特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

お金
特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み 特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

「不動産(マイホーム)を売却しても、成約価格が3,000万円以下なら税金がかからない」という話を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。不動産を売却したときの成約価格が3,000万円以下なら、条件によっては3,000万円の特別控除が受けられ、税金が0円になる可能性があります。
また、成約価格が3,000万円以上でも、売却益が3,000万円以下で税金が0円になる可能性があります。
本記事では、主にマイホームを売却したときの3,000万円の特別控除の仕組みについて解説します。

3,000万円の特別控除の仕組み

マイホームを売却したときは、譲渡所得(売却益)から最高3,000万円まで控除されます。この特別控除は、所有期間の長短とは関係なく適用条件を満たせば控除を受けることができます。したがって、成約価格が3,000万円以下の場合には、税額は0円となります。

マイホームの特別控除が認められる条件を分かりやすくまとめると以下のとおりです。

・以下のいずれかに該当すること
 1.実際に自分が住んでいる家屋を売る
 2.自分が住んでいる家屋とその敷地や借地権も一括して売る
 3.現在住んでいなくても、引越しして3年が経った日の属する年の12月31日までに売る

・以下の特例について適用を受けていないこと
 1.本特例(前年・前々年)
 2.マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例
 3.マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例(売った年・前年・前々年)
 4.収用等の場合の特別控除など他の特例

・災害が原因で失った家屋の場合は、引越しした日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

・東日本大震災が原因の場合は害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

・売主様と買主様が特別な関係でないこと(親子や夫婦、生計を一にする親族など)

本特例の適用ができない家屋としては、以下の条件が挙げられています。

・本特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

・一時的な目的で入居、あるいは利用している家屋
 1.居住用として別の家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋
 2.別荘など趣味や娯楽目的の家屋

いずれの条件も、マイホームとして暮らし続けていた家なら問題なくクリアできる条件です。すでに引越ししている場合のみ、引越し後3年が経った日の属する年の12月31日までに売却しないといけない点は注意してください。

また、3,000万円の特別控除は、マイホームだけではありません。親や親族が亡くなり相続したけれど空き家になっている家屋についても、一定の要件を満たせば、売却した際に3,000万円の特別控除が受けられます。この空き家の特別控除は2021年12月31日までの時限的措置として設けられています。

空き家の売却を考えている方で、相続してまだ3年が経過していない方は、3,000万円の特別控除を受けるために売却を考えるのも一つの方法です。空き家の特別控除については、国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を参考にしてください。

特別控除を使える人、使えない人

特別控除を使える人、使えない人

マイホームの特別控除を使うことができる人は、「自分が住んでいる家屋を売るか」「家屋とともにその敷地や借地権を売るか」をおこなった人です。すでに引越しして別の場所に住んでいる場合でも、引越し日から3年経過後の日が属する12月31日までに売却をすれば、マイホームの特別控除が認められます。ただし、引越し後に、家屋を取り壊した場合、その敷地を貸駐車場など別の用途に使ってしまうと、この特別控除は使えません。

また、不動産を売却した相手が特別な関係だとみなされる場合も、特別控除の適用対象外となってしまいます。国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」によれば、特殊な関係とは、具体的に以下のとおりです。

・親子
・夫婦
・生計を一にする親族
・家屋を売った後その売った家屋で同居する親族
・内縁関係にある人
・特殊な関係のある法人

取得費や売却経費が高い人は3,000万円以上で売れても税額0円

取得費や売却経費が高い人は3,000万円以上で売れても税額0円

税金は、成約価格(収入)ではなく課税譲渡所得にかかります。課税譲渡所得は「成約価格-(取得費+売却経費)-特別控除3,000万円」で計算します。
したがって、取得費と売却経費が高額になれば、3,000万円以上で売却したとしても課税譲渡所得が0円やマイナスになるので、税金はかかりません。

不動産で売却益を得たときの経費としては、売却した不動産を購入したときの「取得費」や、売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料などの「売却経費」などがあります。

取得費は、主に売却する不動産を購入したときの代金と不動産仲介会社へ支払った仲介手数料、登録免許税や印紙税などが対象になります。購入代金のうち、建物の代金については、減価償却費相当分の金額を差し引くため、購入日があまりにも昔の場合は建物の価値が低くなることもあり得ます。

取得費については、成約価格の5%を計上することも認められていますので、両方を計算して高い方の金額を取得費とするとよいでしょう。

売却経費は、譲渡費用とも呼ばれ、不動産を売却したときにかかった費用です。金額の大きいものは、不動産仲介会社に支払う仲介手数料ですが、他にも、その土地に住んでいる借主の立退料、測量が必要になった場合の測量費など、売却にかかわる費用を他にも計上可能です。これらの経費をひとつひとつ積み重ねていくことで、特別控除と合わせて税金を減らすことができます。

まとめ

マイホームの成約価格が3,000万円以下なら、多くの場合、特別控除の適用が受けられるため、税金は0円です。また、成約価格が3,000万円以上であっても、取得費や売却経費(譲渡費用)を経費として計上することで、さらなる節税が見込めます。
また、2021年12月31日までの売却に限られますが、一定の条件を満たせば、親族から相続した空き家を売却したときにも、3,000万円の特別控除を受けることができます。

どちらのケースも適用条件が細かく決まっていますので、自分の売却したい不動産がその条件に適合しているかどうかはしっかり確認しましょう。とくに、その家に住まなくなり家屋を取り壊している場合は、その土地を貸し駐車場など別の用途で使用すると特別控除が受けられなくなるので注意してください。

税金を計算する前に、まずは成約価格がいくらぐらいになるのかも押さえておきましょう。手持ちの不動産の価値を調べるには、不動産の一括査定サービスが便利です。本サイトのサービスも活用しつつ、不動産の売却準備を始めてみてはいかがでしょうか。

<監修者>

松本佳之

税理士・公認会計士・行政書士

1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人(現あずさ監査法人)入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
あなたの不動産の売却可能額を最大6社が無料で提案いたします

STEP1

物件種別を選択

STEP2

都道府県を選択

STEP3

市区郡町村を選択

STEP4

町名を選択
null
完了まで最短60秒 無料査定スタート!