中古マンションの売却にいくら税金がかかる?売却を進める前に知っておきたい税金周りについて解説

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中古マンションの売却にいくら税金がかかる?売却を進める前に知っておきたい税金周りについて解説 中古マンションの売却にいくら税金がかかる?売却を進める前に知っておきたい税金周りについて解説

マンション売却後は一般的に、利益に紐づいた税金がかかります。
控除制度を活用する、納税時期までに必要な費用を用意しておくといった対策ができれば、「税金が高額で払えない……」といった失敗を防ぐことができます。
ここでは、マンション売却における税金の基礎知識や種類、備えておくべき税金額の目安(計算方法)を分かりやすく解説します。

マンション売却時に発生する税金とは

マンション売却時に発生する税金とは

マンションを売却して「利益が発生した」場合、利益に対する税金がかかります。
税金を納めるために、マンション売却後に確定申告を行います。

一方、マンションを売却しても「利益が発生しなかった」場合は税金がかからないので、一部のケースを除いて確定申告の必要はありません
(控除制度の適用を受ける場合、利益が出ていなくても確定申告を行う必要があります)。

下記は、マンション売却により利益が発生した際に、売主様が納める税金の例です。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

上記のように、マンション売却後に納める税金の種類は多岐にわたります。
「マンションを売ると税金面で損をするのではないか」と不安な方もいるでしょう。

「税金がかかる」といっても、ケースにより金額は変わります。
例えば、マンション売却で同じ額の譲渡所得があったとしても、売却後にかかる税金は異なります。

【税金の負担が大きい例】
売却前:納めるべき税金を把握せず、納税に向けた準備や資金管理をしていない
売却後:納税時期間近で、納税のための資金調達が必要

【税金の負担が小さい例】
売却前:納めるべき税金と金額を把握している
売却後:控除制度を利用しながらスムーズに納税が可能

マンション売却後は、税金による資金面の負担を軽減するためにも、「どのようなタイミング」で「どれほどの金額の税金」が発生するのか、正しい知識を持っておくことが重要です。

まずは、マンションを売って利益が出た際に支払う「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」について解説していきます。

マンション売却時に利益が出た場合に払う税金

マンション売却時に利益が出た場合に払う税金

マンション売却による利益とは、マンションの成約価格から、いくつかの費用を差し引いて残った金額のことです。
マンション売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税が課せられます。

大きい金額でマンションを売却しても、利益が出なければ「譲渡所得がない」ので、原則として納税の必要はありません。

以上をふまえたうえで、マンション売却で譲渡所得がある際に納める税金について見ていきましょう。

マンション売却時にかかる譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を譲渡して得た譲渡所得に課せられる税金のことです。
マンション売却後に納める譲渡所得税額を知るにはまず、売却で生じた「譲渡所得金額」を正しく知る必要があります。

譲渡所得金額は、次のように算定できます。

譲渡所得金額 = 収入金額 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除額

収入金額とは、「マンションを売って手にした金額(=成約価格)」のことです。
収入金額から、以下の金額を差し引き、課税対象となる譲渡所得金額を算定しましょう。

〈収入金額から差し引く費用〉

概要
取得費 マンションを入手するためにかかった費用 マンションの購入費用、印紙税、仲介手数料 など
譲渡費用 マンションを売りに出すためにかかった費用 仲介手数料、立退料、印紙税 など
特別控除額 一定の要件を満たし、控除制度の適用を受けた場合に控除される金額 3,000万円の特別控除 など

マンションを売却した際に利用できる控除制度については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事:特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

〈譲渡所得金額の計算例〉
・5,000万円で売却したマンションの取得費が4,500万円※、譲渡費用が200万円の場合(控除の利用なし)
5,000万円 -(4,500万円 + 200万円) = 300万円

※説明を簡潔にするため、減価償却費などは考慮していません。以下同じ

譲渡所得税の金額は、譲渡所得金額に所定の税率をかけて算定できます。
譲渡所得税額 = 譲渡所得金額 × 30%(15%)

譲渡所得税の税率はマンションを所有していた期間によって、30%もしくは15%となります。

譲渡所得は所有期間によって所得区分が分けられ、税率もこの所得区分に応じて変動します(譲渡所得の所得区分は、マンションの所有期間が譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えているなら「長期譲渡所得」)。

