不動産売却益の税金計算方法を徹底解説！ 特別控除や節税の工夫も紹介

印紙税

不動産売却時には、印紙税がかかります。印紙税とは、売買契約書に貼り付ける印紙の代金ですが、印紙を貼り付け、消印を押すことで納税が完了します。不動産売買の契約書は売主様側と買主様側の２通作成しますが、印紙税は両方に必要です。不動産売買時の印紙税は、売主様と買主様で折半するのが普通です。

印紙税は売買契約書へ記載する金額（成約価格）によって、以下のように税額が決まっています。

記載金額（成約価格）が10万円を超えるもので、かつ平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書は、上記の軽減税率が適用されます。

軽減税率の詳細は国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」をご覧ください。

印紙税を納めなかった（貼り付けなかった）場合は、過怠税がかかります。過怠税は通常の税額の３倍（自ら申告した場合は1.1倍）と高額なので、貼り忘れがないよう注意が必要です。

登録免許税

登録免許税はその不動産がどんな不動産で、誰が所有しているのか、権利関係を公的に明らかにするのが不動産登記です。その登記を変更する手続きの際に登記所で納める国税を、登録免許税（登記料）といいます。不動産の売却時に売主様が負担する登録免許税には、抵当権抹消登記、住所氏名の変更登記があります。

所得税

所有する不動産を売却して利益が出た場合、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。利益が出ないとき、つまり譲渡損失となる場合は所得税はかかりません。

譲渡所得税の計算方法などは後述しますので、ここでは税率のみお伝えします。

譲渡所得税の税率は、その不動産の保有期間、長い間所有していたか否かによって異なります。不動産を売却する年の1月1日時点で、購入してからの保有期間が5年以上（購入してから1月1日を６回経過）で長期保有となり、5年以内であれば短期保有となります。

長期保有：譲渡所得×15%

短期保有：譲渡所得×30%

また、この不動産譲渡所得の税率は固定です。分離課税であるため、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算（利益から損失を差し引いて所得を計算すること）はできません。ただし複数の不動産所得同士での損益通算は可能です。

譲渡所得税は確定申告をして納めます。確定申告書は毎年2月16日から３月15日までの間に提出、納税は申告書の提出と同時期（通常は3月15日）までに行います。

確定申告時に銀行口座の振替手続きをすると4月に口座から引き落とされるため、納税を少しの間ですが先延ばしにすることができます。

住民税

所得税と同じく、不動産の売却で得た利益つまり譲渡所得には、住民税が課税されます。また、保有期間で税率が変わるのも住民税と同様です。

不動産の譲渡所得にかかる住民税の税率は以下の通りです。

長期保有：譲渡所得×5%

短期保有：譲渡所得×9%

住民税の納税額は、確定申告に基づいて計算されます。納税は５月～６月頃に送付される納付書を利用します。納付書は、一括支払用と年４回分割用の用紙が同封されています。

復興特別所得税

譲渡所得には更に復興特別所得税がかかります。これは2011年の東日本大震災における被災者支援を目的とした税金で、2037年12月31日までの予定で譲渡所得に課税されるというものです。

不動産の譲渡所得にかかる復興特別所得税の税率は以下の通りです。税率は所得税の2.1％で固定されるため、長期所得と短期所得で変わってきます。

長期保有：所得税率×2.1％＝0.315％

短期保有：所得税率×2.1％＝0.63％

（出典：国税庁　復興特別所得税関係（源泉徴収関係））

復興特別所得税は、譲渡所得税とともに確定申告時に納付します。

消費税

土地の売買は所有権の移転であるため、消費税はかかりません。また、売主様が個人で売却するのであれば、建物にも消費税はかかりません（課税事業者が売却する場合は消費税がかかります）。

不動産仲介会社に支払う仲介手数料や、登記手続きを行う司法書士報酬には消費税がかかります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

この計算で譲渡所得がプラスになった場合、譲渡所得に税率をかけた額の税金が発生するというのが基本の考え方です。

取得費とは

取得費とは不動産の取得にかかった費用のことをいいます。

売却する不動産を購入したときの購入代金と、かかった費用（仲介手数料・登記関係費用・不動産取得税など）を足した金額です。

住宅や事務所などの建物はさらに、その後の改良費・設備費などの支出を加え、経年劣化にともなう減価償却費を差し引いて計算します。

• 土地の場合

取得費＝不動産購入費用＋購入時の各種費用

• マンション・住宅など建物の場合

取得費＝不動産購入費用＋購入時の各種費用＋改良費や設備費－減価償却費

マンションなど建物の場合は、減価償却費を差し引きます。年数に応じて下落した価値を差し引くということです。

減価償却については後述します。

土地付き住宅などの場合は、土地部分は土地の計算式で、建物部分は建物の計算式で、それぞれ計算して合算します。

取得費には実額法と概算法の２つの計算方法があります

譲渡収入金額とは

譲渡収入金額は、土地・建物など不動産の譲渡代金に固定資産税・都市計画税の精算金を加えたものをいいます。

不動産を売却した際に、買主様から売主様に渡されるお金には、不動産代金に加え、その不動産にかかる固定資産税・都市計画税に相当する金額のお金があります。

両方を合算した、売却時に入ってくるお金を譲渡収入といいます（そこから経費等を引いたものが譲渡所得です）。

（出典：国税庁　土地建物を売ったときの収入金額に含める金額）

減価償却とは

マンションや一戸建て住宅などの建物の取得費は通常実額法で計算します。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

このうち取得費は下記の計算式で計算します。

取得費＝不動産購入費用＋購入時の各種費用＋改良費や設備費－減価償却費

この式に出てくる「減価償却」は、不動産売買だけでなく、企業会計などでもよく見かける言葉です。固定資産は経年変化によって価値が目減りしていくため、その取得費用を、耐用年数に応じて分割で計上していくことをいいます。

