不動産を売却したらいくら譲渡所得税(所得税、住民税)がかかるのか?控除を上手に活用しよう

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不動産を売却したらいくら譲渡所得税(所得税、住民税)がかかるのか?控除を上手に活用しよう 不動産を売却したらいくら譲渡所得税(所得税、住民税)がかかるのか?控除を上手に活用しよう

初めての不動産売却を検討している方へ。
譲渡所得(不動産を売却して得た利益)は、譲渡所得税(所得税、住民税)の課税対象です。
不動産の売却後に納める譲渡所得税額は、譲渡所得金額をもとに算定できます。
しかし、所得税と住民税では納めるタイミングが異なるため、不動産売却後も計画的に資金管理を行うことが大切です。
ここでは、不動産を売却した際にかかる譲渡所得税の計算方法や、損失を抑えるために利用できる控除について解説します。

不動産を売却して利益が出ると所得税と住民税がかかる

不動産を売却して利益が出ると所得税と住民税がかかる

不動産を売却し、譲渡所得がある場合、所得税と住民税が発生します。
それぞれの税額は譲渡所得金額をもとに算定されるため、不動産売却後の税額について考える際は、まず譲渡所得金額を正しく算定することが必要です。

譲渡所得金額は、不動産の成約価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた金額になります。

譲渡所得金額 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)

不動産を売却した場合、不動産を「売った金額」ではなく不動産を「売った金額から諸費用を差し引いた金額」に対して課税されます。
上記の計算式をもとに譲渡所得金額を算定する際は、それぞれ以下の費用を当てはめて考えてみましょう。

収入金額:
不動産を売却して得た金額(成約価格)

取得費:
売却した不動産の取得(購入)にかかった諸費用
(物件の購入費用、仲介手数料、印紙税 等)

譲渡費用:
不動産の売却にかかった諸費用
(仲介手数料、立退料、印紙税 等)

例えば、取得に3,300万円かかった不動産を3,800万円で売却し、150万円の譲渡費用がかかった場合、譲渡所得金額は次のように算定できます。

譲渡所得金額 = 3,800万円 - (3,300万円 + 150万円)

収入金額:3,800万円
取得費:3,300万円
譲渡費用:150万円
譲渡所得金額:350万円

上記では譲渡所得金額350万円に対して、原則として所得税と住民税が課されることとなります。

一方で、不動産を売却しても譲渡所得がない場合は所得税と住民税の課税対象とならず、不動産売却後に税金を納める必要はありません。
譲渡所得がない場合の計算例を見ていきましょう。

譲渡所得金額 = 2,000万円 - (4,000万円 + 90万円)

収入金額:2,000万円
取得費:4,000万円
譲渡費用:90万円
譲渡所得金額:△2,090万円

上記では不動産の売却による譲渡所得がないため、所得税と住民税が課されることはありません。

不動産を売却して譲渡所得がある場合は、所得税と住民税を納付する必要があります。
続いて税金の納付タイミングについて解説します。

所得税と住民税の納付タイミング

譲渡所得にかかる所得税は、確定申告時に納付します。
納付方法は管轄の税務署や金融機関窓口での現金納付のほか、振替(口座引き落とし)やクレジットカードやコンビニエンスストアなどで支払いが可能です。
※納付期限までの全額納付が難しい場合、確定申告時に届け出ることで延納も可(利子税と延滞税がかかる場合があります。)

一方、譲渡所得にかかる住民税は、譲渡所得の確定申告後に送られてくる「住民税納付書」の記載にしたがって納付します。
納付方法は市区町村によって異なりますが、次のいずれかの方法が一般的です。

  • 4期(6月末、8月末、10月末、翌年1月末)に分けて納付
  • 一括で納付

不動産の所有期間によって売却時の所得税と住民税が変わる

不動産の所有期間によって売却時の所得税と住民税が変わる

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、前述した譲渡所得金額に、所定の税率をかけることで算定できます。
ただし、税率は「売却した不動産の所有期間」によって異なるので注意が必要です。

