相続した不動産の売却の流れ、税金を徹底解説！ 特別控除・特例と注意すべきポイント

印紙税

印紙税とは不動産の売買契約の際に交わす売買契約書に貼り付ける印紙の代金です。印紙税の納税は購入した印紙を貼り付け、消印を押すことで完了します。

売主様側と買主様側それぞれに不動産売買契約書を作成し、それぞれに印紙を貼付します。通常は売主様と買主様で折半します。

印紙税の税額は売買契約書に記載する金額（成約価格）によって、下表のように決まっています。

出典：国税庁　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

また、記載金額（成約価格）が10万円を超えるもので、かつ2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成される売買契約書は、上記の軽減税率が適用されます。

印紙は貼り忘れがないよう注意が必要です。もしも、印紙税を納めなかった（貼り付けなかった）場合は、過怠税がかかってしまいます。過怠税は通常の税額の3倍（自ら申告した場合は1.1倍）と高額になります。

登録免許税

登記手続きの際に国に納める税金を、登録免許税と言います。

その不動産がどんな不動産で、誰が所有しているのか、権利関係を公的に明らかにするのが不動産登記ですが、登録免許税はその登記の変更手続きの際に登記所で納める国税で、別名登記料とも呼ばれています。

相続した不動産を売却したい場合、事前に被相続人（亡くなった方）から相続人に、所有権移転登記をしておく必要があります。

不動産売却時に売主様が負担する登録免許税には、抵当権抹消登記があります。また、登記されている売主様の氏名住所が違っていた場合、氏名住所の変更登記が必要になります。

売却により所有権が売主様から買主様に移転するため、所有権移転登記が発生しますが、この際の登録免許税は登記を受ける側、つまり買主側が納税します。

所得税

相続した不動産を売却して利益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。もしも、利益が出ない（譲渡損失となる）場合は所得税はかかりません。

譲渡所得税の計算方法は後述しますので、ここでは税率のみお伝えします。譲渡所得税の税率は、その不動産の保有期間、長い間所有していたか否かによって異なります。

不動産を売却する年の1月1日時点で、購入してからの保有期間が5年以上（購入してから1月1日を６回経過）で長期保有となり、5年未満であれば短期保有となります。

長期保有：譲渡所得×15%

短期保有：譲渡所得×30%

この不動産譲渡所得の税率は固定です。分離課税であるため、給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算（利益から損失を差し引いて所得を計算すること）はできません。ただし複数の不動産所得同士での損益通算は可能です。

住民税

相続した不動産の売却で得た利益（譲渡所得）には、所得税に加えて住民税が課税されます。保有期間で税率が変わるのも所得税と同様です。

不動産の譲渡所得にかかる住民税の税率は以下の通りです。

長期保有：譲渡所得×5%

短期保有：譲渡所得×9%

住民税の納税額は、確定申告に基づいて計算されます。5月～6月頃に送付される納付書を利用して納税します。通常、一括支払用と年4回分割用の納付書が同封されています。

復興特別所得税

不動産譲渡所得には、さらに2011年の東日本大震災における被災者支援を目的とした復興特別所得税がかかります。

復興特別所得税の税率は所得税の2.1％で固定されているため、長期所得と短期所得で変わってきます。

長期保有：所得税率×2.1％＝0.315％

短期保有：所得税率×2.1％＝0.63％

出典：国税庁　復興特別所得税関係（源泉徴収関係）

復興特別所得税は2037年12月31日まで課税される予定です。復興特別所得税の納付は、譲渡所得税とともに行います。

消費税

相続した土地を売買するとき消費税がかかるのか気になるところですね。土地の譲渡には消費税はかかりません。

建物の売買も、売主様が個人で売却するのであれば、消費税はかかりません。ただし課税事業者が売却する場合は消費税がかかります。

また、不動産仲介会社に支払う仲介手数料や、登記手続きを行う司法書士報酬には消費税がかかります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の計算の元となる譲渡所得は下記の計算式で求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算で譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得に税率をかけた額の税金が発生するというのが基本の考え方です。