短期譲渡所得にかかる譲渡所得税率は30%、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税率は15%。マンションを長く所有していると譲渡所得税は少額になるという仕組みです。

〈マンションの所有期間による譲渡所得税率の違い〉

所有期間 所得区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 30%
5年超 長期譲渡所得 15%

〈譲渡所得税の計算例〉

・購入してから2年後に売却したマンションの譲渡所得金額が1,500万円だった場合
1,500万円 × 30% = 450万円

・購入してから7年後に売却したマンションの譲渡所得金額が400万円だった場合
400万円 × 15% = 60万円

譲渡所得税の金額が正式に決定し、納付するタイミングは、マンション売却翌年の確定申告時です。
マンション売却後は、確定申告の時期(毎年2月16日~3月15日※)に向け、計画的に資金管理をしておきましょう。

なお、譲渡所得税は、譲渡所得金額の一部を控除できる「特別控除」の対象となる税金です(所定の条件を満たす必要あり)。
マンション売却時に利益があった場合は、仲介を依頼した不動産仲介会社や、確定申告の相談を行う税理士などに、特別控除の適用可否について確認することをおすすめします。

※確定申告の期間は曜日によって前後します

マンション売却時にかかる住民税とは

マンションを売って利益が出た際は、住民税を納める必要もあります。
譲渡所得にかかる住民税の税率は、前述した所得区分に応じて異なります。
マンション売却後にかかる住民税の税率は、短期譲渡所得では9%、長期譲渡所得では5%です。

譲渡所得にかかる住民税は、次のように算定しましょう。

住民税 = 譲渡所得金額 × 9%(5%)

〈譲渡所得にかかる住民税の税率〉

所有期間 所得区分 税率
5年以下 短期譲渡所得 9%
5年超 長期譲渡所得 5%

〈譲渡所得にかかる住民税の計算例〉

・購入してから2年後に売却したマンションの譲渡所得金額が1,500万円だった場合
1,500万円 × 9% = 135万円

・購入してから7年後に売却したマンションの譲渡所得金額が400万円だった場合
400万円 × 5% = 20万円

住民税の税額は、譲渡所得の確定申告を行うことで決定します(住民税のための申告は不要)。
住民税を納付するタイミングは、確定申告後に届く「住民税納付書」に記載のある期間です。
住民税納付書は確定申告後の6月頃から自宅に届くことが多いです。
届いた住民税納付書を用いて、指定の金融機関で納税をしましょう。

住民税の支払い時期は市区町村によっても異なりますが、通常、6月、8月、10月、翌年1月の四期に分かれています。
住民税納付書に記載のタイミングで納税するほか、一括納付や特別徴収(※)も可能です。※給与所得がある場合、特別徴収の申請を行うことで給与から天引きできます

このように住民税は、マンション売却後に一定の期間を空けてからの納税となります。
マンション売却と住民税の関係を知らずにいると、突然の「高額な住民税の通知」に驚くケースもあります。

「マンション(不動産)を売却すると翌年に納める住民税の税額が上がる」ということを念頭に置き、資金管理を行いましょう。

不動産売却後の住民税について詳しい解説は、以下の記事も参考にしてください。
関連記事:不動産を売却したらいくら譲渡所得税(所得税、住民税)がかかるのか?控除を上手に活用しよう

マンション売却時にかかる復興特別所得税とは

マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税に対する「復興特別税」がかかります。

復興特別税とは、東日本大震災からの復興を目的とした税金です。
平成25年1月1日から令和19年12月31日までの期間に生じる譲渡所得税に課され、税率は2.1%と定められています。

マンションを売却して譲渡所得税の納税を控えている方は、復興特別税も視野に入れた資金管理を行いましょう。

〈復興特別税の計算方法〉
復興特別税 = 譲渡所得税 × 2.1%

〈復興特別税の計算例〉
譲渡所得税が60万円の場合
60万円 × 2.1% = 1万2,600円

復興特別税の税額を算定する際は、「譲渡所得金額」に税額をかけないよう注意しましょう。

譲渡所得税や住民税と比較すると、復興特別税は少額となります。
なお、復興特別税の税額が決定し、納税を行うタイミングは譲渡所得税と同様です。
マンション売却後は、「確定申告のタイミングで譲渡所得税と復興特別税を納税する」ことを覚えておきましょう。

