マンションを売却したときにかかる税金を解説

譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税と呼ぶことがありますが、これは正式名称ではありません。譲渡取得税とは「所得税と復興特別所得税と住民税」の総称です。復興特別所得税は、2013年1月1日から2037年12月31日までの期間、復興特別所得税として所得税額の2.1％が課税されます。

マンションを売却した金額から、取得費や経費を差し引いたものが譲渡所得です。つまり、「売却収入＝譲渡所得」ではありません。マンションを購入したときの費用や売却時の手数料を差し引くと譲渡所得が0円またはマイナスになることもあります。その場合、譲渡所得税はかかりません。

また、譲渡所得の税率は、対象のマンションを5年以上所有していたかどうかで税率に大きな違いがあります。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率それぞれの違いは以下のとおりです。

なお、不動産保有期間の算定は売却年の1月1日時点で計算しますので注意してください。たとえば、2014年の3月1日に購入した不動産の場合、2019年の5月1日に売却したとしても、2019年の1月1日時点では所有して5年は経過していないため、長期ではなく短期譲渡所得の税率が採用されてしまいます。短期と長期では税率が2倍近く違うので注意しましょう。

たとえば、不動産を売却して1,000万円の譲渡所得が発生したマンションがあったとします。短期譲渡所得の税率だと、支払う税金は総額で396万3,000円、長期譲渡所得の場合は203万1,500円です。また、消費税がかかる家賃収入が2年前に年間1,000万円以上ある場合は、売却代金に消費税もかかりますので注意しましょう。消費税がかかる家賃収入とは、オフィス利用の場合の家賃や駐車場収入などのことをいい、居住用のマンションやアパートの家賃収入には消費税はかかりません。なお、2年前の消費税がかかる家賃収入が年間1,000万円未満の場合は、免税事業者となり消費税はかかりません。このように消費税の免税事業者となるかどうかは、2年前の収入を基に判断するのがポイントです。

3,000万円の特別控除は、マンションをマイホームとして使っていた場合に適用され、譲渡所得から3,000万円が控除できる（差し引く）仕組みです。その結果、譲渡所得が0円またはマイナスになれば譲渡所得税は発生しません。特別控除を受けられる条件はさまざまありますが、以下では主なものを抜粋してまとめました。

上記はマイホームを売却したときの特例ですが、2023年12月31日までの期限付きで、一定の要件満たす相続した空き家を売却した場合にも3,000万円特別控除の特例が設けられています。

また、マイホームの例に限りますが3,000万円の特別控除とともに、マイホームを売ったときの軽減税率の特例も受けることが可能です。この軽減税率では、マンションを取得してから売却日の属する年の1月1日時点で10年以上経過している場合、以下の税率の軽減が受けられます。

たとえば、マイホームとして住んでいるマンションの譲渡所得が5,000万円だった場合、それぞれの条件で税額を計算すると以下のとおりになります。

10年以上居住しているマイホームを売却する場合は、税金がかなり優遇されていることが分かる数字です。

不動産譲の場合は、譲渡所得税だけでなく印紙税と登録免許税もかかります。印紙税は、令和6年3月31日まで軽減措置がありますので、その税額も含めて以下の表で確認してください。

登録免許税は、マンションの売却の伴い、不動産の移転登記や抵当権抹消などの登記をするときに必要です。個人が住宅用として家屋を購入・売却した場合、諸条件を満たしていれば、令和6年3月31日までに軽減税率が適用されます。不動産の売却にかかわる不動産の登記に関係する登録免許税の税率および軽減税率は以下のとおりです。

マンションを売却したときにかかる税金は、以下の5つです。

所得税と住民税については、マンションを5年超所有しているなら、長期譲渡所得で軽減税率が採用されます。さらに、マイホームとして利用していたマンションの売却なら、3,000万円の特別控除をはじめ、さまざまな軽減措置を受けることが可能です。

10年以上所有していれば、さらに大きな所得税・住民税の軽減税率があります。期間限定ですが登録免許税、印紙税の軽減措置があります。また、相続や生前贈与を受けた場合も、3,000万円の特別控除や登録免許税の軽減があるため該当するか確認するようにしましょう。

このように、マイホームとして利用していたマンションや、相続した空き家で一定の要件を満たす場合には、さまざまな軽減措置を利用することにより節税が可能です。軽減措置は期限がついているものも多々あるため、マンションを売却するつもりなら期限を確認して早めの行動を検討してみてください。

• ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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