家を売るときの税金が安くなる「3,000万円特別控除」とは 家を売るときの税金が安くなる「3,000万円特別控除」とは
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家を売るときの税金が安くなる「3,000万円特別控除」とは

家を売却した際の税金について調べている方へ。
家を売却して「所得=利益」が出たら税金を支払わなければならず、サラリーマン(会社員)でも確定申告が必要です。このとき、成約価格が3,000万円以下なら国が実施する控除制度により税金がかからない場合があります。また、成約価格が3,000万円を超えていても、この特別控除を利用することにより高い節税効果が期待できます。
ここでは、家を売却して税金が発生する際の確定申告や、3,000万円控除について分かりやすく解説していきます。

家を売却して税金を支払う人とは、確定申告とは

家を売却して税金を支払う人とは、確定申告とは

家を売却して得た所得は「譲渡所得」と呼ばれます。

譲渡所得には原則、税金が課税されるため、会社で年末調整を行っている会社員でも別途、確定申告を行わなければいけません。譲渡所得に課税される税金は、次の3つです。

  • ・住民税
  • ・所得税
  • ・復興特別所得税
家を売却して得た譲渡所得は会社の給与と何ら関係がないため、年末調整で税申告されるわけではありません。そのため、年末調整を行っている会社員でも、家を売却したら次の方法で確定申告を行いましょう。

<申告時期>

家を売却した翌年の2月16日~3月15日

※土日祝日の場合は翌平日

<申告場所>

住んでいる地域を管轄する税務署

<申告方法> ・直接提出

申告書に必要事項を記入し、申告時期中に税務署の窓口へ提出

・郵送

申告書に必要事項を記入し、申告時期中に管轄の税務署へ郵送

・収受箱への投函

税務署窓口が混雑している場合、税務署に設置された「時間外文書収受箱」への投函で提出が可能

・インターネット

電子申告・納税システム(e-tax)でインターネットから申告

※e-taxの利用には事前の電子証明書登録、初期登録、利用者識別番号の発行が必要

ただし、取引金額によっては譲渡所得が課税対象とならない場合もあります。課税対象となる譲渡所得は「課税譲渡所得」といい、次のように算出できます。

・課税譲渡所得 = 譲渡金額 - (取得費 + 譲渡費用)※ ※取得費とは、家を購入した際にかかった費用をいいます。

※譲渡費用とは、家を譲渡する際にかかった費用をいいます。

つまり、家を売却した金額よりも購入や譲渡にかかった費用の総額のほうが高ければ、実質利益がないため、課税対象となりません。また、家を売却した際の利益が3,000万円以下だった場合、3,000万円特別控除によりこちらも課税対象となりません。この3,000万円特別控除について、次で詳しく見ていきましょう。

【3,000万円特別控除とは】その1「基本的な知識」

家を売却しても利益が3,000万円以下なら「特別控除」のルールにより税金がかかりません。

3,000万円特別控除とは、家を売却した際の利益から3,000万円を控除できる特例をいいます。以下では、この控除を適用できる要件をまとめました。

・現在住んでいるマイホームを売却する ・3年前までに住んでいたマイホームを売却する ・自身が単身赴任で、配偶者のみが住んでいるマイホームを売却する

・建物を解体する場合、解体から1年以内に土地の譲渡契約を締結する

また、以下の条件に該当する場合は適用要件を満たしていても3,000万円特別控除を受けられないため注意しましょう。

・建物を取り壊してから譲渡契約が締結するまでの期間に貸駐車場などの用途で土地を利用した ・売却した年の前年、または前々年に3,000万円特別控除を受けている ・売却した年、売却した年の前年、または前々年にマイホームの買い替えや特例の適用を受けている ・売主様(自身)と買主様が親子や夫婦である ・趣味や娯楽、保養のために所有している別荘や建物

【3,000万円特別控除とは】その2「シミュレーションをしてみよう」

【3,000万円特別控除とは】その2「シミュレーションをしてみよう」

次に、「3,000万円特別控除」を受けた場合は、どのように税金を計算するのかシミュレーションしていきます。

譲渡価格が異なる場合や特別控除を受けない場合との税額の違いについて確認しておきましょう。

例1)譲渡価格2,000万円で家を売り、特別控除を受けた場合

①譲渡価格 2,000万円
②取得費 1,000万円
③譲渡費用 100万円
④特別控除 3,000万円

・譲渡所得

= ① - (② + ③)

= 900万円

・課税譲渡所得 = 900万円 - ④(3,000万円)

= 0万円

譲渡所得税 0万円

例2-1)譲渡価格6,000万円で家を売り、特別控除を受けた場合

①譲渡価格 6,000万円
②取得費 1,000万円
③譲渡費用 100万円
④特別控除 3,000万円

・譲渡所得

= ① - (② + ③)

= 4,900万円

・課税譲渡所得 = 4,900万円 - ④(3,000万円)

= 1,900万円

譲渡所得税※ 約385万円

例2-2)譲渡価格6,000万円で家を売ったが、特別控除を受けることができない場合

①譲渡価格 6,000万円
②取得費 1,000万円
③譲渡費用 100万円
④特別控除 0万円

・譲渡所得

= ① - (② + ③)

= 4,900万円

・課税譲渡所得 = 4,900万円 - ④(0万円)

= 4,900万円

譲渡所得税※ 約995万円
※税額は課税譲渡所得×20.315%で計算しています。

このように特別控除を受ける・受けないでは税額に大きな差があります。適用要件を満たす際は必ず利用するようにしましょう。

まとめ

家を売却する際に知っておくべき3,000万円特別控除について解説しました。

マイホームを売却して利益が出た際、ほとんどのケースで3,000万円特別控除を適用できます。家を売る予定が立った際は適用要件と適用除外の条件をよく確認し、税金を賢く抑えていきましょう。不動産売却における税務処理や確定申告に不安があるという方は、仲介を担当する不動産仲介会社の担当者へ相談し、専門家のサポートを積極的に活用しましょう。

<監修者>

小林弘司 不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー 東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者(創業者)です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。

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