売却不動産がマンションや一戸建てなど建物の場合、建物の取得費からは建物の購入代金と諸費用の合計額から所有期間中の減価償却費を差し引きます。つまり、使用したり、期間が経過することによって減少していく価値の分を、取得費から差し引くことをいいます。

土地については経年変化や使用によって価値が目減りすることはないので、減価償却はしません。

なお、事業用建物と居住用建物では計算式が違います。

（出典：減価償却資産の償却率等表
出典：国税庁　建物の取得費の計算）

所有期間が5年を超える場合

譲渡所得では、その年の１月1日に所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得として計算します。

長期譲渡所得の税率

所得税　15％

住民税　5％

復興所得税　0.315％

所有期間が5年以下の場合

譲渡所得では、その年の１月1日に所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得として計算します。

短期譲渡所得の税率

所得税　30％

住民税　9％

復興所得税　0.63％

長期保有のほうが税率が有利になっているのは、投資目的の短期売買を抑制するという意味があります。

不動産を売却したいときには、必ずその不動産の所有期間をチェックしましょう。もし、売却したい年の1月１日の保有期間が5年未満だった場合は、売却を所有期間が5年になるまで先延ばしにするだけで、大きな節税効果があります。

マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除

マイホームを売ったときの特例は「3,000万円の特別控除」ともいわれており、譲渡所得から最大で3,000万円を控除してくれる特例です。

この特例を利用できるのは「投資用ではなくマイホームの売却」や「買主様と特別な関係（近親者）ではない」などの諸条件があります。

前述のように譲渡所得は売却した額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、譲渡所得がプラスでも、その譲渡所得から3,000万円を差し引ける、という控除です、

マイホームであれば戸建てでもマンションでも関わりなく使えます。

売却したときに、譲渡所得が3,000万円を越えなければ、この特例を利用して譲渡所得がゼロとすることができます。3,000万円で差し引けなかった部分には税金がかかります。

計算式は以下のとおり。

譲渡所得税＝（課税譲渡所得（長期/短期）－3,000万円）×譲渡所得税の税率

（出典：国税庁　マイホームを売ったときの特例）

10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率

保有期間が10年以上のマイホームを売却する場合、譲渡にかかる所得税率は以下のように軽減されます（住民税率も軽減されます）。

マイホームを買い換えたときの特例

マイホームの「買い換え」に特化した特例です。最初の売却時の納税が繰り延べされ、新居の売却時に納税することになります。

たとえば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えたとします。

通常の場合：売却金額5000万円－購入金額1000万円＝差額4,000万円の譲渡益が課税対象

特例の適用を受けた場合：売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡するまで課税が繰り延べられます。

将来、買い換えたマイホームを8,000万円で売却した場合：

売却価額8,000万円－購入価額7,000万円＝差額1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）＋特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5,000万円が譲渡益として課税対象になります。

この特例の適用のためには、売主様自身が10年以上住んでいたなどの要件があります。

詳しくは国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」をご確認ください。

マイホーム買い換えの譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例

マイホームを買い換えたことで、譲渡損失が出た際に、その譲渡損失を他の所得との損益通算ができる特例です。また、赤字分は譲渡年の翌年以後3年内の各年分で総所得金額から繰越控除ができます。

（出典：国税庁　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例

5年超で所有しているマイホームを売却したときに、住宅ローンが残っていたため譲渡損失が出てしまった場合に、損失を他の所得との損益通算できる特例です。

また、譲渡年の翌年以後3年内は、総所得金額から繰越控除も可能です。

詳しくは国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を確認してください。

取得費がわかる資料を紛失しない

概算法で計算すると取得金額は売却金額の5％しか計上できません。そのため譲渡所得税の課税金額が大きく跳ね上がってしまいます。節税のためにも、書類はできるだけ探し出しておきましょう。特に取得費がわかる書類は、譲渡所得の計算をするうえで重要です。

万が一手元に書類がない場合、書類を再発行してもらうようにします。コピーやメモなどが代替資料になる場合もありますので、なるべく集めるようにしましょう。

特別控除・特例の利用を忘れない

前章で紹介した譲渡所得の特別控除など、有利な控除や特例は、要件にあてはまる場合は必ず利用しましょう。

前章では紹介しきれていない特別控除・特例もありますし、新しい制度や特例が設けられている可能性もあります。

不動産を売却する前に、ご自身のケースにあてはまる控除や特例がないか、ネットなどで調べておきましょう。

所有期間を意識する

不動産の譲渡所得は、所有期間が5年以下の場合と5年超の場合では税率が倍近く変わってしまいます。

売却する場合には、その不動産の所有期間を意識しましょう。たとえば、売却したいと思った不動産の所有期間が4年ならば、売却を1年待ってみるだけで大きな節税につながります。

併用ができない控除を知っておく

有利な控除・特例のすべてが同時に使えるわけではありません。

たとえば前章で紹介した5つの特例のうち「3,000万円の特別控除」と「10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率」のみが併用可能です。

他の特例同士は併用できません。「3,000万円の特別控除」、「10年以上居住した物件を売却する場合の軽減税率」、「買い換え特例」の3つは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と併用できないなど制限もあるため、事前によく調べておくことが大切です。

譲渡損失があっても確定申告をする

譲渡損失がある取引では確定申告は義務ではありません。しかし一定の要件を満たせば、損益通算が適用できるため、給与や事業で支払った税金が還付されることがあります。

譲渡損失が出てしまった場合も、確定申告をすることをおすすめします。