不動産売却における仲介手数料とは？支払うタイミングは？

不動産の売却にあたってはいくつかの費用が発生します。費用項目としては、税金や手続きに関するものや引越し費用などがありますが、中でも大きな割合を占めるのが不動産仲介会社へ支払う仲介手数料です。

仲介手数料は、あくまでも取引時に不動産仲介会社が仲介した場合に発生するもの。売主様と買主様とが直接契約を行なった場合、仲介手数料は当然かかりません。

そもそも仲介とは

不動産売買における仲介とは、売主様と買主様の間に宅地建物取引業者である不動産仲介会社が入り、売買取引を円滑に進めることを言います。宅建業法では「媒介」と呼ばれます。

いざ不動産を売りたいと思っても、個人で買い手を見つけ出すのは難しいのが実情。そこで、幅広いネットワークや各種広告媒体、豊富な専門知識を有する不動産仲介会社に仲介媒介を依頼することで、不動産売却をスムーズに進められるというわけなのです。

また、不動産は高価な買い物であるため、取引にあたっては通常の商品売買とは異なる責任が生じます。例えば、買主様が引渡しを受けた不動産と契約内容に不適合があった場合、売主様に法的な責任が生じる「契約不適合責任」などがこれに当たります。プロである不動産仲介会社に媒介を依頼すれば、こうしたトラブルを未然に防ぐ効果も期待できるでしょう。

中には「仲介手数料無料」をうたう不動産仲介会社もありますが、注意が必要です。

なぜなら、売主様から仲介手数料をもらわず、買主様からのみ仲介手数料を受け取るということは、買主側に有利な条件で売買契約を進められてしまう可能性があります。例えば、不動産買取会社などに物件を安価で売却させられてしまい、仲介手数料がかからなかったとしても結果的に手取り金額が減ってしまう可能性があります。

また、売却にかける経費を削減するために、十分な広告実施・ポータルサイトへの掲載が行われず、結果として好条件で購入してくれる買主を探すことができなかった、というケースもあります。

不動産仲介会社の業務

では、不動産仲介会社はどのような業務を行ってくれるのでしょうか。

不動産仲介会社は、不動産売却における必要な諸業務を売主様に代わって行います。主な内容として下記があります。

• 売却する不動産の広告宣伝
• 売却する不動産に関する調査
• 購入希望者への対応（現地見学や物件の説明）
• 売却金額、その他条件交渉
• 売却に必要な資料の作成　など

不動産仲介会社は多くの不動産取引の仲介を行っているため、必要な交渉や注意すべき点など、不動産取引における「要点」を理解しています。

交渉に慣れない方や不動産取引に詳しくない方が自分で取引を進めると、「要点」を理解していないゆえに不利な条件で契約を結んでしまうこともあります。

信頼できる不動産仲介会社に任せることにより、安心して不動産売却が進められるでしょう。

仲介手数料

不動産仲介会社に支払われる報酬にあたるのが仲介手数料です。仲介手数料は成果報酬となっており、不動産仲介会社が物件の販売活動を行い、無事売却が成立した際に売主様が支払います。

この際、一般消費者である売主様が不利益を被ることがないよう、宅建業法において仲介手数料の計算方法（上限）が定められており、物件の売却価格に応じて金額が算出されます。

前章で仲介手数料の上限について見てきましたが、不動産仲介会社には、この上限を超えて売主様に仲介手数料を請求できる特例が2つだけ認められています。

依頼者の特別な依頼に基づき発生した費用

依頼者である売主様の特別な依頼に基づいて発生した広告費や出張費などの実費については、不動産仲介会社が売主様に対し、仲介手数料とは別に請求することが認められています。

例えば売主様の希望により通常では使用しない広告媒体やメディアに掲載した広告費用や、売主様の希望で遠方に居住している購入希望者と面談した際の交通費・宿泊費などが挙げられるでしょう。

