土地を売るときの確定申告はどうする？手続きの流れを解説

土地を売却した際に得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、税金はこの譲渡所得に対してかかります。

譲渡所得は、給与所得などにかかる税金とは異なり、他の所得とは分離して税金が計算されます。

このように分離して課税されることを分離課税と言いますが、確定申告の記入欄でも登場しますので、ぜひ覚えておくようにしましょう。

また、譲渡所得に対する税金の計算は分離しておこないますが、確定申告自体は他の所得と一緒におこないます。

また、譲渡所得は、土地の保有期間が5年を超えるかどうか（売却した年の1月1日時点で判定）で、税負担が大きく変わるので注意が必要です。

保有期間が5年を超えると所得税率は15.315％、住民税率は5％です。

一方、保有期間が5年以下の場合では、所得税率が30.63%、住民税率が9%となります。（※所得税率には復興特別所得税を含みます）

一見すると、所得税率が高く課税されるように感じますが、これまでに居住していた住宅を売る場合などは、所得税などが軽減される特例も設けられています。

土地を売却したからといって、取得した金額すべてに税金がかかるというわけではありません。課税対象となるのは売却時の金額から土地の取得や売却時にかかった費用を差し引いた「譲渡所得」の部分だけです。

課税譲渡所得金額は、以下の式で算出されます。

譲渡価額 －（譲渡費用＋取得費）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

譲渡費用には、土地を売った時の仲介手数料、測量費など土地や建物を売るためにかかった費用、建物の取壊し費用などが含まれます。また、取得費は不動産の購入費や土地の売却後に支払う仲介手数料などの合計額を指します。

さらに、居住していた不動産などを売った場合などでは特別控除を受けることができる可能性がありますが、忘れずに特別控除額を差し引くようにしましょう。

たとえば、3,000万円で土地を売却した場合、購入費用が2,000万円で、購入と売却の際にかかった費用が500万円であれば、課税譲渡所得金額は500万円となり、ここに対して税金がかかり確定申告をする必要があります。

3,000万円-（2,000万円＋500万円）＝ 500万円

※今回は特別控除が発生していないと仮定する。

しかし、場合によっては、取得金額が売却金額を上回ることもあります。その場合には課税譲渡所得金額がマイナスとなるため、確定申告の必要はありません。

このマイナス分は「譲渡損失」となり、不動産の売却時に購入時よりも値下がりしてしまい損をしたような損益通算（他の所得と相殺すること）はできません。

ただし、取得金額と売却金額が一定の場合は損益通算をすることにより、売った年の他所得で発生した所得税や住民税が減額をしたりすることがあります。その場合には、確定申告をする必要があります。

土地売却時の譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の確定申告の期間内（2月16日～3月15日）におこないます。

土地売却に伴う確定申告の場合には、以下のような書類が必要です。

・確定申告書

税務署の窓口で配布しているほか、国税局のホームページで作成できます。

・譲渡所得の内訳書

土地を売却後、税務署から送付されます。必要事項を記入して、申告書に添付します。譲渡所得の内訳書には、不動産の売却金額、概要、関連する費用などが記載されています。

・譲渡時の書類

売買契約書、売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料などの領収書などです。

これらは必ずしも確定申告書にすべてを添付する必要はありませんが、税務署から求められた場合には提示または提供する必要があります。

・取得時の資料

売却した土地の購入時の資料を指し、売買契約書、固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などが該当します。

これらは必ずしも確定申告書にすべてを添付する必要はありませんが、税務署から求められた場合は提示または提供する必要があります。

・売却した土地・建物の全部事項証明書

法務局で入手し、特例の適用を受ける場合には添付する必要があります。

また、特例を利用するときには戸籍の附票の提出が必要となることがあります。

確定申告の期間は約1ヶ月と短いため、各書類の準備は前もって進めておくようにしましょう。

土地の取得費用および取得・売却したときにかかった経費があり、それを差し引いても利益があれば、翌年の確定申告の時期に申告をする必要があります。

また、確定申告で必要となる主な書類は売却後に税務署から送付されますが、その他にも準備しておく資料が数多くあります。

このような確定申告書の作成は慣れていないと、手間がかかる可能性があります。

もし、土地を売ったあとの確定申告に関して不安がある場合には早めに不動産仲介会社や、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

※不動産売却における確定申告に関しては下記も参考に。

「不動産売却に関する税金のこと」

• ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
• ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。