土地売却にかかる税金はいくら? 税金の計算方法や節税対策を解説

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土地売却にかかる税金はいくら? 税金の計算方法や節税対策を解説 土地売却にかかる税金はいくら? 税金の計算方法や節税対策を解説

活用していない・活用できていない土地の固定資産税を負担に感じていませんか?「土地の売却にかかる税金の種類」や「土地を売る時の税額」などを調べているなら、この記事を参考にして土地の売却にかかる税額をご自身で試算してみましょう。今回は、土地を売る際にかかる税金の種類や税率、納税方法について詳しく解説します。

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土地売却の際に課税される税金の種類と税率

土地売却の際に課税される税金の種類と税率

土地売却の際に課税される税金の種類としては、印紙税・登録免許税・所得税・住民税・復興特別所得税などさまざまな税金があります。税金の種類ごとに、内容や税率について解説していきましょう。

税金の種類 負担する人 備考
印紙税 売主・買主
登録免許税(所有権移転登記) 買主
登録免許税(抵当権設定登記) 買主
登録免許税(抵当権抹消登記) 売主
登録免許税(住所氏名の変更登記) 売主 必要なときのみ
所得税 売主
住民税 売主
復興特別所得税 売主

・印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた不動産売買契約書などの課税文書に対して課税される税金のことをいいます。

払うべき印紙税額は契約金額(売買価額)によって以下のように定められており、2024(令和6)年3月31日までに作成される不動産売買契約書においては、軽減税率が適用されます。

土地売却の際にかかる印紙税は、売主・買主が折半して払うのが一般的です。

売買価額 本則税率 軽減税率
1万円未満 非課税
1万円を超え10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下 100,000円 60,000円
5億円を超え10億円以下 200,000円 160,000円
10億円を超え50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超え 600,000円 480,000円

※売買価額が10万円を下回る場合、軽減措置の対象になりません。

(例1)2022(令和4)年11月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税:10,000円

(例2)2024(令和6)年11月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税:20,000円

・登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に課税される税金のことを指し、所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記申請の際に納税をおこないます。

土地の売買において登録免許税が課税される場面としては、所有権移転登記・抵当権設定登記・抵当権抹消登記・住所氏名の変更登記の4つが挙げられます。それぞれの概要と課税される登録免許税の税率を順番に見ていきましょう。

・所有権移転登記

土地の売買によって、その土地の所有権が売主から買主へ移転したことを明確にするために行われるのが所有権移転登記です。所有権移転登記にかかる登録免許税は、通常買主が負担します。

税率は次のとおりで、2023(令和5)年3月31日までの登記に対しては上記の軽減税率が適用されます。

登記申請時期 税率
2023(令和5)年3月31日まで 1,000分の15(1.5%)※軽減税率
2023(令和5)年4月1日以降 1,000分の20(2.0%)

・抵当権設定登記

住宅ローンを組んで土地を購入する場合、ローンの貸し手である金融機関が土地に担保を設定しています。この際、土地に担保を設定したことを明確にするために行うのが抵当権設定登記です。抵当権設定者(買主)が負担します。

抵当権設定登記における登録免許税は、抵当権設定者である買主が払うのが一般的。税率は以下のとおり設定されており、2024(令和6)年3月31日までは上記の軽減税率が適用されます。

登記申請時期 税率
2024(令和6)年3月31日まで 1,000分の1(0.1%)※軽減税率
2024(令和6)年4月1日以降 1,000分の4(0.4%)

・抵当権抹消登記

売却する土地に抵当権が設定されているケースでは、売却前に住宅ローンを完済するなどして抵当権を抹消し、その旨を登記する必要があります。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、抹消する抵当権の設定者である売主が負担します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

・住所氏名の変更登記

土地取得時の登記後に転居しているケースなど、登記されている売主の氏名・住所が現況と異なっている場合、土地売却までに住所・氏名の変更登記を済ませておかなければなりません。

変更登記の登録免許税も不動産1個につき1,000円で、変更の当事者である売主が払うものです。

・所得税

売却した土地の譲渡所得に対しては所得税が課税されます。譲渡所得は次の計算式によって求めることが可能です。

譲渡所得 = 収入金額 − 取得費 − 譲渡費用

取得費とは土地代金のほか、造成費用、測量費用、各種税金といった土地取得にかかるさまざまな費用全般を指します。取得費の実額がわからない場合、土地売却金額の5%相当額を取得費として計上することが可能です。(概算法)