相続した不動産を売却する場合は、後述する取得費加算の特例や、空き家を売却した場合の3,000万円特別控除、同居した場合に適用できる特別控除や特例がありますので、税理士などに相談して、適用漏れがないよう気をつけましょう。

所有期間が5年を超える場合

譲渡所得では、その年の１月1日に所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得としています。長期譲渡所得の税率は次の通りです。

• 所得税　15％
• 住民税　5％
• 復興所得税　0.315％

所有期間が5年以下の場合

譲渡所得では、その年の１月1日に所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得として計算します。短期譲渡所得の税率は次の通りです。

• 所得税　30％
• 住民税　9％
• 復興所得税　0.63％

長期保有のほうが税率が有利になっているのは、投資目的の短期売買を抑制するという意味があります。

取得費加算の特例

譲渡所得税の計算方法を前述しましたが、不動産を相続後3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税額の一部を取得費に加算することができるという特例です。この特例を適用すると譲渡所得税が節税できます。

加算される取得費の計算式は以下のとおりです。

納付すべき相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ／ 相続税の課税価格（債務控除前）

出典：国税庁　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した空き家を売却した場合の3,000万円特別控除

相続した不動産が空き家だった場合、その空き家を売却した際に得た譲渡所得から3,000万円を控除することができるという特例です。ただしこの特例には以下の要件があります。

1. 被相続人が1人で暮らしていた家であること
2. 1981年5月31日以前に建築された戸建て住宅であること
3. 相続から売却まで空き家であったこと
4. 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地にすること
5. 区分所有登記されている建物（マンション）ではないこと。
6. 売却代金が1億円以下であること。

被相続人と同居していた場合適用できる特別控除・特例

相続人が被相続人と同居していた場合、相続限定ではない一般的な特別控除・特例が適用できます。

代表的な特別控除・特例として、マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除と、10年超所有のマイホームに対する軽減税率の特例の2例を紹介します。

マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除

相続人と被相続人とが同居していた場合、マイホーム（居住用財産）を売ったときには「3,000万円の特別控除」が適用できます。これは、譲渡所得から最大で3,000万円を控除してくれる特例です。

「投資用ではなくマイホームの売却」や「買主様と特別な関係（近親者）ではない」などの諸条件がありますが、所有期間の長短や、戸建てかマンションかなど不動産の種類に関わりなく適用できます。

計算式は以下のようになります。

譲渡所得税＝（課税譲渡所得（長期/短期）－3,000万円）×譲渡所得税の税率

出典：国税庁　マイホームを売ったときの特例

売却した際の、譲渡所得が3,000万円を越えなければ、この特例を利用して譲渡所得をゼロとすることができます。3,000万円で差し引けなかった部分には税金がかかります。

特別控除・特例には期限がある

先述した「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」には、適用できる期限があります。

共有名義の売却は相続人全員の同意が必要となる

共有名義で相続した不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要になります。

共有名義の不動産は共有者の中に反対者がいる場合、共有関係の解消など非常に手間がかかり、売却は現実的でなくなります。（自分の持分だけを売り出すこともできますが、共有者がいると不動産利用の自由度が減るため買主様が見つかりにくいというデメリットがあります）。

不動産の売却を考えているなら、相続時に共有名義にしない、または共有者全員が売却に賛成だという同意をとっておきましょう。

取得費の資料を集めておく

相続不動産を売却したとき、譲渡所得を計算する際の取得費は、被相続人の取得費を受け継ぐことができます。

取得費が不明で5％の概算法にすると、取得費が非常に少なくなるため譲渡所得が跳ね上がってしまいます。必ず取得費の資料を集めておきましょう。

直接の契約書などが見当たらない場合は、預金通帳の出金履歴、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、公的機関が公表している地価・建物費用など代替資料を用意しておきましょう。