う仕組みです。
売主様が負担する仲介手数料の上限価格は、「成約価格の3％＋6万円＋消費税」により算出できます（※成約価格が400万円を超える場合）。

（例）不動産を2,000万円で売却した場合の仲介手数料（上限）
（2,000万円　×　3％　＋　6万円）　＋　消費税10％　＝　72万6千円

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に所定の金額の印紙を貼りつけて納税します。
印紙税額は成約価格により、次のように異なります。

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成される不動産売買契約書には、軽減税率が適用されます（成約価格が10万円以下のものについては軽減措置の対象から外れます）。

建物の解体費、土地の確定測量費など

売却する不動産の状況に応じて、建物の解体費用や土地の確定測量費用が発生する場合があります。
建物の解体にかかる費用は100万円以上となることもあり、高額な費用を想定しておく必要があります。
土地の売却などで確定測量が必要な場合（境界を確定して引渡す契約条件など）は、測量費用として30万円～40万円程度かかります。

〈売主様が負担する登記以外の費用一覧〉

ここからは、買主様のケースを見ていきましょう。
不動産売買時、買主様が負担する登記費用には以下のようなものがあります。

所有権移転登記

所有権移転登記は、不動産購入後、自身に所有権を移すために必ず行ないましょう。
所有権移転登記にかかる費用（司法書士報酬）は、司法書士事務所によって前後しますが、5万円ほどが目安です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、「固定資産税評価証明書に記載されている固定資産税評価額×税率（※）」で算出できます。

（例）固定資産税評価額が1,500万円の場合
1,500万円　×　0.02　＝　30万円

※個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限ります。）をして、自分の居住の用に供した場合の移転登記：1,000分の3

※土地の所有権の移転登記（令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合）：1,000分の15

抵当権設定登記

不動産購入のために住宅ローンの借り入れを行なう場合、金融機関が不動産に抵当権を設定します。
抵当権設定登記にかかる費用(司法書士報酬)は、司法書士事務所によって前後しますが、5万円ほどが目安です。
抵当権設定登記にかかる登録免許税は、「債権金額（借り入れ金額）×税率（※）」で算出できます。

（例）住宅ローンを4,000万円借り入れした場合
4,000万円　×　0.004　＝　16万円

※抵当権設定登記の税率：1000分の4

ただし、抵当権設定登記にかかる登録免許税は、一定の条件を満たすことで軽減税率（1000分の1）が適用されます。上記の例に軽減税率が適用される場合、抵当権設定登記にかかる登録免許税は4万円となります。

〈買主様が負担する登記費用一覧〉

不動産購入時、各種登記に向けて買主様が準備する書類について確認していきましょう。

所有権移転登記に必要な書類

買主様の所有権移転登記に必要な書類は以下の通りです。

登記申請書：
所有権移転登記を司法書士へ依頼する場合、司法書士が準備します。

登記の委任状：
所有権移転登記を司法書士へ依頼する場合に必要です。

登記原因証明情報：
住宅ローンが完済されていることを証明する書類です。
金融機関から受け取ることができます。

登記事項証明書：
住宅ローンを融資する金融機関の証明に必要です。

登記済権利証・登記識別情報：
不動産購入時に受け取る書類です。

印鑑証明書：
発行から3ヶ月以内のものを用意します。

住民票：
発行から3ヶ月以内のものを用意します。

固定資産評価額証明書：
登録免許税の税額を算出するために必要です。

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記の際は、所有権移転登記で必要となる「登記済権利証・登記識別情報」と「印鑑証明書」を用意しましょう。また、「実印」も合わせて用意します。

不動産売買時は、買主様においても、登記以外にいくつかの費用が発生します。
不動産購入で買主様が負担する登記以外の費用について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は「成約価格の3％＋6万円＋消費税」が上限となります（成約価格が400万円を超える場合に限る）。
（例）不動産を5,000万円で購入した場合
5,000万円　×　3％　＋　6万円　＋　消費税　＝　171万6千円

仲介手数料を支払うタイミングについては、不動産売買契約時に半金、不動産の引渡し時に残りの半金となるケースが一般的です。

印紙代

不動産売買契約書は売主様・買主様それぞれで保管します。
必要な部数に応じて印紙代がかかりますが、印紙代は売主様・買主様が各々で負担します。

不動産取得税

買主様には、不動産取得税（都道府県税）がかかります。
不動産取得税は土地、建物ともに「固定資産税評価額×税率」により算出できます。
不動産取得税は不動産の条件（新築、中古、土地）に応じて異なる軽減税率が適用される場合もあるため、都道府県ホームページを確認しましょう。

火災保険料

不動産にかける火災保険は、買主様が新規契約をする形が一般的です。
火災保険料の金額は不動産の条件や補償内容により異なりますが、年間2万円前後が相場です。

日割精算金

不動産の固定資産税は毎年1月1日時点で確定し、この時点の不動産所有者に納税義務が課されます。
そのため、不動産を売却した年の固定資産税は、売主様と買主様で日割精算を行なう形が一般的です。
固定資産税を負担する割合は不動産の引渡し日を基準に算出し、買主様は不動産の購入代金に固定資産税の負担分を上乗せする形で支払いを行ないます。

〈買主様が負担する登記以外の費用一覧〉

不動産の売却は何度も経験できるものではありません。
一度の契約で大きな金額が動き、登記手続きやその他の準備にかかる費用が高額になってしまうこともあります。
慣れない不動産売却は不安な面もありますが、事前に情報を調べておくと不動産売却全体の費用イメージをつかみやすくなるでしょう。
不動産売買や登記手続きを段取りよく行なうためにも、自身が負担する費用や必要書類を把握しておくことが大切です。
不動産売買に少しでも不安があれば不動産仲介会社に相談し、専門家のアドバイスに耳を傾けることをおすすめします。

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