ここまで解説したように、マンション売却時、利益が出た場合にかかる税金は以下の3種類です。
金額の算定方法や納税のタイミングについて確認しておきましょう。

税金 算定方法 納税のタイミング
譲渡所得税 譲渡所得金額×税率(30%または15%) 確定申告時
住民税 譲渡所得金額×税率(9%または5%) 確定申告後の住民税納付書が届くタイミング(6月~翌年1月頃)
復興特別税 譲渡所得税×税率(2.1%) 確定申告時

マンションの売却では、売却後の利益以外の税金も発生します。
次は、マンションの売却手続き中にかかる税金について見ていきましょう。

マンションの売却手続き中に必要な税金

マンションの売却手続き中に必要な税金

マンションの売却手続き中に納付が必要となる税金は、おもに書類の作成や権利の移転などに課せられるものです。
これらは売却に必要となる諸費用であるため、譲渡費用に含まれる金額ともいえます。

譲渡所得税や住民税と比較すると金額としては少額ですが、マンション売却をスムーズに進めるためにも、各税金についての知識を備えておきましょう。
ここからは、マンションの売却手続き中に必要な「印紙税」「登録免許税」「消費税」について解説します。

マンション売却時にかかる印紙税とは

印紙税とは、課税文書(不動産取引や工事請負に関する契約書、投資証券など)を用いた取引にかかる税金のことです。
マンション売却に関わらず、課税文書を作成する際は印紙税を納付する必要があります。

中古マンションを売却する際は、課税文書に該当する「不動産売買契約書」を用いた取引を行うため、印紙税を納める必要があります。
不動産売買における印紙税の税額は、契約金額によって以下のように定められています。

〈不動産売買契約書を用いた取引にかかる印紙税〉

契約金額 税額(1通または1冊につき)
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1,000円
100万円を超え500万円以下 2,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

参照元:No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで|国税庁

また、マンション売却など、不動産売買契約にかかる印紙税には、軽減措置が設けられています。

軽減措置の対象は、平成26年4月1日から令和4年3月31日の間に作成された不動産売買契約書を用いた不動産売買契約です。

印紙税の軽減措置が適用となる場合、印紙税額は以下となります。

〈不動産売買契約書の印紙税の軽減措置が適用される場合〉

契約金額 税額(1通または1冊につき) 軽減税率
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

参照元:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

印紙税は、契約書を取り交わす際、書類に所定の金額の収入印紙を貼付して納めます。
マンションの成約価格が決定した段階で印紙税額を知ることができるので、マンション売却の進行に合わせて収入印紙を購入しておきましょう。

なお、収入印紙は最寄りの郵便局や一部のコンビニエンスストア、法務局にて購入できます。
高額な収入印紙が必要な場合や、時間の猶予がなく確実に購入したいといった場合は、取り扱い券種が豊富な郵便局や法務局を利用すると安心です。

マンション売却時にかかる登録免除税とは

登録免除税とは、不動産の登記手続きにかかる税金のことです。
不動産の登記手続きには、おもに以下があります。

  • 所有権を移転するための登記(所有権移転登記)
  • 不動産に設定された抵当権を抹消するための登記(抵当権抹消登記)
  • 所有権者の住所変更や氏名変更のための登記(住所変更および氏名変更登記)

これらの登記手続きにかかる登録免除税は、買主様側で負担するものと、売主様側で負担するものに分かれます。

買主様で負担する登録免除税

・所有権移転登記

所有権移転登記とは、不動産の売買や譲渡により不動産の所有権者が変わった際に行う登記のことです。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、一般的に買主様が負担します。
マンションの売却と仮定した場合に発生する所有権移転登記の登録免除税は、固定資産税評価額の2%です。ただし、この税率(2%)は、以下の条件を満たすことで0.3%に軽減されます。

・個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋

・中古住宅の場合は、築後25年以内(木造は20年以内)のもの、または一定の耐震基準に適合するもの

参照元:登録免許税に関する資料|財務省

固定資産税評価額について詳しい解説は、以下の記事をご参照ください。

関連記事:家を売るときは「固定資産税の評価額」も知っておこう

売主様で負担する登録免除税

・抵当権抹消登記

抵当権抹消登記とは、不動産に設定された抵当権を外すために行う登記のことです。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、一般的に売主様が負担します。
税額は、手続きを行う不動産1件につき、1,000円です。

