不動産売却をする前に知っておきたい税金のこと 不動産売却をする前に知っておきたい税金のこと
売却

不動産売却をする前に知っておきたい税金のこと

生活のさまざまなシーンで関わってくる税金。不動産の売却時にはどんなものがあるのでしょうか?

不動産を売却したら、売却金額がそのまま手に入るのではなく別途税金がかかるということを、皆さんは理解されていますか?
不動産は金額が高いので税金もそれなりにまとまった額になります。
想定外の税金によって予定がくるってしまわないように、売却時に知っておきたい税金の基本について押さえておきましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類とは

・不動産売却時の利益にかかる税

不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得は、売却した金額から購入時にかかった「取得費」と売却時にかかった「譲渡費用」を引いて算出します。利益が出れば、所得税(国税)・住民税(地方税)・復興特別所得税(※2037年まで。所得税額に対して2.1%)が課税されます。売却した翌年に確定申告をし、所得税は翌年の2月16日~3月15日、住民税は一括、もしくは四半期に分けて納付します。

譲渡所得 = 売却した金額 ―(取得費+譲渡費用)

・不動産売却で得た所得は、申告分離課税に分類

個人に課税される所得税の対象となるのは、利子所得・配当所得・不動産所得・事業所得・給与所得・譲渡所得・一時所得・雑所得・山林所得・退職所得の10種類。「総合課税」が原則で、2つ以上の所得を合算した金額に課税されます。これに対して、不動産売却で得た所得は単独で課税される「申告分離課税」になります。他の課税方法としては銀行の預金利子、上場株式などの配当など、確定申告をする必要のない「源泉分離課税」がありますが、いずれもその年の1月1日から12月31日までの所得に課税されます。
一定の要件を満たせば、居住用の不動産を売却した場合に、3,000万円までは税金のかからない特別控除を受けることができます。ここで注意したいのが、引き渡しを済ませたからといって特別控除が適用とはならない点です。売却した翌年に確定申告が必要になりますので、手続きを忘れないようにしましょう。

不動産売却時にかかる税金の種類とは

不動産を所有していた年数や期間によっても、税率は変わる?

3,000万円特別控除後の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といって税率は高く、5年超~10年以下の場合は「長期譲渡所得」といって税率は低く設定されています。さらに10年超になると軽減税率が適用されます。

・不動産の所有期間の算出方法

所有期間は「売却した年の1月1日現在」までとなりますので、注意が必要です。例えば、2000年4月に購入した住宅を2005年の5月に売却した場合、実際に所有していたのは5年1ヵ月になりますが、税率を算出する際の所有期間は2000年4月~2005年1月1日となり、4年9ヵ月になります。「5年以上住んでいたから、長期譲渡所得になるな」と勘違いしてしまうと、税率が大幅に変わってしまった影響でその後の予定が大きくくるってしまうこともあります。倍の税率がかかってくることになりますので、どうしてもその時期に売却しなくてはならないという理由がなければ、なるべく税金のかからないタイミングに売却することをおすすめいたします。

【3,000万円控除後の税率一覧】

1月1日時点の所有期間所得税住民税
5年以下課税所得に対して30.63%課税所得に対して9%
5年超~10年以下課税所得に対して15.315%課税所得に対して5%
10年超課税所得6,000万円以下の部分・・・10.21%
課税所得6,000万円超の部分・・・15.315%
課税所得6,000万円以下の部分・・・4%
課税所得6,000万円超の部分・・・5%

※上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

・不動産売却時に利益が出なかった場合は?

不動産を売却してもプラスになるケースばかりではありません。1月1日時点の所有期間が5年以上で利益が出なかった場合、一定の要件を満たせば、利益が出なかった分(=譲渡損失)はその年の他の所得と損益通算することができます。その年で通算できなかった譲渡損失は、向こう3年間繰り越すことが可能です。確定申告時の手続きを忘れずに行いましょう。

相続や贈与された不動産について

亡くなった方の名義では不動産売却はできないので、まずは相続人を決めて相続の手続きを行います。相続税の手続きは納税までを10ヵ月以内に済ませる必要がありますので、あまりのんびりしている時間がないというのが現実です。亡くなってすぐに事務手続きを始めるのも気が引けるという理由から49日を過ぎた頃に……とお考えの方も多いようですが、やることは多岐に渡りますので、なるべく早く動き出すことをおすすめいたします。

