売買契約から所有権移転（決済）までの流れを解説
目次
売買契約時に仲介手数料の半額を支払う場合もある
マンション売却時に、まずお金の流れが発生する可能性があるタイミングは売買契約時です。売買が成立したタイミングで、不動産仲介会社は仲介手数料を請求することができます。通常、仲介手数料の支払いは、売買契約時と所有権移転が完了したタイミングの2回に分けておこなうことが多いです。
仲介手数料の支払いタイミングや金額については、事前に不動産仲介会社と認識合わせをしておきましょう。仲介手数料は、現金で用意しなければなりません。売買契約時に仲介手数料の半額を支払うことが決まっている場合は、忘れず現金で用意するようにしてください。
決済日には大きなお金の流れが3つもある
マンション売却の「決済日（所有権移転登記の日）」には、次のように最大3つの大きなお金の流れがあります。
・買主様が住宅ローン借入先の金融機関から融資金額を得る（住宅ローンを利用する場合）
・売主様が買主様からお金を受け取る
・売主様が借りていた住宅ローンを返済する（売主様の住宅ローンに残債がある場合のみ必要）
買主様が住宅ローンを利用する場合は、買主様の住宅ローンもマンション売却の決済に関係してきます。なぜなら、買主様が住宅ローンで調達した資金が売主様の手元へ決済代金として移るからです。
買主様が金融機関から融資金額を調達するところからお金の流れは始まります。買主様が住宅ローンを借りる場合は、買主様がお金を借りる金融機関が決済と立ち会い場所となることが一般的です。
決済日には、一般的に買主様、売主様、司法書士、不動産仲介会社（宅建士）の4者が立ち会いをおこないます。司法書士は、「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」などに必要な書類を確認し、必要に応じてそれぞれの書類に不備がないかを確認していきます。売主様は、これらの登記に必要な書類として、以下のものを揃えなくてはなりません。
・登記済権利証または登記識別情報通知書
・印鑑登録証明書および実印
・司法書士への委任状
・本人確認証明書
・その他不動産仲介会社から指示があった場合はその書類
作成時には、実印が必要になるので忘れないようにしましょう。ここまでの流れで、とくに問題がなければ買主様への融資が実行され、その金額が売主様へ振込実行されることが一般的です。売主様の住宅ローンが残っている場合は、決済したタイミングで買主様から受け取ったお金を使って住宅ローンを返済します。
ここまで、大まかに3つのお金の流れを説明しましたが、それぞれの内容についてもう少し詳しく見ていきましょう。
買主様が融資金額を得て、売主様が買主様からお金を入手する
売主様が決済日に買主様から入手するお金は、大まかに分けて以下の合計額です。
・事前に支払った手付金や中間金を除いた残金
・固定資産税の日割り精算金
・マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの精算金
まずは、成約価格の残金が、買主様から売主様へと引き渡されます。買主様が住宅ローンを使う場合、金融機関の融資が買主様の銀行口座に実行後、売主様の銀行口座へ振込されるのが一般的です。決済方法は現金や銀行振込、預金小切手でも構いませんが、銀行振込の場合は、着金確認が必要になります。その場で確かに入金されたことを買主様・売主様双方で確認してください。
着金確認が終了したら、売主様は買主様に対して領収書を発行し、買主様との金銭的なやり取りはここで終了します。
売主様が借りていた住宅ローンを返済する
売主様の銀行口座に買主様からのお金が入金されると、売主様はそのお金で利用していた住宅ローンを完済します。完済後に司法書士が法務局で抵当権抹消登記を行えば、マンションに設定されている金融機関の抵当権が外されます。
売主様の住宅ローン残債が買主様から受け取るお金よりも多くなる場合、売主様が不足分のお金を用意して抵当権を外せるかどうか、事前に確認するのが一般的です。抵当権が付いたままでも不動産の売買はできますが、基本的に金融機関が認めません。
万が一売主様が残りの住宅ローン返済でトラブルを起こすと、買主様だけなく金融機関にも迷惑がかかります。そのような事態を回避するため、「買主様側は売買する条件として抵当権を外すことを求めてくる」と考えておきましょう。
税金などの精算、仲介手数料などの支払い
不動産業界の慣例で固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などについては、日割り計算をして精算されるのが一般的です。買主様から売主様へは、売却金額の残金だけでなく、これらのお金も渡されますので忘れず確認しましょう。
その後、売主様は不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、事前に不動産仲介会社から提示されているのが一般的です。ちなみに、仲介手数料の上限額は400万円を超える場合「成約価格×3％＋6万円＋消費税」で算出できますので、上限を超えていないかどうかは事前にチェックしておきましょう。通常、仲介手数料の半分は売買契約時に支払い、残りの半分は決済日に支払います。
また、司法書士の報酬もこのタイミングで支払います。不動産仲介会社への仲介手数料と司法書士の報酬は、現金で用意する必要があるため忘れないようにしてください。ここまででお金の流れは終了です。後は、売主様・買主様が両方とも鍵の引き渡しと引き渡し確認書への記名・押印をおこない、決済日の手続きはすべて終わります。
まとめ
売買契約から所有移転（決済）までの流れを解説しました。もう一度まとめると、売買契約から所有権移転までの、売主様側の流れは以下のとおりです。
・売買契約時に仲介手数料の半額を現金で支払う
・所有権移転のタイミングで買主様から売却金額の残金（手付金や中間金を引いた残り）を受け取る
・受け取った売却金額などから残りの住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を該当物件から外す
・買主様から、固定資産税などの税金やマンションの管理費・修繕積立金などの精算したお金を受け取る
・仲介手数料の残り半額と司法書士への報酬を現金で支払う
お金を用意するタイミングと、現金がいくら必要なのかは事前にきちんと確認し、不足しないようにしておきましょう。
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＜監修者＞
小林弘司
不動産コンサルタント/不動産投資アドバイザー
東京生まれ、東京育ち。海外取引メインの商社マン、外資系マーケティング、ライセンス会社などを経て、現在は東京都内にビル、マンション、アパート、コインパーキングなど複数保有する不動産ビジネスのオーナー経営者（創業者）です。ネイティヴによる英語スクールの共同経営者、地元の区の「ビジネス相談員」、企業顧問なども行っています。
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