不動産売却時の税金を計算するときなぜ「減価償却」が必要なのか
そもそも減価償却とは
減価償却とは、「マンションや一戸建て住宅は時間が経つと価値が下がる」「価値が下がった分を価格から差し引こう」という考え方です。減価償却という言葉は経営用語としても登場しますが、考え方としては同じです。
たとえば、エステサロンで300万円の最新機器を購入したとします。この機器は、何年かにわたり営業に使い利益を生むはずです。長期にわたって利用することを前提とした設備は、この機器費用を支払った年で一括して経費とすることは、日本の税法では認められていません。
そのため、設備にはそれぞれに耐用年数というものが決められています。耐用年数の期間内で、分割して毎年経費に計上する際に減価償却計算をおこないます。不動産のうち、土地は年数によって劣化するものではありませんので減価償却の対象ではありません。減価償却の考え方が用いられるのは時間が経つにつれ劣化し、資産価値が下がる建物などです。
また、減価償却の方法は定額法と定率法の2種類があります。定額法とは、耐用年数の期間中、一定の割合で償却費を計算する方法です。定率法は、初めの年ほど償却費が高く、年とともに少なくする方法ですが、特別な届け出をしない限り一般的には定額用で減価償却費を計算します。
耐用年数は木造33年、鉄筋コンクリート70年
建物は、一律同じペースで劣化するわけではありません。そのため、木造住宅と鉄筋コンクリートでできた建物では、使用できる年数に違いがあります。建物を購入した年から、その建物の価値がゼロになる年数が耐用年数です。減価償却を学ぶときに、耐用年数は切っても切り離せません。
非事業用と事業用でそれぞれの耐用年数は変わります。
非事業用のマイホームや別荘などの場合、木造住宅の耐用年数は33年で、鉄筋コンクリートは70年です。事業に利用する建物の場合は、木造の耐用年数が22年、鉄筋コンクリートは47年です。非事業用の耐用年数は、事業用の1.5倍と覚えておきましょう。
耐用年数を用いて減価償却費を計算する方法は、非事業用と事業用でそれぞれ以下のようになります。
・減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、耐用年数を使って計算できます。耐用年数が33年の場合、償却率は1÷33＝0.031（小数点3桁以降切り上げ）で、耐用年数が70年の場合、1÷70＝0.015です。これらの値が明確になれば、後は建物購入代金をもとにして減価償却費が計算できます。
なぜ不動産売却時の税金の計算で減価償却が登場するのか
課税譲渡所得を計算するときに、減価償却の計算が必要なのはなぜでしょうか。その理由は、不動産の売却代金から課税対象の譲渡所得を計算するときに、不動産の購入代金を必要経費（取得費といいます）として計上するためです。
実際にその建物を手に入れたときから現在まで、たとえば20年の年月が経過しているとします。当然、建物は新築ではなく築20年になり、資産価値は下がっています。
そのため、「建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額」と定められているのです。
最後に、不動産売却時の課税譲渡所得を計算する際の取得費として、建物の購入代金から減価償却費を計算する例を紹介します。
たとえば、20年前に土地1,000万円、建物2,100万円（消費税100万円を含む）の合計3,100万円で木造住宅をマイホームとして取得していた場合の減価償却費と、取得費として算入できる建物代金は以下のとおりです。
減価償却費＝2,100万円×0.9×0.031×20年＝1,171万8,000円
取得費に算入する建物代金＝2,100万円－1,171万8,000円＝928万2,000円
取得費が不明な場合には、不動産を売却した代金の5％として計上することが認められています。あまりにも古い建物でない限りは、減価償却費を計算して建物代金を算出するほうが、より多くの節税が可能です。
建物代金を示す資料が残っていない場合でも、全体の合計金額と消費税額が明確になっていれば、もとの建物代金は「消費税額÷当時の消費税率」で計算可能です。消費税額は建物代金にのみかかるものなので、そこから推測できるのです。
先ほどの例の場合は、「100万円÷0.05＝2,000万円」となります。この価格に消費税分を足して、2,000万円＋100万円＝2,100万円が建物代金です。
まとめ
不動産売却時の確定申告で税金を計算するためには減価償却計算をおこなうことが必要です。売却する不動産に建物が含まれている場合は、まず耐用年数を調べましょう。
耐用年数はその建物の用途と構造によって変わるので注意が必要です。判明した耐用年数から償却率を計算して建物の経過年数が分かれば、減価償却費を算出できます。
相当以前に取得した不動産でない限り、多くの場合では下記のようになります。
・建物の購入代金から減価償却費を差し引いた金額＋購入時の仲介手数料などの費用＞売却代金の5％
両方とも計算して、金額の大きいほうを経費として計上することで支払う税額が少なくなります。節税になりますので、不動産の購入代金が分かる資料を探しておき確定申告に臨みましょう。
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＜監修者＞
松本佳之
税理士・公認会計士・行政書士
1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人（現あずさ監査法人）入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。
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