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の不動産を売却して得た譲渡所得は「短期譲渡所得」と呼ばれます。短期譲渡所得にかかる税率は39%(所得税30%、住民税9%)です。
5年を超えて所有した不動産を売却して得た譲渡所得は「長期譲渡所得」と呼ばれ、税率は20%(所得税15%、住民税5%)となります。

〈所有期間による譲渡所得の区分〉

5年以下 短期譲渡所得
5年超え 長期譲渡所得

〈譲渡所得区分による税率の違い〉

区分 税率
短期譲渡所得 39%
(所得税30%、住民税9%)
長期譲渡所得 20%
(所得税15%、住民税5%)

※2013年~2037年までの譲渡所得には、別途、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課税されます

また、売却した年の1月1日おいて10年を超えて所有している不動産を売却した場合は長期譲渡所得に区分されますが、さらにいくつかの条件を満たすことで「10年超所有軽減税率の特例」を利用可能です。
本特例を利用した場合、課税譲渡所得金額に応じて14~20%の税率が課せられます。

〈「10年超所有軽減税率の特例」適用時の税率〉

課税譲渡所得金額の範囲 税率
6,000万円以下の部分 14%
(所得税10%、住民税4%)
6,000万円超の部分 20%
(所得税15%、住民税5%)

※2013年~2037年までの譲渡所得には、別途、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課税されます

〈「10年超所有軽減税率の特例」の適用要件〉

  • 居住用の不動産(自宅)を売却していること
  • 両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却していないこと
  • 売却した年から数えて、前年及び前々年に他の特例の適用を受けていないこと(後述の「3,000万円の特別控除」を除く)

詳しい適用要件については国税庁ホームページをご参照ください。
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁

これらをふまえて、所有期間の違いによる税額の差を見ていきましょう。

パターン1:所有期間3年の不動産を売却して500万円の短期譲渡所得がある場合

(例1)所有期間3年の不動産を売却して500万円の短期譲渡所得がある場合、不動産売却後にかかる税額は195万円となります。

・所得税
500万円 × 30% = 150万円

・住民税
500万円 × 9% = 45万円

パターン2:所有期間6年の不動産を売却して500万円の長期譲渡所得がある場合

(例2)所有期間6年の不動産を売却して500万円の長期譲渡所得がある場合、不動産売却後にかかる税額は100万円となります。

・所得税
500万円 × 15% = 75万円

・住民税
500万円 × 5% = 25万円

パターン3:所有期間10年の不動産を売却して500万円の長期譲渡所得がある場合

(例3)所有期間10年の不動産を売却して500万円の長期譲渡所得がある場合、不動産売却後にかかる税額は70万円となります。

・所得税
500万円 × 10% = 50万円

・住民税
500万円 × 4% = 20万円

上記をまとめると以下のようになります。

〈上例の所有期間の違いによる税額の違い〉

所有期間 所得区分 所得金額 税額
3年 短期譲渡所得 500万円 195万円
(所得税150万円、住民税45万円)
6年 長期譲渡所得 500万円 100万円
(所得税75万円、住民税25万円)
10年 長期譲渡所得 500万円 70万円
(所得税50万円、住民税20万円)
差額
  • 所有期間3年と6年では95万円の差
  • 所有期間6年と10年では30万円の差
  • 所有期間3年と10年では125万円の差

※2013年~2037年までの譲渡所得には、別途、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課税されます

「不動産をどれくらいの期間所有して売りに出したか」によって、不動産売却後にかかる所得税と住民税の金額は異なります。

不動産売却後の税金を考えるうえで所有期間に考慮する際は、所得区分が異なる「5年」を1つの目安としましょう。
また、「10年」を超えて所有した不動産は、「10年超所有軽減税率の特例」を適用することで6,000万円以下の部分にかかる税金を6%抑えられます。