ただし、概算法だと課税対象である譲渡所得が大きくなってしまうため、取得費がわかる書類(不動産売買契約書、仲介手数料の領収書、各種税金の領収書など)は必ず取っておくようにしましょう。

譲渡費用とは、土地売却のために直接必要となった費用のこと。売却のために支払った仲介手数料や、登記に要した費用、印紙税のうち売主負担分などが含まれます。

譲渡所得は売却する土地の所有期間によって短期譲渡所得と長期所得に分けられ、以下の税率で課税されます。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 30%
長期譲渡所得 5年超 15%

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

・住民税

不動産売却にともなって発生した譲渡所得に対しては、所得税と合わせて住民税も課税されます。所得税と同様、土地の所有期間によって次のとおり税率が定められています。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 9%
長期譲渡所得 5年超 5%

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

・復興特別所得税

2011(平成23)年の東日本大震災による被災者復興支援を目的として、2013(平成25)年1月1日より設けられているのが復興特別所得税です。25年間の期限が設けられていて、2037(令和19)年12月31日まで課税される予定となっています。

復興特別所得税の課税額は、基準所得税額×2.1%で算出可能。計算のベースとなる基準所得税額は、譲渡所得×所得税率で求めることができます。

土地売却にともなう税金の納税時期

土地売却にともなう税金の納税時期

土地売却の際に課税される各種税金は、いつどのようなタイミングで納税するのでしょうか。納税する順番に沿って、税金ごとの納税時期を解説していきます。

・印紙税は売買契約のとき

各種税金の中で最初に納める必要があるのは印紙税です。印紙税を納税するタイミングは、不動産売買契約書を取り交わしたとき。契約金額に応じた税額の印紙を契約書に貼り、消印をすることによって納税したと見なされます。

・登録免許税は登記のとき

登録免許税は、先ほど紹介した所有権移転登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所氏名の変更登記を行う際に納税します。

納付方法は申請時に窓口で現金納付というのが一般的ですが、税額が30,000円以下であれば収入印紙による納付も可能です。また、オンライン申請においては電子納付もできます。

・所得税・住民税・復興特別所得税は確定申告で

所得税・住民税・復興特別所得税については、土地を売却した日の翌年の確定申告において譲渡所得を申告しなければなりません。確定申告の時期は、通常毎年2月15日~3月15日です。

申告内容に基づいて納税額が確定したら、所得税・復興特別所得税は確定申告期間中に納税します。住民税は申告した年の5月以降、住んでいる市町村から納付書が送付されます。住民税の納付時期は所得税よりも遅い点に注意しましょう。

譲渡所得を控除できる特例

譲渡所得を控除できる特例

土地を売却した際にかかる税金の計算対象となるのが譲渡所得。そんな土地売却時の譲渡所得については、さまざまな特別控除の特例が設けられています。ここでは、代表的な特例を3つ紹介します。

・マイホーム(居住用不動産)を売った場合の3,000万円特別控除

マイホーム(居住用不動産)を売却した場合、一定の要件を満たしていれば、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという特例が設けられています。

特例を受けられるのは「居住用不動産」であるため、特例を受けるためだけに入居したと考えられる不動産や、仮住まいや一時使用目的で入居したと考えられる不動産などは対象外です。

・公共事業などのために売った場合の5,000万円の特別控除

土地収用法などで土地の収用が認められている公共事業のため、所有している土地や家屋を売った場合、譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引けるという特例も設けられています。

なお、特例の適用を受けるには、最初に買い取りなどの申し出があった日から6ヶ月以内に土地や家屋を売却しているなど、一定の要件を満たす必要があります。

・被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの3,000万円の特別控除

相続または遺贈により取得した被相続人の土地や家屋を2023(令和5)年12月31日までに売り、一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで特別控除できるという特例があります。

土地売却においては、相続から譲渡までの間にいずれの用にも供されていないことや、相続開始から3年以内(3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること、売却の代金が1億円以下であることなどが適用の要件です。

土地を売却するならすまいValueの一括査定を活用しよう

土地を売却するならすまいValueの一括査定を活用しよう

今回紹介したように、土地を売却すると所得税や住民税をはじめとしたさまざまな税金がかかります。中には税金だけでかなりの金額になるケースもあるため、事前にしっかりとシミュレーションしておくのが大切です。

また、土地売却による課税所得に対しては多くの特別控除が設けられているので、適用できるものがないかチェックし、適切な節税を心がけましょう。

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土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらの記事も要チェックです。

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<監修者>

松本佳之

税理士・公認会計士・行政書士

1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人(現あずさ監査法人)入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。

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