土地売却にかかる税金はいくら？ 税金の計算方法や節税対策を解説

・印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた不動産売買契約書などの課税文書に対して課税される税金のことをいいます。

払うべき印紙税額は契約金額（売買価額）によって以下のように定められており、2024（令和6）年3月31日までに作成される不動産売買契約書においては、軽減税率が適用されます。

土地売却の際にかかる印紙税は、売主・買主が折半して払うのが一般的です。

※売買価額が10万円を下回る場合、軽減措置の対象になりません。

（例1）2022（令和4）年11月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税：10,000円

（例2）2024（令和6）年11月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税：20,000円

• 不動産の売買契約書には収入印紙が必要？印紙税はいくら？

・所得税

売却した土地の譲渡所得に対しては所得税が課税されます。譲渡所得は次の計算式によって求めることが可能です。

譲渡所得　＝　収入金額　−　取得費　−　譲渡費用

取得費とは土地代金のほか、造成費用、測量費用、各種税金といった土地取得にかかるさまざまな費用全般を指します。取得費の実額がわからない場合、土地売却金額の5％相当額を取得費として計上することが可能です。（概算法）

ただし、概算法だと課税対象である譲渡所得が大きくなってしまうため、取得費がわかる書類（不動産売買契約書、仲介手数料の領収書、各種税金の領収書など）は必ず取っておくようにしましょう。

譲渡費用とは、土地売却のために直接必要となった費用のこと。売却のために支払った仲介手数料や、登記に要した費用、印紙税のうち売主負担分などが含まれます。

譲渡所得は売却する土地の所有期間によって短期譲渡所得と長期所得に分けられ、以下の税率で課税されます。

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

・住民税

不動産売却にともなって発生した譲渡所得に対しては、所得税と合わせて住民税も課税されます。所得税と同様、土地の所有期間によって次のとおり税率が定められています。

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

・復興特別所得税

2011（平成23）年の東日本大震災による被災者復興支援を目的として、2013（平成25）年1月1日より設けられているのが復興特別所得税です。25年間の期限が設けられていて、2037（令和19）年12月31日まで課税される予定となっています。

復興特別所得税の課税額は、基準所得税額×2.1％で算出可能。計算のベースとなる基準所得税額は、譲渡所得×所得税率で求めることができます。

・印紙税は売買契約のとき

各種税金の中で最初に納める必要があるのは印紙税です。印紙税を納税するタイミングは、不動産売買契約書を取り交わしたとき。契約金額に応じた税額の印紙を契約書に貼り、消印をすることによって納税したと見なされます。

・登録免許税は登記のとき

登録免許税は、先ほど紹介した所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所氏名の変更登記を行う際に納税します。

納付方法は申請時に窓口で現金納付というのが一般的ですが、税額が30,000円以下であれば収入印紙による納付も可能です。また、オンライン申請においては電子納付もできます。

・所得税・住民税・復興特別所得税は確定申告で

所得税・住民税・復興特別所得税については、土地を売却した日の翌年の確定申告において譲渡所得を申告しなければなりません。確定申告の時期は、通常毎年2月15日～3月15日です。

申告内容に基づいて納税額が確定したら、所得税・復興特別所得税は確定申告期間中に納税します。住民税は申告した年の5月以降、住んでいる市町村から納付書が送付されます。住民税の納付時期は所得税よりも遅い点に注意しましょう。