なお、不動産の所有期間は、「売却をした年の1月1日」を基準に計算されます。
「5年を待って売ったのに短期譲渡所得になった」「10年を待って売ったのに特例が適用されない」といった失敗がないよう留意してください。

(例1)2015年8月15日に購入した不動産を2020年9月15日に売却した場合
実質の所有期間は5年と1ヶ月ですが、売却した年の1月1日時点での所有期間は5年以下となります。

次は、「10年超所有軽減税率の特例」以外に活用できる控除について見ていきます。

控除を受けることで不動産売却後の所得税と住民税を抑える方法がある

不動産の売却により利益や損失が発生した際、特定の控除を受けることで所得税と住民税を抑える方法があります。
ここからは、不動産売却時、一定の条件を満たして活用できる4種類の控除について解説します。

3,000万円の特別控除

不動産を売却して得た譲渡所得に対し、最高3,000万円の控除を受けられる特別控除のことです。
3,000万円の特別控除の特例は、一定の条件を満たすことで不動産の所有期間に関係なく利用できます。
また、前述の「10年超所有軽減税率の特例」と併用できる点も3,000万円の特別控除の特徴です。
3,000万円の特別控除の対象者は、次のすべての条件を満たす必要があります。

  • 居住用の不動産(自宅)を売却していること
  • 両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却していこと
  • 売却した年から数えて、前年および前々年に本特例や損失に関わる特例の適用を受けていないこと
  • 本特例の適用を目的に入居した不動産を売却していないこと
  • 仮住まい等一時的な目的で入居した不動産を売却していないこと
  • 別荘等趣味や娯楽、保養の目的で所有した不動産を売却していないこと

3,000万円の特別控除の特例を受けると、3,000万円までの譲渡所得が非課税となります。譲渡所得が3,000万円以下の場合は不動産売却後の税金がかからないことから、不動産売却時は押さえておきたい特例です。
3,000万円の特別控除を受けた際、税額にどれほどの違いが出るのかは、下表を参考にしてください。

譲渡所得金額 税額
(税額の譲渡所得区分:短期/長期)
3,000万円の特別控除の特例適用時における税額
100万円 39万円/20万円 0円
200万円 78万円/40万円 0円
300万円 117万円/60万円 0円
400万円 156万円/80万円 0円
500万円 195万円/100万円 0円
1,000万円 390万円/200万円 0円
1,500万円 585万円/300万円 0円
2,000万円 780万円/400万円 0円
2,500万円 975万円/500万円 0円
3,000万円 1,170万円/600万円 0円
4,000万円 1,560万円/800万円 390万円/200万円
5,000万円 1,950万円/1,000万円 780万円/400万円
6,000万円 2,340万円/1,200万円 1,170万円/600万円
7,000万円 2,730万円/1,400万円 1,560万円/800万円
8,000万円 3,120万円/1,600万円 1,950万円/1,000万円
9,000万円 3,510万円/1,800万円 2,340万円/1,200万円
1億円 3,900万円/2,000万円 2,730万円/1,400万円

※2013年~2037年までの譲渡所得には、別途、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課税されます

関連記事:特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

特定のマイホームを買い換えたときの特例(特定の居住用財産の買換えにおける特例)

特定のマイホーム(居住用財産)を売却し、かわりとなるマイホームへ買い替えを行った際、一定の条件を満たすことで譲渡所得にかかる税金を抑えることができる特例のことです。
特定のマイホームを買いかえたときの特例の対象者は、次のすべてに該当する必要があります。

  • マイホーム(自宅)を売却していること
  • 売却した年から数えて、前年および前々年に3,000万円の特別控除の特例や損失に関わる特例の適用を受けていないこと
  • 日本国内にあるマイホームの買い替えを行うこと
  • マイホームの成約価格が1億円以下のこと
  • マイホームの居住期間が10年以上かつ、売却した年の1月1日おいて売却した不動産の所有期間が10年以上であること
  • 買い替えるマイホームの床面積が50平方メートル以上、かつ土地の面積が500平方メートル以下であること
  • マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に、マイホームを買い替えること
  • 中古住宅を新たなマイホームとする場合、所定の条件(耐火建築物または耐火建築物以外は、築25年以内または一定の耐震基準)を満たしたマイホームへ買い替えること
  • 両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却しないこと