・住所変更登記及び氏名変更登記

住所変更登記及び氏名変更登記とは、不動産の所有者の名義が変わった、引越しにより住所が変わった、などの場合に行う登記手続きのことです。
住所変更登記および氏名変更登記にかかる登録免許税についても、売主様が負担するケースが一般的です。
抵当権抹消登記と同様に、手続きを行う不動産の1件につき1000円の登録免許税がかかります。

売主様が負担する登録免許税については、上記のような登記手続きの必要がない場合、その分の税金は発生しません。
何らかの登記手続きにより登録免許税を納める必要がある場合、登記印紙の貼付、もしくは現金支払の領収書の貼付により納税ができます(※)。

なお、登記手続きを司法書士へ依頼する場合は、司法書士報酬に登録免許税が含まれているケースが一般的です。

登録免除税は、さまざまな登記手続きに課税される税金です。
前述したように、条件により税率が変わるものもあるため、不安があれば不動産仲介会社などへ相談してみましょう。

※登録免許税は原則、現金納付です。ただし、納税額が3万円以下の場合は登記印紙での納付が可能です。

マンション売却時にかかる消費税とは

住宅用マンションの売却を不動産仲介会社へ依頼した場合、「仲介手数料に対する消費税」がかかります。

マンション売却時の消費税も、仲介手数料とあわせて不動産仲介会社へ支払うこととなります(仲介手数料はマンションの売買契約が成立した時点で発生)。

成約価格別の仲介手数料、消費税額については、下記の早見表をご確認ください。

成約価格 仲介手数料(税込) 消費税(10%)
400万円 19万8,000円 1万8,000円
500万円 23万1,000円 2万1,000円
600万円 26万4,000円 2万4,000円
700万円 29万7,000円 2万7,000円
800万円 33万円 3万円
900万円 36万3,000円 3万3,000円
1,000万円 39万6,000円 3万6,000円
2,000万円 72万6,000円 6万6,000円
3,000万円 105万6,000円 9万6,000円
4,000万円 138万6,000円 12万6,000円
5,000万円 171万6,000円 15万6,000円
6,000万円 204万6,000円 18万6,000円
7,000万円 237万6,000円 21万6,000円
8,000万円 270万6,000円 24万6,000円
9,000万円 303万6,000円 27万6,000円
1億円 336万6,000円 30万6,000円

※仲介手数料は【成約価格×3%+6万円】により算定しています

ただし、売却するマンションが「住宅用」ではなく、賃貸物件といった「投資用マンション」で以下のケースに該当する場合、仲介手数料だけでなく「建物の成約価格に対する消費税」が発生します。

・売主様(個人)の前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合
前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合、個人の売主様は課税事業者とみなされます。マンションを売却した場合、マンション(建物部分)の成約価格に対する消費税がかかります。

・前年の1月1日から6月30日までの課税売上高が1,000万円を超えている場合
前々年の課税売上高が1,000万円に満たない場合でも、前年の一定期間内に1,000万円以上の課税売上高がある場合、個人の売主様は課税事業者とみなされ、消費税がかかります。

上記のケースに当てはまらないマンション売却においては、売主様は課税事業者とみなされないため、「建物の成約価格に対する消費税」は発生しません。

一般的に、住宅用のマンションを売却する場合は、不動産仲介会社への仲介手数料にのみ消費税がかかります。
「定期的に1,000万円以上の不動産売却を行っている」「賃貸物件を持っている」「個人で事業を持っている」といった場合は、一般的なケースよりも多くの消費税がかかる場合がある点に注意しましょう。

マンションの売却をする際に使える控除について

マンションの売却をする際、一定の要件を満たすことで控除制度が適用されます。
売却で出た譲渡所得の一部を控除でき、税額を減らせるので覚えておきましょう。
マンション売却時に使える控除には、以下があります。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、一定の要件を満たして控除の適用を受けた際、譲渡所得を最大3,000万円控除できる制度のことです。3,000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告が必要となります。
この特例の適用を受けると、3,000万円までの譲渡所得にかかる税金を抑えられるため、マンション売却後にかかる税金を大幅に軽減できます。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例とは、マンション売却により生じた譲渡損失を、損益通算または繰越控除できる制度のことです。
マンション売却で生じた譲渡損失とは、前述の「取得費+譲渡費用」が収入金額を上回り、譲渡所得金額がマイナスとなっている状態のことです。

