不動産投資における利回りとは？ 種類と計算方法、注意点も解説

投資における利回り

投資家は、投資をするかどうか判断するにあたり、いくつかの指標を参考にします。これらの指標を活用することで、複数ある投資商品を比較検討したり、実際に売買するかどうかの判断を下したりできるのです。

投資家が商品の比較検討や売買判断の際に利用する指標の中で、もっとも基本となる指標が「利回り」です。

利回りとは、簡単に言えば、投資金額に対して得られる収益の割合のこと。そもそも投資の最大の目的は何と言っても利益を得ることですから、投資した分に対してどれだけ収益を得られるかを表す利回りは、投資の根本となる情報を示す、非常に重要な指標であると言えるでしょう。

不動産投資における利回り

利回りは、投資金額に対して得られる収益の割合であると紹介しました。これを不動産投資に当てはめて考えると、物件価格に対する家賃収入の割合ということになります。物件価格に対して家賃収入が高ければ利回りは高くなり、反対に物件価格に対して家賃収入が低いと利回りも低くなります。

つまり、物件価格を安く抑えるか、家賃収入を高くすれば、不動産投資における利回りは高くなるというのが基本的な考え方です。

収益物件（賃貸マンション）購入の例

ここでは、以下の条件で、投資用に賃貸マンションを購入するケースを例にシミュレーションしていきます。

• 物件価格：1億円
• 購入時諸費用：500万円
• 年間家賃収入：1,000万円
• 年間諸経費：300万円
• 自己資金：1,500万円
• 借り入れ：9,000万円
• 金利：2％
• 返済期間：20年

表面利回りの計算方法

まず、上の物件を購入する場合の表面利回りを求めていきましょう。表面利回りの計算式をおさらいすると次のとおりでした。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

今回のケースでは年間家賃収入が1,000万円、物件価格は1億円ですので、次の計算により表面利回りは10％となります。

1,000万円 ÷ 1億円 × 100 ＝ 10％

実質利回りとFCRの計算方法

続いて、実質利回りについて見ていきましょう。実質利回りを求めるにあたっては、営業純利益（NOI）を求める必要があります。NOIは、年間家賃収入から年間諸経費を差し引いて求められます。NOIを求めたうえで、実質利回りの計算式をおさらいすると次のとおりです。

実質利回り（％）＝ 営業純利益（NOI）÷ 物件価格 × 100

今回のケースでは、NOIは年間家賃収入1,000万円から年間諸経費300万円を除いた700万円、物件価格は1億円ですので、次の計算により表面利回りは7％となります。

（1,000万円 − 300万円）÷ 1億円 × 100 ＝ 7％

実質利回りはNOIを物件価格で割り戻していますが、より実態に即した形で、購入時にかかる諸費用も含めた、物件価格の総額で割り戻して求めるのがFCRでした。今回のケースでは、購入時諸費用として500万円かかっているため、以下のとおりFCRは6.67％と求められます。

（1,000万円 − 300万円）÷ （1億円 ＋ 500万円）× 100 ≒ 6.67％

実質利回り・FCRともに、表面利回りよりも低い数値になっています。表面利回りだけで判断すると、上手く不動産投資の実態を反映できないということがわかるでしょう。

自己資本利回りの計算方法

自己資本利回りについても同様に計算していきます。自己資本利回りは、NOIから年間ローン返済額を差し引いた年間キャッシュフローを用います。計算を簡素化するため、ここではローンを元金均等返済すると仮定しましょう。

ローンの借入金額が9,000万円、年利2％、返済期間20年の条件でローンシミュレーター（※）にかけると、総返済額は1億807万5,000円となりました。年間返還返済額の平均は540万3,750円となります。

あらためて自己資本利回りの計算式を確認すると、以下のとおりです。

自己資本利回り（％）＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資本 × 100

これを今回のケースに当てはめると次のような計算となり、自己資本利回りは16.1％となります。

（700万円 − 540万3,750円）÷ 1,500万円 ≒ 10.6％

ここで重要なのが、自己資本利回りで考えると、100％÷10.6％≒9.4年ほどで投資回収できるという想定となる点です。FCRを基準に現金による投資回収を計算すると、100％÷6.67％≒15年かかるという計算になります。