特定のマイホームを買い換えたときの特例を適用すると、マイホームを売却した年に課税対象となる譲渡所得が、買い替えたマイホームを売却(譲渡)するときまで延長できます。

一例として、以下の条件で本特例を利用した場合の税額について見ていきましょう。

現在のマイホームの譲渡所得:3,000万円
買い替えたマイホームの購入価格:5,000万円
買い替えたマイホームを将来的に売却した際の譲渡所得:6,000万円
(以下、現在のマイホームをマイホームA、買い替えたマイホームをマイホームBとします)

この場合、マイホームAの売却後に課税対象となる3,000万円が、マイホームBを将来的に売却するタイミングまで延長されます。
マイホームBの購入価格(5,000万円)と譲渡所得(6,000万円)の差額は1,000万円です。

本特例により3,000万円はマイホームBの売却後に譲渡所得として加算されるため、マイホームBの売却後は4,000万円(1,000万円+3,000万円)に対して税金がかかります。

本特例はほかの特例とは違い、「譲渡所得そのものは控除されない」ということに留意しましょう。

関連記事:居住用不動産(マイホーム)を売却したときの税金の特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い替えにより損失が発生した場合、一定の条件を満たすことで譲渡損失の損益通算や繰越控除を行える特例のことです。

損益通算を行うと、マイホームの買い替えにより発生した損失をほかの所得(給与所得や事業所得など)と差し引きし、不動産売却による損失を抑えられます。

また、損益通算で控除しきれない損失については、売却した年の翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。

本特例の対象者は、次のすべてに該当する必要があります。

  • マイホーム(自宅)を売却すること
  • 売却するマイホームが日本国内にあり、所有期間5年を超えて売却すること(災害の被害を受けたマイホームの場合は災害があった日から3年後の12月31日までに売却)
  • 日本国内にあり、床面積50平方メートル以上のマイホームへ買い替えること
  • 買い替えたマイホームへ、翌年の12月31日までに入居すること(見込みも可)
  • マイホームの買い替えにあたり、返済期間10年以上の住宅ローンを契約していること

一例として、4,000万円で購入したマイホームを2,500万円で売却した場合、1,500万円の損失が発生します(ここでは、説明を簡潔にするため、減価償却費や売却手数料などを考慮しません)。本特例の適用を受けない場合、マイホーム売却後に譲渡所得2,500万円に対する税金と、ほかの所得に対する税金が発生します。
本特例を適用することで不動産売却により発生した損失(1,500万円)をほかの所得と損益通算し、不動産を売った翌年に納めるべき税金の金額を抑えることが可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを、住宅ローン残高以下の価格で売却すると損失が発生します。

一定の条件を満たして本特例の適用を受けると、住宅ローンのある不動産売却により生じた損失を、ほかの所得と損益通算でき、控除しきれない損失については繰越控除を行えます。
本特例の対象者は、次のすべてに該当する必要があります。

  • マイホーム(自宅)を売却すること
  • 売却するマイホームが日本国内にあり、所有期間5年を超えて売却すること(災害の被害を受けたマイホームの場合は災害があった日から3年後の12月31日までに売却)
  • 売却するマイホームの売買契約日前日において、返済期間10年以上の住宅ローンの残債があること
  • 住宅ローンの残高を下回る成約価格でマイホームを売却すること

一例として、2,500万円の住宅ローン残高があるマイホームを1,500万円で売却し、1,000万円の損失があるケースについて考えてみましょう。

この場合、損益通算の限度額は、損失額の1,000万円です。本特例を適用しない場合は、マイホームを売った翌年に譲渡所得1,500万円に対する税金や、ほかの所得に対する税金を納める必要があります。