〈譲渡損失の例〉

・4,000万円で売却したマンションの取得費が4,500万円、譲渡費用が150万円の場合
4,000万円 -(4,500万円 + 150万円) = △650万円

損益通算とは、マンション売却で生じた譲渡損失を、不動産売買と関連のないほかの所得(事業所得や給与所得など)から控除できる制度です。
損益通算を行うには、確定申告が必要となります。
損益通算を行うとマンション売却以外の所得にかかる所得税や住民税の軽減ができ、年度全体での税額を抑えることにつながります。

繰越控除とは、損益通算を行っても控除しきれない譲渡損失がある場合に、売却以降3年間にわたって損失分の控除を受けられる制度のことです。
繰越控除を行う場合、繰越控除の適用を受けるたびに確定申告が必要となります。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の適用を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。
例えば、以下のケースに該当する場合、本特例の適用が受けられない点に留意してください。

  • 売却したマンションがマイホームでない
  • 売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年を超えていない
  • 売主と買主が親子や夫婦などの関係にある場合
  • 一定期間内に、マイホームの買い替えにより損益通算や長期譲渡所得の特例など特例を利用している

マンション売却で損失が発生した場合の税金については、以下の記事をご覧ください。

関連記事:不動産を売却して損失が出ると税金はどうなるのか

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、一定の条件を満たすことで、長期譲渡所得の軽減税率が適用される制度のことです。
本特例の適用を受けると、6,000万円までの長期譲渡所得にかかる税率(15%)が、10%に軽減されます。

前述した3,000万円の特別控除と併用できるため、マンション売却後にかかる税金を大きく抑えられます。

〈適用時の例〉

・購入してから11年後に売却したマンションの譲渡所得金額が1,500万円だった場合
1,500万円 × 10% = 150万円
(3,000万円の特別控除を併用する場合、譲渡所得税は非課税)

本特例の適用を受けるには、ほかの特例と同様に、確定申告が必要となります。

これらの特別控除や特例を受けるには、以下のようにいくつかの適用条件を満たす必要があります。

  • 売却したマンションが居住用であること
  • 売却した年の1月1日おいて売却した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 現在住んでいないマンションの場合は、退居日から3年が経過する年の12月31日までに売却すること
  • ほかに一定の特例の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

また、マンションを売却した際に利用できる特別控除などは、特例により、次のように併用の可否が分かれています。

〈マンション売却で利用できる特例の併用可否〉

特例 併用可否
3,000万円の特別控除
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 上記との併用は不可

マンションを売却したときにかかる税金や特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。

関連記事:マンションを売却したときにかかる税金を解説

まとめ

マンション売却によって生じる税金は、大きく以下のように分けられます。

  • 売却後にかかる税金(譲渡所得税、住民税、復興特別税)
  • 売却手続き中にかかる税金(印紙税、登録免許税、消費税)

マンション売却後にかかる税金は、特別控除や各種特例の適用を受けることで税額を抑えることができます。制度を利用するには、マンション売却後の確定申告で所定の申請を行う必要があるため、準備しておきましょう。
また、売却手続き中にかかる税金は、個々のケースにより、かかるものとかからないものがあります。

マンション売却にまつわる税金は、それぞれ計算方法や支払うタイミングが異なります。
ケースによって金額は大きく変動し、控除制度の活用で非課税となる部分もあることから、一概に「マンション売却後は税金で損をする」とはいいきれません。
事前の準備や知識なしに手続きを進めてしまうと、申告漏れや想定外の納税通知に混乱するケースもあるでしょう。

マンション売却後の税金で“想定外の失敗”をしてしまわないためにも、信頼のおける不動産仲介会社と二人三脚で売却手続きを進めるようにしましょう。

<監修者>

税理士

酒向 潤一郎

J'sパートナー総合会計事務所(酒向潤一郎税理士事務所)にて、税理士として会計事務所の経営を行う一方で、一部上場IT企業の幹部や投資会社の監査役などを務める複業税理士。最近では開業・副業コンサルに注力。会計専門誌などにも複数寄稿している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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