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不動産売却時に課せられる税金について
不動産売却の税金は、成約価格に直接かかるわけではありません。成約価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税金が課せられる仕組みになっています。しかし、取得費と譲渡費用が増加すれば、成約価格を上回る可能性もあるでしょう。
もし譲渡所得の額が0円からマイナスになれば、税金を払う必要はありません。譲渡所得がマイナスの場合は、逆に譲渡損失として確定申告することで税金の還付が受けられる場合があります。取得費や譲渡費用の計上で、もれている費用がないかどうかを確認しましょう。次項では、譲渡費用として計上できる費用について具体的に説明します。
売却の経費「譲渡費用」として計上できる費用
不動産売却の経費のことを、税金の用語で「譲渡費用」といいます。これは不動産を売るときに不動産仲介会社に支払った手数料や登記に要した費用などのことです。 譲渡費用として計上できる費用は以下のとおりです。
・売却時に不動産仲介会社に支払った仲介手数料
・売却のために測量が必要だった場合は土地家屋調査士へ支払った測量費
・売却時の売買契約書に貼付した印紙税
・売却に伴い借主の立ち退きが必要になった場合に支払った立退料
・建物の解体費用とその建物の損失額
・すでに売買契約を結んでいたが、さらに有利な条件で売買契約を結んだために先の売買契約で支払った違約金
・借地権を売却する際、地主の承諾を得るために支払った名義書換料
このように、不動産を売却する際、直接かかった費用はすべて譲渡費用になります。逆に、不動産の維持管理に必要な修繕費や固定資産税といった費用や売却代金の取り立てにかかった費用は、売却時にかかった費用ではないため譲渡費用になりません。
上記の例に出ている費用を支払っていれば、忘れず譲渡費用として計上してください。とくに、不動産仲介手数料など金額の大きいものは忘れないようにしましょう。
売却する不動産の取得費として計上できる費用
譲渡費用に続いて、取得費についても同じように確認しましょう。取得費については、取得から時間が経っていると証明する資料が残っていないという場合もあるでしょうが、できる限り計上しましょう。取得費に計上できる費用は、主に以下のとおりです。なお、これらの費用のうち、事業所得で経費として計上しているものについては除外します。
・売却した不動産の購入代金や建築代金（建物の取得費は、減価償却費相当額をマイナスした金額）および購入時に支払った手数料
・売却した不動産の設備費や改良費
・不動産購入時、借主に支払った立退料
・土地の造成費用
・購入時に測量をした場合、土地の測量費
・建物付の土地を購入後1年以内に取り壊すなど、土地利用が目的の場合における建物の購入代金や取り壊し費用
・不動産を購入するためにお金を借りてから、実際にその不動産を利用する日までにかかった利子
・すでに結んでいた購入契約を解除して別の物件を購入する場合に支払った違約金
【業務利用していない場合のみ計上可能】
・不動産を購入・贈与・相続したときに納めた登録免許税および登記費用
・不動産取得税
・取得分の特別土地保有税
・印紙税
【相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用以外】
・所有権などを確保するために要した訴訟費用
取得費を計算する際、難しい点が建物部分の減価償却費相当額の計算です。購入金額と支払った消費税額が分かれば、建物価格が計算できます。土地は消費税がかからないため、消費税は建物価格のみにかかっているためです。マンションの購入時期によって、消費税率が違うため、購入時の消費税率を確認して、「消費税額÷当時の消費税率」で計算した結果が建物購入代金です。
建物購入代金を計算したら、以下の式で減価償却費を求めて、建物購入代金からマイナスしましょう。
・減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
※償却率：どちらも鉄筋コンクリート造で非事業用は0.015（耐用年数70年）、事業用は0.22（耐用年数47年）
そもそも建物購入代金が分からないという場合もあります。その場合は、取得費全体を成約価格の5％として概算で計上可能です。取得費の調査が難しい場合には活用しましょう。
譲渡費用を差し引いて譲渡所得がプラスになった場合でも特別控除がある
取得費や譲渡費用（経費）を差し引いても譲渡所得がプラスとなることもあるでしょう。その場合は、特別控除という仕組みを使えば、3,000万円までは譲渡所得がかかりません。
3,000万円の特別控除が利用できるのは、マイホームとして利用していたマンションを売却する場合と、相続で引き継いだ物件で一定の要件を満たす空き家を売却した場合です。それぞれに床面積の広さなどの条件がありますので、条件に当てはまるかどうか確認をして確定申告時に特別控除の手続きをしましょう。
まとめ
不動産売却における経費について計上できる譲渡費用と取得費および3,000万円の特別控除について解説しました。正当な手法で必要な経費をみることで、税金を正しく納税できるようになります。とくに、不動産仲介会社に支払っている仲介手数料は金額も大きいので、領収書をしっかりと確認するなど、見落としのないようにしましょう。
取得費の計上では、減価償却費の計算が必要ですが、大昔に購入した物件だと必要な情報がなく正確な計算ができない場合があります。その場合でも、概算として成約価格の5％を取得費として計上できますので、忘れず計上しましょう。
経費の計上をしても譲渡所得がプラスの場合、適用可能であれば3,000万円の特別控除も受けられます。このように計算していくと、不動産の売却にかかる税金が0円になることもあるのです。マンションの売却を検討し始める際は、まずは不動産仲介会社に相談をしましょう。
＜監修者＞
松本佳之
税理士・公認会計士・行政書士
1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人（現あずさ監査法人）入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。
