土地を売るためにかかる費用の種類と金額は？売却の経費は確定申告を

お金2019.09.30

土地を売る際、売主様にもいくらかの経費負担が発生します。成約価格から経費を差し引くと損になるから、土地代金を上乗せしたいと考えることもあるでしょう。しかし、土地代の上乗せは得策ではありません。ここでは土地を売る際に売主様にかかる経費と確定申告で計上できる経費について解説します。

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土地を売る際にかかる費用の種類とかかる金額

土地を売る際に発生する費用として以下のようなものがあります。

	名称	内容	金額	いつ支払う？
一般費用	行政書類取り寄せ費用	住民票印鑑証明書不動産全部事項証明書固定資産評価証明書固定資産税納税証明書（※）	1通200円～600円（自治体により異なる）	法務局や自治体へ発行の都度（売る前の本人確認のほか土地の所在確認のための準備書類）
	仲介手数料	仲介を依頼した場合に支払う	（売却額×3％）＋6万円 (400万円以上の取引の場合に適用)	不動産仲介会社へ契約締結時と売買契約時に50％ずつ
	測量費用（※）	土地家屋調査士報酬	30万～40万（土地の広さや状況によって異なる）	土地家屋調査士へ測量・境界線調査が必要な場合に
	抵当権抹消手続き（※）	司法書士報酬	1万円～	司法書士へ住宅ローン返済後、抵当権抹消手続き時に
税金	印紙税	売買契約書貼付用	200円～48万円（軽減税率適用）	不動産の譲渡に関する契約の際に
税金	登録免許税（※）	抵当権抹消登記用登録免許税	不動産1件につき1000円	法務局へ登記申請時に
（※）は、必要時に発生する経費

抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬や、登録免許税は必要な場合に発生します。測量や境界線確認などで発生する土地家屋調査士報酬も同様、測量を依頼した場合に発生します。
測量の際に登記事項と齟齬があった場合は、変更登記をおこなう必要があります。その際には、その分の登記費用や司法書士への報酬も発生します。

また、土地を売って利益がでたときには、利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税（および復興特別所得税）」と「住民税」がかかります。
どのくらいの費用が発生するか、概算で紹介いたします。

土地売却による利益（譲渡所得）に対し

・所有期間が5年以下の場合　譲渡所得税※30.63％　住民税9％
・所有期間が5年を超える場合　譲渡所得税※15.315％　住民税5％

※復興特別所得税を含む。
譲渡所得税は、売却した翌年の3月15日まで（確定申告のタイミング）で税務署へ支払います。
住民税は確定申告をおこなったあと、5月以降に住民登録がある自治体役場へ払います。（分納可能）

土地を売った利益の2割～4割ほどの税金があとで発生することになりますので、注意しましょう。
なお、一定の場合には、特例の適用により、譲渡所得税などが軽減されることがあります。

そのほかに必要となる費用は？

上記以外に、場合によっては以下のような費用も発生する可能性があります。

・建築物の耐震診断……木造住宅の場合20万円～50万円

地震で被災した地域の建築物や、旧耐震基準（～昭和56年5月31日まで）において建築された建築物は耐震診断を受けて、買主様が居住に際し不安が残らないよう書面を残すこともあります。

・立ち退き料……相場として家賃の６ヶ月分程度

売却する不動産を賃貸物件として活用していた場合、貸借人に立ち退きをお願いすることがあります。
このような場合には、立ち退き料も売主様の負担となります。

・建物の解体費用……相場として100万円～150万円（建物による）

建物が居住できないほど傷んでいる場合や、土地だけで売ったほうが、適正価格で売れるであろうと判断した場合に建物の解体をおこなうケースもあります。

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土地売却の費用は領収証を残そう！確定申告で譲渡費用を申告

確定申告をおこなう場合でも、売却代金として得た金額に税金がかかるのではありません。「譲渡所得」を算定して申告することになります。課税対象となる譲渡所得は下記の計算方法で算出します。

譲渡所得＝譲渡収入金額―（取得費＋譲渡費用）

・譲渡収入金額…不動産の売却代金と買主様が精算した入居後から固定資産税の相応分の合算など
・取得費…不動産購入当時の代金とその際に負担した費用の合算から、減価償却分を差し引いた金額
・譲渡費用…今回売却するにあたって、直接負担した費用

正しい申告で適切な所得税を納付するためには、譲渡費用の算定が重要な要素になります。

譲渡費用として認められる「費用」とは

土地を売る際に、売主様側が負担する費用を先の項目で紹介しました。
その中でも「譲渡費用として認められる費用」は、不動産を売るために直接かかった費用となります。

仲介手数料
売買契約書に貼付した印紙税で売主様が負担したもの
明け渡し依頼のための立ち退き料
土地売却のために施した住居の解体費用や、解体した建物の損失額
借地権を売る際に、元の地主から承諾を得るために支払った名義書き換え料
売買契約締結後の売主様側理由による撤回に対する違約金

これらの費用を「譲渡費用」として計上することができます。ただし、先に挙げた費用に関して、直接的な土地の売却に関係しないものは費用として認められないので注意が必要です。

領収証を残すことの理由

土地売却をおこなった際の確定申告では、譲渡所得の金額を算定するための根拠を残しておかなければなりません。そのために、土地の売買契約書や発行された領収証、そのほか先に記した「譲渡費用として認められる費用」として計上した支出の領収書のコピーを残します。

いざ税務署から提示を求められた場合に、領収証が提示できなければ、譲渡費用として認められない可能性もありますので、注意しましょう。
そのため、土地を売った際にもらい受けた領収証は、どんなものでも確定申告後も一定期間はすべて保管することをおすすめします。

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土地を売る費用を抑えるかどうかは譲渡利益が出そうかどうかで判断を

土地の価値を上げるために、住居の解体や測量・筆界確認書作成などをおこなう場合があります。そうなると、最終的に確定申告をおこなった際に、取得費と譲渡費用の合算が実際の売却金額を上回ってしまうことがあります。いわゆる「譲渡損失」が出るという状態です。

譲渡損失の場合は原則として、「損益通算（確定申告をした年のほかの所得から損失分を控除できる仕組み）」をすることができません。
ただし、一定の場合には、確定申告をすることにより損益通算することが可能です。これにより、給与所得や事業所得から納めるべき所得税や住民税を軽減できるメリットが生まれます。

このように損失が出てしまっても、税法上の恩恵を受けられる場合はありますが、土地売却の本来の目的は適切な価格で土地を売り、わずかでも利益を得ることです。
その利益を手元に残すために、費用をかけておこなう解体や耐震診断などを受けずに売ることも一案です。

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まとめ

土地を売る際にはいろいろな経費が発生しますが、場合によっては土地の価値を上げるための費用が発生することがあります。土地を売る売主様にとって、大きな支出は本末転倒という結果も否めません。

もちろん、損失分は確定申告によってリカバリすることができます。売主様がこれまで大切にしてきた土地ですので、適切な価格で売り、わずかでも利益を得ることを目標にすべきです。
その目標を実現するためにも、信頼できる不動産仲介会社に売却の仲介を依頼することが大切です。

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください

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＜監修者＞

松本佳之

税理士・公認会計士・行政書士

1980年兵庫県に生まれる。2001年公認会計士二次試験合格。2002年関西学院大学商学部卒業、朝日監査法人（現あずさ監査法人）入所。2005年公認会計士三次試験合格、公認会計士登録。2007年税理士登録後独立し、北浜総合会計事務所を開設。監査法人勤務時代は企業公開部門に所属し、さまざまな実績を重ねる。