つまり、現金だけで物件を購入するよりも、融資を利用して物件を購入したほうが、迅速に投資回収が可能になるということです。これが、融資を活用した不動産投資の「レバレッジ効果」と呼ばれるものです。

レバレッジとはテコのことを意味し、融資を活用した不動産投資はテコの原理のように大きな収益を得られるということを指します。このレバレッジ効果こそが、不動産投資の有利な点と言われています。

※出典：ke!san　生活や実務に役立つ計算サイト

利回りとリスクは連動している

利回りが高ければ高いほど早期に投資回収が可能であり、得られるリターンは大きいということになります。しかし、当然ながら利回りが高いほど、リスクも高くなるもの。利回りの高さとリスクの高さは連動しているのです。

不動産投資からは話が逸れますが、たとえばスリランカ国債（3ヶ月）の利回りは30％以上あり、一見非常に魅力的な投資対象に見えます。ただ、2022年5月19日にデフォルト（債務不履行）に陥っており、投資回収が難しい状況となりました。

投資対象の不安定性が高いからこそ、より多くの投資家を集めるために利回りは高くなるもの。利回りがあまりに高い商品は、何か大きなリスク要因があるのかもしれません。リスクとリターンはつねに表裏一体であると考えたほうがいいでしょう。

なぜ利回りだけで投資判断するのは危険なのか

不動産投資を決断するうえで、物件の利回りのみを投資判断材料とするのは危険です。特に表面利回りのみを材料とするのは、大きなリスクをともないます。

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割り戻したものであり、その物件がつねに満室稼働であることを前提としています。人気物件であっても、入れ替え期間などを考慮すると、つねに空室がない状況というのは考えにくいでしょう。表面利回りだけでは、現況を踏まえた正確な投資判断は難しいのです。

また、物件価格が安くなれば、利回りは必然的に高くなります。利回りが高い物件は、築年数が古かったり立地が悪かったりすることも多く、空室リスクが高いために利回りが高くなっているというケースが多いのが実情です。ここでも、リスクとリターンは表裏一体と言えるでしょう。

あらゆる種類のリスク評価を行う

不動産投資には、さまざまなリスクが想定されます。以下に一部を列記しますが、他にも多くのリスクが考えられるでしょう。

• 空室リスク

  築年数、立地条件、経済情勢や周辺環境の変化など種々の要因により、入居者が見つからないリスク。

• 家賃下落リスク

  築年数の経過による経年劣化などにより、物件そのものの競争力が低下し、家賃が下落してしまうリスク。

• 入居者信用リスク

  隣人とトラブルを起こしたり、他の入居者に対して迷惑行為を行ったりする、悪質な入居者が入ってしまうリスク。

• 家賃滞納リスク

  入居者が家賃を滞納してしまい、想定する家賃収入を十分に得られなくなるリスク。

利回りを見ただけでは、こうした多岐にわたるリスクを適切に判断することはできません。あらゆる種類のリスク評価を行い、利回りをはじめとした複数の指標と合わせて、投資判断する必要があります。

リスク検討と投資回収

さらに不動産投資では、その物件の売却を行うところまでが一つのサイクルになっています。不動産投資の世界では、物件の売却のことを「出口戦略」と呼びます。

毎年のキャッシュフローの成績は良く投資は成功していたと思っていても、出口戦略で失敗して購入価格を大きく下回る価格でしか売却できないとなると、トータルで投資は失敗だったということにもなりかねません。

逆に、毎年のキャッシュフローは悪くても、その後不動産価格が高騰し売却価格が大きく跳ね上がったならば、投資は成功ということになります。

不動産投資おいて、どのタイミングで物件を売却するかという出口戦略は極めて重要で、物件購入の段階で想定しておく必要があるのです。