本特例の適用を受けると、損失額1,000万円分の損益通算や繰越控除ができ、マイホームを売った翌年に納めるべき税金の金額を抑えられます。

関連記事:不動産を売却して損失が出ると税金はどうなるのか

親から相続された不動産を売却する場合は以下の控除も利用可能

親から相続した不動産を売却する場合、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例を利用できます。

本特例※は、相続で譲り受けた特定の不動産を売却する際、一定の条件を満たすことで譲渡所得を最高3,000万円まで控除できるものです。

※正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」

本特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、次の要件に当てはまる不動産を指します。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されている
  • 区分所有建物登記がされている建物ではない
  • 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた者がいない

また、本特例の対象者は、次のすべてに該当する必要があります。

  • 相続により特例の対象となる「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」を取得し、売った方
  • 被相続人居住用家屋をすべて取り壊し、敷地を売った方
  • 相続開始から3年後の12月31日までに売った方
  • 1億円以下の価格で売った方
  • 相続財産の取得費の特例や収用などの特別控除、ほかの特例の適用を受けていない方
  • 本特例の適用を受けていない被相続人居住用家屋または敷地を相続した方
  • 両親や配偶者、同一生計家族や内縁関係にある者等、特別な関係のある者へ売却していない方

本特例の適用を受けると、前述の「3,000万円の特別控除の特例」と同様に、不動産売却後の譲渡所得にかかる税金を抑えられます。

会社員でも不動産を売却して利益が出たら確定申告が必要

不動産売却により発生する譲渡所得は「分離課税」と呼ばれ、給与所得や事業所得等、ほかの所得と合算して計上できない所得です。
会社員の場合、毎年納めるべき税額は会社の年末調整で算定されるため、個人で確定申告を行うケースは少ないでしょう。

しかし、不動産売却により譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得にかかる税額を確定させるために、確定申告を行う必要があります。

確定申告は、不動産売却による譲渡所得が発生した翌年の2月16日~3月15日に行うのでしっかり準備しましょう。申告内容は所得税に関わるものですが、譲渡所得の確定申告に基づいて、住民税も算定されるので別途手続きを行う必要はありません。

各税金の納付は、『不動産を売却して利益が出ると所得税と住民税がかかる』の項でも触れたように、確定申告時に所得税を、確定申告を行った翌年に住民税をそれぞれ所定の方法で納付します。
納付期限までの全額納付が難しい場合、事前の届出により延納も可能です。(利子税や延滞税がかかる場合があります。)

不動産売却後に行う確定申告の詳しい方法については、以下の記事を参考にしてください。
関連記事:不動産売却後の確定申告は必要?不要?不動産売却時の確定申告のやり方を解説

まとめ

不動産売却により譲渡所得がある場合、会社員の方でも確定申告が必要です。
確定申告は譲渡所得税(所得税、住民税)の算定のために必ず行う手続きです。不動産の売却により損失が発生した場合でも、控除の特例を受けて税額を抑えるために忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告を行う時期は不動産売却時期と異なります。
譲渡所得税の納付時期にも差があることから、売却後まで計画的な資金管理を行うことが大切です。

不動産売却から譲渡所得税納付までのおおまかな流れは以下のとおりです。

  1. 不動産売却
  2. 譲渡所得の発生
  3. 譲渡所得があった翌年の2月16日~3月15日に確定申告
  4. 確定申告時、所定の方法で所得税を納付
  5. 確定申告後に送付される納付書に基づき所定の方法で住民税を納付

今回ご紹介した控除の特例以外にも、不動産売却時はさまざまな控除を利用し、税額を抑えられる場合があります。

不動産売却による税金について不安があれば、不動産売却を依頼した不動産仲介会社や税理士へ相談するほか、確定申告時に税務署で開かれる相談窓口を利用することをおすすめします。

<監修者>

酒向 潤一郎

税理士

J'sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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ご回答ありがとうございました。

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