マンションを購入してから5年以内に売却すると税金が高くなる！？

マンションを売却した際に得た譲渡所得は、課税対象となります。譲渡所得とは、マンションの譲渡価額（＝マンションを売った金額）から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いた金額をいい、マンションの所有期間に応じて以下のように分類されます。

・マンションの所有期間が5年以下（譲渡した年の1月1日時点）…短期譲渡所得

このように、所有期間に応じて譲渡所得の分類が変わると、課せられる税率にも変化があるため注意しましょう。譲渡所得に課せられる税金は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つ。ただし譲渡所得の種類によって変動するのは「所得税」と「住民税」です。

※ 復興特別所得税は所得税率をかけた課税譲渡所得に対して課せられます。（詳しくは下記「税金の計算例」を参照）

つまり、マンションを5年以内に売却すると通常20％で済む税率は39％にまで跳ね上がることになります。

なお、所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行いますので、注意してください。実際の所有期間は5年を超えていても、1月1日時点で判断すると短期譲渡所得となることがあります。

では、売却したマンションの課税譲渡所得が500万円だった場合を例に、かかる税金の違いを見ていきましょう。

税金の計算例

例1）所有期間3年で売却した場合……譲渡所得の種類：短期譲渡所得

• （a）所得税

  ＝　500万円　×　30%

  ＝　1,500,000円

• （b）復興特別所得税

  ＝　150万円　×　2.1%

  ＝　31,500円

• （c）住民税

  ＝　500万円　×　9%

  ＝　450,000円

• （d）所得税合計

  ＝　a　＋　b

  ＝　1,531,500円

・譲渡所得にかかる税金合計

• ＝　c　＋　d

  ＝　1,981,500円

例2）所有期間7年で売却した場合……譲渡所得の種類：長期譲渡所得

• （a）所得税

  ＝　500万円　×　15%

  ＝　750,000円

• （b）復興特別所得税

  ＝　75万円　×　2.1%

  ＝　15,750円

• （c）住民税

  ＝　500万円　×　5%

  ＝　250,000円

• （d）所得税合計

  ＝　a　＋　b

  ＝　765,750円

・譲渡所得にかかる税金合計

• ＝　c　＋　d

  ＝　1,015,750円

・短期譲渡所得（例1）と長期譲渡所得（例2）の税金の差

• ＝　1,981,500円　－　1,015,750円

  ＝　965,750円

＜居住用物件に適用される控除や軽減税率＞

新築で購入した不動産でも、売却するとなれば築年数の経過に応じて価値や価格が下がっている可能性があります。しかし、マンションの価値は次のような要素から常に変動するため、「築○年なら△円低下する」とは一概に言えません。

＜マンションの価値を決めるポイント＞

購入したマンションの価格相場がどのように推移しているか知りたい場合、まずは売却査定を依頼する不動産仲介会社や信頼のおける担当者へ相談してみることがおすすめです。不動産仲介会社の売却査定に基づく査定価格や近年の市場動向について確認し、確かな根拠やデータを基にした「信頼性の高い見解」を得ておきましょう。

とはいえ、そもそもマンションの売り時が分からなければ売却の目処や計画が不透明になってしまい、「不動産仲介会社へ相談する」というアクションも起こしにくいもの。マンション購入からどれほどの期間を経過して売却するのが得策なのか「大まかな目安」を知りたい方は、次の項目を参考にしてください。

上述のとおり、マンションは多くの要素から価値が変動するため「最適」と言える売り時は存在しないのが現状です。

また、マンションは築年数が浅いほど需要は高くなるもの。売りやすさと税金による損益を天秤にかけている方は各種特例や控除の適用を視野に入れて節税の工夫を行い、「売りやすいときに売る」ことが得策です。

市場の動向や住宅ローンの変動については不動産仲介会社のデータや宅地建物取引士などの専門家の意見を参考にすることが成功への近道です。不動産売却を成功に導くためにも、より精度の高い査定依頼を通して大切な不動産の価値を正しく見極めてもらいましょう。

• 不動産売却のベストタイミングとは？ 不動産一括査定サイト活用で「売りどき」を見極める

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

• マンション売却の具体的流れから注意点、失敗談、費用と税金対策など基本を解説