なぜ土地価格には消費税がかからないのか?不動産の税のルールは複雑! なぜ土地価格には消費税がかからないのか?不動産の税のルールは複雑!
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なぜ土地価格には消費税がかからないのか?不動産の税のルールは複雑!

土地つき一戸建て住宅を購入しても、マンションを買ってその敷地の一部の所有者になっても、その土地の価格には消費税は課税されず、一戸建て住宅の建物部分とマンションの居室部分(専有部)にしか、消費税はかかりません。土地に消費税がかからない理由や不動産全般の売買取引における消費税やその他の税のルールを解説します。

土地は「消費できない」から消費税をかけられない

そもそも消費税とは、「消費活動に広く公平に税金の負担を求める」制度です。消費税が課税される対象は、「国内において事業者が事業として対価を得てする資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取り」です(※)。

専門用語を使わず要約すると、消費税とは「お金を支払ってモノやサービスを手に入れたり、外国からの輸入品を引き取ったりしたときに支払う税金」となります。

しかし国は、土地の取引には消費税を課さないことにしたのです。この土地に消費税を課さない理由としては、「土地の売買はモノやサービスの消費ではなく資本の移転だから消費税になじまない」からなのです。

(※):国税庁「No.6101 消費税のしくみ」

不動産の取引では土地以外にも消費税がかからないことがある

不動産の取引では土地以外にも消費税がかからないことがある

不動産の売買や取引では、土地以外にも消費税がかからないものがあります。例えば住宅ローンの返済利息や保証料には消費税が課税されません。住宅ローンは明らかにサービスですが、国の政策で非課税とされています。

また賃貸住宅を借りたときの家賃や保証料や敷金にも消費税はかかりません。住宅は人の生活に欠かせないため、税負担を負わせないようにしたのです。一方で、企業が会社の事務所を借りたときの事業用不動産の家賃には課税されます。

そして住宅にかける火災保険の保険料にも消費税は課税されません。非課税により、住宅の所有者は火災保険に入りやすくなります。このように「消費税をかけない」対象には、人々の社会生活への配慮が働いていることが多いのです。

また、個人間で不動産を売買した場合には、土地だけでなく建物も消費税は非課税となります。先ほど「消費税は企業などの事業者が事業をするときに課せられる」と解説したとおり、個人間での不動産売買は事業ではないので消費税の課税対象外になるのです。ただし、それは個人間の不動産の売買でも、売り手が事業用で保有していた不動産の場合は、消費税がかかることがあります。

不動産売買に関係するその他の税

不動産売買に関係するその他の税

不動産に関連する消費税では、非課税であることのほうが例外的です。生活に密着している不動産関連といえども、ほとんどの売買や取引には消費税が課せられることとなります。

一戸建て住宅やマンションの建物部分に消費税がかかるのは、先程紹介したとおりとなりますが、そのほか、建物の工事費用にも消費税がかかります。つまり不動産の販売会社は、建築工事を請負った建築業者に対し、工事費用分の消費税を支払うことになります。

個人が自宅をリフォームすれば、その代金にも課税されます。そして不動産を売却もしくは購入するときに、不動産仲介会社に仲介を依頼すれば、その仲介手数料にも消費税が課税されるため、売主様、買主様はそれぞれ負担しなければなりません。

また、不動産を売買するとき、登記の手続きを司法書士に依頼することが一般的ですが、司法書士事務所に支払う報酬料も課税対象になります。先ほど「住宅ローンの返済利息と保証料には課税されない」と解説しましたが、住宅ローンの事務手数料には消費税がかかります。

印紙税とは、登録免許税とは

不動産の取引では、消費税以外の税金が徴収されることがあります。ここでは「印紙税」と「登録免許税」についてご紹介します。

まず「印紙税」ですが、これは不動産の売買契約書を作成したときに課税されます。売買契約を結ぶときは、当然に売買契約書を作成しますが、そこに収入印紙を貼り付けなければなりません。これは印紙税法という法律によって定められています。印紙税の支払い方法は、収入印紙を購入して契約書に貼り、割印をして完了です。それによって「印紙税を支払った」ことになるのです。

一方で「登録免許税」は、不動産を登記するときに課税される税金です。登記とは、土地や建物などの所有者を法律的に確定させる手続きのことで、法務局が管轄しています。

不動産を売買すると所有者が変わるので登記を変更しなければなりません。また、住宅ローンの借り入れが残っている場合の不動産の売却の際には、住宅ローンの残債を一括で支払って、住宅ローンを借り入れた銀行の抵当権を抹消しなければなりませんが、このときも「抵当権の抹消」の登記が必要になるので登録免許税が発生することとなります。

まとめ

不動産の売買や賃貸の取引には様々な税金が関わることとなり、取引内容や取引金額によってどのような税金がどれくらいかかるかが変わってきます。

想定を上回る出費に見舞われることのないよう、不動産の売却を予定する場合には税金についての基礎知識を事前に身につけておきましょう。

<監修者>

松本佳之 税理士・公認会計士・行政書士 1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人(現あずさ監査法人)入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。

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