マンションの売出価格は適切な価格に設定しましょう マンションの売出価格は適切な価格に設定しましょう
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マンションの売出価格は適切な価格に設定しましょう

「売却予定のマンション、売れなかったらどうしよう……」と悩んでいませんか?
マンション売却は、売出価格の設定が成功のカギを握っているといっても過言ではありません。
なぜなら、適切な売出価格を設定できなければ売却時期を逃す可能性があるためです。ここでは、売出価格設定の基礎となる3種類の価格、査定価格の仕組みや、適切な売出価格を設定することの重要性について解説していきます。

マンション売却には3種類の価格がある「査定価格」「売出価格」「成約価格」

マンション売却には3種類の価格がある「査定価格」「売出価格」「成約価格」

マンションを売却する際、ご自身のマンションですから売出価格はいくらに設定しても構いません。しかし、市場相場よりかけ離れた高額な価格設定では売却時期を逃しやすく、また、反対に市場相場よりあまりにも低くすぎては理想のマンション売却とはいえません。

マンションの売却検討を進めていくと3種類の価格を耳にするケースが増えるでしょう。まずはそれぞれの価格の意味合いを正しく理解していきましょう。

査定価格

査定価格とは、不動産仲介会社が簡易査定や訪問査定を行った結果、そのマンションが持つ価値から算出できる売却可能価格のことをいいます。査定価格は、不動産仲介会社が持つ独自のデータや公的な価格指標・近隣の売出事例・取引事例などの客観的データを踏まえ算出した価格となります。そのため、複数の不動産仲介会社で査定を行った場合、その不動産仲介会社の強み弱みが査定価格に反映されるため各社の査定価格が同一価格となるわけではありません。

売出価格

売出価格とは、不動産仲介会社が算出した査定価格を参考に、売主様ご自身が最終的に決定した、マンションの販売価格のことをいいます。不動産の広告には売出価格が記載されますが、これは売主様の希望を反映した価格です。あくまでも希望であるため、売買契約時(成約時)に記載される成約価格とは合致するとは限らないことを理解しておく必要があります。

成約価格

成約価格とは、売主様・買主様の合意により不動産の売買契約が成立した際の価格をいい、売買契約書に記載されます。売主様・買主様双方の契約条件の折衝結果が反映された価格のため、売出価格と異なる場合があります。

このように、実際に成約した際の価格は、売出価格でも査定価格でもない場合があります。マンションの売出価格の設定をおこなう場合には、信頼できる不動産仲介会社が算出した査定価格を重視しましょう。

査定価格の算出手法や仕組みを知らないと「適切な売出価格」をつけることはできない

査定価格の算出手法や仕組みを知らないと「適切な売出価格」をつけることはできない

不動産仲介会社から提示された査定価格は売出価格を決定する上での重要な基準となりますが、査定価格が適確でないと売出価格も適切な価格設定から乖離しまう可能性があります。適切な売出価格を設定するためにも査定価格を算出する査定手法や仕組みを正しく理解しておきましょう。

以下は、査定価格を算出するための代表的な査定手法を分かりやすくまとめました。

査定価格を決める手法1:取引事例比較法

売却予定のマンションと同一の需給圏で同等の条件を持つマンションの取引事例をもとに、標準的な価格を算出する査定手法です。主に居住用の不動産を査定する際に用いられる査定手法となります。評価対象にならないケースや時期的なズレがあるケース、対象地域外の物件などを除き、できるかぎり等しい条件の過去の取引事例を活用します。

査定価格を決める手法2:収益還元法

売却予定のマンションが生み出すことのできる収益からマンションの価格を算出する査定手法です。アパートや賃貸マンションなど収益物件の査定価格を算出する際に用いられやすく、そのマンションの長期的な収益性から判断します。

また、不動産仲介会社の査定では「簡易査定(机上査定)」もしくは「訪問査定(実査定、詳細査定)」で実施されます。簡易査定は、不動産仲介会社の担当者がマンションに訪問することなく、各種独自データや客観データを用いて概算の査定価格を算出いたします。そのため、売却の検討をはじめた段階で、ある程度の相場を把握するために利用することが多くなっています。

一方、不動産仲介会社の担当者がマンションに訪問し、現地調査をおこなう訪問査定は、適切な売出価格を設定するために欠かせない査定方法です。詳細な査定価格を知りたい場合や売却をおこなうか判断にお悩みの場合は、必ず訪問査定を依頼しましょう。

いずれの査定手法においても、適確な査定価格を知るためには実績のある大手不動産仲介会社へ査定依頼することがおすすめです。豊富な取引事例や独自データから、ご自身の売却事情にあったより適確な査定価格を提案していただけるでしょう。

売出価格はあくまでも売却希望価格。売却状況の進捗に応じて売出価格を見直しましょう

売出価格は、あくまでご自身の売却希望価格です。もしも、マンションがなかなか売却できずに時間が経過している場合には、売出価格の見直しを検討しましょう。

売出価格を見直す場合、不動産広告の反響状況や内覧結果などを考慮し、ご自身の売却スケジュールに合わせて、段階的に売出価格を見直していくことが重要です。

また、不動産仲介会社が算出する査定価格は、一般的に「概ね3ヶ月程度で成約に至ると想定される価格」を基準に算出されています。つまり、3ヶ月間で売却できなければ市場動向を踏まえ、売出価格の見直しを検討することが必要です。

まとめ

マンション売却における、売出価格の設定の考え方についてまとめてまいりました。

不動産仲介会社に初めて査定依頼を出した段階では、査定価格と希望価格に相違が見られる場合もありますが、査定価格の仕組みを正しく理解することで、その査定価格の算定に至ったその根拠をしっかりと確認でき、結果、信頼できる不動産仲介会社を選択することが可能となるでしょう。

また、当初設定した売出価格で反響状況が芳しくないようであれば、不動産仲介会社の担当者と相談しながら売却戦略や売出価格を見直していきましょう。「売りたい」「成功させたい」という熱意を絶やさずに、後悔のないマンション売却を実現させてください。

<監修者>

田井 能久

不動産コンサルタント

不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

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