こうした費用の請求が認められるのは、次の3つの条件を全て満たしている場合のみであり、あくまでも例外的な規定と言えます。

（1）売主様の依頼にもとづいて発生した費用であること
（2）通常の仲介業務においては発生しない費用であること
（3）実費であること

低廉な空家などの売買取引における媒介報酬額の特例

近年、空き家問題が全国的に深刻な問題となっています。空き家となっていた物件は取引価格が低額なことが多く、成約に至っても不動産仲介会社にとっては経費倒れとなってしまうケースが多くあります。

そのため、不動産仲介会社が動くことができず、それが空き家や空き地が増える一因にもなってきたとも指摘されています。こうした状況への対応措置として、売買価格が400万円以下の場合にかぎり、宅建業法で定められた仲介手数料の上限額とは別に、現地調査費用などに要した費用を請求できることになりました。

ただし、仲介手数料と現地調査などに要した費用を合計した金額の上限額は、18万円＋消費税額までと決まっています。

ただし、あらかじめ報酬額について売主様に説明し、合意を得ておかなければなりません。

仲介手数料は一般的に現金払いです。売主様としては「いつ支払うか」が気になるところでしょう。

仲介手数料は「広告宣伝や顧客への営業活動、売買契約締結に対する報酬」と前述しましたが、これらはすべて成功報酬制となります。したがって仲介手数料を支払うタイミングは、「買主様との間で売買契約が成立した後」です。

仲介手数料を支払う方法として、以下の方法が挙げられます。

①契約締結時に半額、残金決済・引渡し完了時に残りの半額を支払う
②残金決済・引渡し時に一括支払い
③契約締結時に一括支払い

不動産売買では、不動産売買契約が成立した時点で不動産仲介会社に仲介手数料の請求権が発生します。

ただ、契約締結時点で取引が完結していないケースが多いことから、一般的には、①の契約締結時に半額、残金決済・引渡し完了時に残り半額を支払います。

不動産を売却する際には、仲介手数料以外にもいくつかの費用が発生します。ここからは、仲介手数料以外にかかる費用の種類と概要について見ていきましょう。

出典：国税庁　 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登記費用

住宅ローンで購入した不動産を売却する場合、売却代金で住宅ローンを一括返済するケースも多いでしょう。住宅ローンの一括返済にあたっては、ローン借入時に金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。具体的には、抵当権抹消登記が必要となり、登録免許税、登記を依頼する司法書士への報酬の支払いが生じます。

なお、売却後に不動産の所有者が変わると所有権移転登記を行いますが、これにかかる費用は買主様負担が一般的です。

住宅ローンの一括返済手数料

売却代金で住宅ローンを一括返済するケースでは、先ほどの登記費用のほか、金融機関に対して一括返済手数料を支払うのが一般的です。

一部繰上げ返済については手数料無料という金融機関が多いですが、一括返済については一部のネット銀行などを除いて手数料がかかります。料率は金融機関によって異なるため、自分が借り入れている金融機関の情報を確認するようにしましょう。

引越し費用

売却する物件がマイホームであれば、新居に引越すための引越し費用も見込んでおかなければなりません。

新居がすでに決まっていて、旧居の引渡し日までに引越せるのであれば引越し費用は1回分で済みます。一方、新居がまだ決まっていない状態で引渡し日を迎えるケースでは、いったん仮住まいに引越さなければならず、引越し費用が2回分かかるため注意が必要です。

譲渡所得税

不動産を売却したことによって譲渡所得を得た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課税される所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。これらは、不動産を売却した翌年2月から3月にかけての確定申告で納税しなければなりません。

譲渡所得の計算式

所得税や住民税の課税対象となる譲渡所得は、不動産の売却費用そのものではありません。譲渡所得は、次の計算式によって求められます。

譲渡所得 ＝ 収入金額 – 取得費 – 譲渡費用

上の式にある「収入金額」が不動産の売却費用のことであり、そこから取得費や譲渡費用を除いたものが譲渡所得として、各種税金の課税対象となります。取得費としてカウントされるのは次のような項目です。

