土地を売る際にかかる税金はいくら?税金の種類や税率、納税方法を解説

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土地を売る際にかかる税金はいくら?税金の種類や税率、納税方法を解説 土地を売る際にかかる税金はいくら?税金の種類や税率、納税方法を解説

活用していない・活用できていない土地の固定資産税を負担に感じていませんか?「土地の売却にかかる税金の種類」や「土地を売る時の税額」などを調べているなら、この記事を参考にして土地の売却にかかる税額をご自身で試算してみましょう。今回は、土地を売る際にかかる税金の種類や税率、納税方法について詳しく解説します。

土地を売る際に課税される税金の種類と税率

土地を売る際に課税される税金の種類と税率

土地を売る際に課税される税金の種類には、所得税・復興特別所得税・住民税・印紙税・登録免許税などさまざまな税金があります。それぞれの種類や税率について見ていきましょう。

・所得税

不動産の成約価格から取得費・譲渡費用を差引きし、残った利益のことを譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、所得税が課税され、税率は不動産を所有していた期間によって、以下のように定められています。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 30.63%
長期譲渡所得 5年超 15.315%

※税率には復興特別所得税を含む。

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

たとえば、平成25年(2013年)7月1日に取得した土地を令和元年(2019年)中に売却し、その譲渡所得(利益)が300万円だった場合、所得税は以下のように計算できます。

区分:長期譲渡所得
税率:15.315%
計算式:300万円 × 15.315% = 459,450円(※)

※居住用3,000万円の特別控除の特例など各特例が適用される場合はこの限りではありません。

・住民税

不動産を売って譲渡所得(利益)があった場合、所得税と同様に住民税が課税されます。税率は不動産を所有していた期間によって、以下のように異なります。

区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 9%
長期譲渡所得 5年超 5%

※売却した年の1月1日時点における所有期間で、短期譲渡所得・長期譲渡所得の判定をおこないます。

上の例に当てはめて住民税を計算すると、次のように算出できます。

区分:長期譲渡所得
税率:5%
計算式:300万円 × 5% = 150,000円(※)

※居住用3,000万円の特別控除の特例など各特例が適用される場合はこの限りではありません。

土地を売った際の譲渡所得に対する所得税・住民税の課税税率は、不動産の所有期間によって、短期譲渡所得・長期譲渡所得に区分され、税率が異なります。売却予定の不動産の所有期間が5年超えているか、または、5年以下であるかを事前に確認しましょう。なお、売却(譲渡)した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年を超えるかで短期譲渡所得・長期譲渡所得を判定しますので、注意してください。

・印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた不動産売買契約書などの課税文書に対して課税される税金のことをいいます。印紙税額は契約金額(売買価額)によって以下のように定めらており、令和2年(2020年)3月31日までに作成される不動産売買契約書においては、軽減税率が適用されます。

売買価額 本則税率 軽減税率
1万円未満 非課税
1万円を超え10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円 200円
50万円を超え100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下 100,000円 60,000円
5億円を超え10億円以下 200,000円 160,000円
10億円を超え50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超え 600,000円 480,000円

※売買価額が10万円を下回る場合、軽減措置の対象になりません。

(例1)令和元年(2019年)7月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税:10,000円

(例2)令和2年(2020年)7月1日に2,500万円の土地の売買契約をおこなう場合
印紙税:20,000円

・登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に課税される税金のことを指し、所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記申請の際に納税をおこないます。土地の売買により土地の所有権を移転する登記申請の際には、軽減税率が適用されるため、登記申請をおこなう時期に応じて以下の税率が適用されます。

登記申請時期 税率
令和3年3月31日まで 1,000分の15(1.5%)
令和3年4月1日以降 1,000分の20(2.0%)

※相続や贈与による土地の所有権移転登記では上記と異なる税率が適用されます。

(例)令和元年(2019年)7月1日に固定資産課税台帳評価額:2,000万円の土地の所有権移転登記をおこなう場合
2,000万円 × 1.5% = 300,000円

土地の売却から納税までの流れ

土地の売却から納税までの流れ

不動産売買契約時にかかる印紙税以外の税金は、どのようなタイミングで納税すればいいのでしょうか?
以下で税金を支払うタイミングを確認しましょう。

税金の種類 納税時期
登録免許税 引き渡しの際におこなう登記申請時
所得税 土地を売った年の翌年の確定申告時(2/16~3/15)
住民税 土地を売った年の翌年

土地の売却時にかかる印紙税、登録免許税と異なり、所得税と住民税は、土地の売却手続きが完了してから納税する税金です。土地の売却により譲渡所得(利益)が出た場合は、翌年の2/16から3/15までに忘れずに確定申告をおこなう必要があります。住民税については、不動産売却した年の翌年に納税義務が発生します。

確定申告をすることにより、譲渡所得に対する所得税と住民税が確定します。所得税の納税は税務署もしくは金融機関でおこないましょう。
住民税は、5月頃に納付通知書が送付され、普通徴収の場合は4期に分けた分割払いもしくは一括納付を選択することができます。給与所得者の場合は、特別徴収を選択することで、毎月の給与から天引きして納付することも可能です。

なお、不動産を売って得た譲渡所得(利益)の確定申告をおこなう際は、各種特例や控除が適用できる場合があります。また、不動産を売って譲渡損失が出た場合でも一定要件をクリアすることで、給与所得など他の所得との損益通算や損失の繰越控除ができる特例もありますので、必ず確定申告をおこなうことを念頭に適用可能な特例や控除がないか事前に確認しておきましょう。

土地を売って得た譲渡所得を控除できる特例や取得費控除

土地を売った際に得た譲渡所得を控除できる代表的な特例を次のとおりご紹介いたします。

・マイホーム(居住用不動産)を売った時の特例と空き家の3,000万円特別控除

マイホーム(居住用不動産)を売った場合、一定要件をクリアすることで、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。また、マイホーム(居住用不動産)でなくても、相続や遺贈により取得した被相続人の居住用不動産(空き家)については、一定要件をクリアすることで、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例(被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例)もあります。
その他さまざまな特例制度がありますので、それらの特例の中からご自身に有利な特例を選択しましょう。

・取得費と譲渡費用の計上

譲渡所得は、土地の売買価額から取得費と譲渡費用を差引いて計算します。
相続した土地などで土地の取得費がわからない場合には、売買価額の5%を概算取得費とみなすことができます。
また、土地を相続した際に相続税を支払っている時は、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができる「相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)」を適用できる可能性があります。相続税が取得費に加算される特例は、相続税を支払っている方が選択できる特例となりますので、そのようなケースの場合は、本特例の適用を検討しましょう。

まとめ

土地を売る際の税金についてまとめてまいりました。
土地を売る際は税金が発生すると同時に、さまざまな特例や控除制度も設けられています。まずはご自身の所有する土地の価値がいくらぐらいなのか売却想定価格を把握するところから始め、実際に売る際の税金を試算してみましょう。

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<監修者>

松本佳之

税理士・公認会計士・行政書士 1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人(現あずさ監査法人)入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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