不動産を売却して損失が出ると税金はどうなるのか
所得税や住民税などが軽減されるのは本当？
土地や建物など不動産を売却した場合、「購入額より売却額が下回った」というように譲渡損失が生じることがあります。この場合、確定申告をおこなうことにより所得税や住民税を軽減させることができることがあります。
譲渡所得の考え方
損失が出たか否かを知るために、不動産を売却した際に「所得税」を算定する基準となる譲渡所得について考えていきましょう。
譲渡所得は、不動産（土地や建物）を売却した金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費とは、その不動産を購入した時の代金とその費用の合計金額を指しています。
購入当時の不動産購入代金のほか、購入の際に発生した手数料や不動産の改修に伴う費用が取得費に含められます。なお、建物については減価償却をおこなう必要があり、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
譲渡費用は、不動産を売却することに伴い直接的に発生した費用を指しています。
不動産会社への仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などが譲渡費用に当たります。
つまり、不動産の売却で得られた代金から、印紙税などの税金や仲介手数料、不動産の取り壊しや整地といった費用の負担額の合算を引いた残額が譲渡費用となります。
| 取得費＝不動産取得額+取得経費※1 譲渡所得=不動産売却額-（取得費+譲渡費用※2） |
※1 不動産仲介会社に払った手数料や、測量費など
※2 譲渡費用とは不動産仲介に払った手数料や、印紙税、不動産の取り壊しや整地などで払った費用などを指します。
購入した時と売却した時のそれぞれの金額が必要になるので、購入当時の売買契約書や確定申告書の写しなどを準備することをおすすめします。
譲渡所得がマイナスになることを譲渡損失と言います。
譲渡損失となる時は原則として確定申告をする必要はありませんが、確定申告をすることによって、所得税が軽減されることもあります。
損益通算（そんえきつうさん）とは？
損益通算とは、ある所得について損失がでた場合に、その損失を他の所得から控除（通算）することをいいます。一般的な損益通算の考え方では、不動産の売却による損失（譲渡損失）が生じた場合、事業所得や給与所得といった不動産売買以外の所得から控除（通算）することはできません。
しかし一定の場合には、特例を適用することによって、譲渡損失を事業所得や給与所得といった他の所得から控除（通算）することができます。不動産を売却したことで生じた損失によって所得税や住民税が軽減される理由はこの「損益通算」によるものです。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
前述のとおり、譲渡損失は事業所得や給与所得などの所得と損益通算は原則としてできませんが、一定の要件を満たす場合にのみ、譲渡を行った年の事業所得や給与所得との損益通算ができる特例があります。それが「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
住み替えのためにこれまでの不動産を売却し、居住目的で新たな不動産を購入することが特例を受ける前提となります。
| ①自分が住んでいたマイホームの売却（譲渡）であること ②売却（譲渡）を行った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産の売却所得（長期譲渡所得）であること ③売却を行った年の前年1月1日から、売却を行った年の翌年12月31日までの3年間に日本国内に床面積50平方メートル以上の家屋などの資産を購入し、購入した翌年の12月31日までにその住宅に居住すること ④③の当該住宅に対し、償還期間10年以上の住宅ローンを有すること |
ただし、下記の場合は特例の適用が除外されます。
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・繰越控除が適用できない場合 ・損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合 |
給与や事業面での所得が大きく、合計所得金額が3,000万円を超える場合や、売却対象の居宅の敷地が500平方メートルを超える部分に対する損失などには特例の適用がありません。
また、売却した居宅がすでに「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けているケースなどでは適用することができないので注意が必要です。
繰越控除（くりこしこうじょ）とは
譲渡損失の損益通算は通常、売却を行った年の確定申告で完結します。ただし損失額が大きく損益通算をおこない、損失額を控除してもなお控除しきれない場合は、売却を行った年の翌年以降3年間にわたって損失分を控除することができます。これを「繰越控除」といいます。
「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」に当たらない場合でも、売却した年を含め最長4年間は繰越控除を受けることができますので、その期間の所得税や住民税が軽減されるメリットが生まれます。
この繰越控除を受ける場合も、確定申告が必要になります。損益通算による控除が終わるまで最長4年間毎年確定申告書を提出しなくてはいけません。
まとめ
不動産を売却した際に損失が出れば、税金が軽減されることがあります。所得税や住民税の支払いが軽減される・条件を満たせば給与所得からも控除されるというメリットもありますが、不動産は築年数を重ねるごとに資産価値や売却額が下がる傾向にあります。税軽減のメリットも得たいところですが、大切に扱ってきた我が家だからこそ、ベストなタイミングで売却出来るよう、一度不動産仲介会社に相談をしてみてはいかがでしょうか。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
＜監修者＞
松本佳之
税理士・公認会計士・行政書士
1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人（現あずさ監査法人）入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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