【取得費】

• 土地・建物の購入代金、建築代金
• 購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 仲介手数料
• 測量費、整地費、建物解体費など
• 設備費（電気・水道設備など）、改良費（リフォームなど）
• 土地・建物を購入するために資金を借り入れた日からその土地・建物を実際に使用開始する日までの期間のローンの利子

ただし、建物は築年数が経過するごとに価値が減少していくと考えられるため、物件の用途や建物構造、築年数に応じて算出される減価償却費を取得費の合計から差し引きます。

続いて、譲渡費用に含まれるのは次のような項目です。

【譲渡費用】

• 仲介手数料
• 印紙税
• 建物解体費など

税額の計算方法

それでは、実際に譲渡所得に対する課税額がどれくらいなのか見ていきましょう。不動産に関する譲渡所得は、対象となる不動産の所有期間によって大きく2つに分けられ、所有期間が5年以下のものを「短期譲渡所得」、5年を超えるものを「長期譲渡所得」と呼びます。

短期譲渡所得・長期譲渡所得それぞれの税額は、次の計算式で求められます。

【短期譲渡所得の課税額】
譲渡所得 × 39.63％（所得税30％ ＋ 住民税9％ ＋ 復興特別所得税0.63％）
【長期譲渡所得の課税額】
譲渡所得 × 20.315％（所得税15％ ＋ 住民税5％ ＋ 復興特別所得税0.315％）
※復興特別所得税額は基準所得税額×2.1％で求められるため、上のような式になる

3,000万円特別控除

マイホームを売却する場合には、譲渡所得税の負担を軽減する特例が設けられています。

代表的なものとして「3,000万円特別控除」と呼ばれる制度が挙げられます。これは、マイホーム売却時の譲渡所得が長期・短期どちらに該当する場合であっても、譲渡所得の金額から最高3,000万円の控除が受けられるというものです。ベースとなる譲渡所得が3,000万円未満の場合、控除額の上限額は譲渡所得の金額となります。

また、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する際には、3,000万円特別控除適用後の譲渡所得金額に対し、軽減税率が適用されるという特例もあります。

こうした特例を受けるには一定の要件を満たしている必要があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

ここまで紹介してきた項目のほか、以下のとおり、場合によって必要になる費用もあります。

ハウスクリーニング費用

内覧会の開催時、買主様への引渡し時にハウスクリーニングを行う場合、クリーニング費用が別途必要になります。生活している状態でハウスクリーニングを依頼すると、空き部屋で行うのに比べてコストが高くなる傾向にあるため要注意です。また、物件面積が大きくなるにつれて費用も高くなります。

ハウスクリーニングは法的義務ではありません。築年数が浅い場合や室内が綺麗に保たれている場合には、特にハウスクリーニングを行う必要はないでしょう。

測量費用

戸建ての売却にあたっては、買主様から物件の境界確認書や確定測量図の提示を求められるケースがあります。境界が定まっている物件であれば問題ありませんが、土地の面積や隣地との境界線が不明確である物件では、測量を行なって境界線を明らかにしなければなりません。

測量費用は通常仲介手数料に含まれず、別途売主様の負担が求められます。

古家の解体費用

売却する敷地内に古家が残っていて、売買契約上それを解体して引き渡すことが条件になっているケースでは、古家の解体費用もコストとして見込まなければなりません。解体費用は建物構造や規模によって異なり、木造に比べ、鉄筋コンクリート造などの頑丈で廃棄しにくい構造の建物のほうが高くなるのが一般的です。

売買契約の中で、買主様が解体する旨を定めているのであれば、当然売主様の負担は生じません。

必要書類の発行費用

不動産売却に関する一連の手続きの中で、公的な必要書類を揃えなければならない場面があります。例えば、先ほど紹介した境界確認書や、固定資産税評価書、住民票などが挙げられるでしょう。こうした公的書類は発行手数料がかかる場合がほとんどですので、売主様の負担する費用として見込んでおく必要があります。

今回解説してきたように、不動産を売却するにあたっては仲介手数料をはじめ、各種税金や登記費用など、さまざまな費用がかかります。どのような費用がどれくらいかかるのか、自分で全て管理するのは難しいと感じる方も多いでしょう。

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