・相続税が必要になるかの判断は慎重に

2015年に基礎控除(=3,000万円に法定相続人1人につき600万円を加算した金額)が引き下げられたことによって、相続税がかかる層が広がりました。それまで相続税とは無関係だと考えていた方でも、ご自身で判断せずにまずは税理士などの専門家にご相談ください。相続税がかかる場合、「相続した不動産を売却したお金で納税したい」という考えをお持ちであれば、不動産仲介会社に相談する等、早めの対応が大切です。

また、さまざまな控除が適用される場合は相続税が軽減されることがありますが、結果として相続税がかからないとなっても、確定申告が必要となる場合があります。相続税のためにすぐには売却する必要がなくても、いずれ相続した不動産を売却しようと考えている場合は、相続開始日の翌日から3年以内に売却すれば、相続税のうち一定の金額を土地等の取得費または概算取得費として加算することが可能です。

・相続税の算出方法

相続税を算出するにあたっては、まずは課税価格を算出する必要があります。課税価格は、相続税評価額(相続または遺贈によって取得した財産の価格の合計)から葬式費用・債務額を引いたものに、3年以内に贈与された財産金額を足して算出します。3年以内に贈与された金額で気になるのが、直系尊属から受けた住宅取得等資金の贈与を受けた際の非課税部分や配偶者控除の対象財産ですが、これらは贈与税の課税価格に算入するということを相続税申告書に記載していれば、加算する必要はありません。

各相続人の課税価格=相続税評価額 ― その人が負担した葬儀費用・債務額 + 被相続人から3年以内に贈与された財産の価格

課税価格が算出されたら、相続税の総額を計算します。

ステップ1:課税価格の合計額 ― 遺産に係る基礎控除 = 課税遺産総額

ステップ2:(課税遺産総額 × 各相続人の法定相続分)× 税率 ― 速算表の控除額
= 各相続人の法定相続分による相続税額

ステップ3:各相続人の法定相続分による相続税額の合計額 = 相続税の総額

【速算表】

課税遺産相続に各相続人の
法定相続分を乗じた額
平成27年1月1日以降の相続等の場合
税率(%)控除額(万円)
1,000万円以下10
1,000万円超~3,000万円以下1550
3,000万円超~5,000万円以下20200
5,000万円超~1億円以下30700
1億円超~2億円以下401,700
2億円超~3億円以下452,700
3億円超~6億円以下504,200
6億円超557,200

相続税の総額を算出したら、各相続人等の相続税額を計算します。

相続税の総額 ×(各相続人の課税価格/課税価格の合計額)= 各相続人の相続税額

最後に、加算や控除を行い算出された金額が、各相続人が納付する相続税額になります。加算されるのは相続人が子や父母、配偶者でないケースです。贈与税額控除や配偶者控除などを受けられるケースもありますが、それぞれに一定の要件などがあります。

・贈与税の注意点

相続でなく、贈与で自分のものになった不動産を売却する場合も税金はかかります。まずは贈与を受けた時点でかかってくるのが贈与税です。これは、その年の1月1日から12月31日に贈与された財産の総額から暦年課税の非課税枠110万円を引いた価格が課税価格となり、課税価格にそって指定された税率をかけ、控除額を引いて算出します。なお税率は、兄弟間、夫婦間、親から子への贈与で子が未成年の場合は「一般贈与財産(一般税率)」、祖父母や父母からの贈与で受贈者がその年の1月1日時点で20歳以上の子や孫の場合は「特例贈与財産(特例税率)」に区分されます。贈与によって取得した不動産を売却する場合でも、譲渡取得税がかかってきますが、ここで気になるのが取得費や所有期間のことではないでしょうか。贈与ということで、取得費もゼロ、所有期間は贈与後からと考えがちですが、これらも前所有者から引き継ぐことになるので覚えておくようにしましょう。

贈与税の計算と税率(国税庁ホームページ)

相続税や贈与税の計算には各種控除など複雑な要素も関わってきますので、専門家のアドバイスを受けながら進めると安心です。

複雑な税金の計算は専門家に任せると安心

不動産を売却するということは人生に何度もあることではありません。特に税金については複雑な面が多く、控除を受けられる対象だったのに制度を知らなかったばかりに控除を受けられなかった、期間の認識を間違っていたために思っていた以上に税金を支払うことになってしまったなどの失敗談を耳にすることもあります。

不動産の売却前から売却後までサポートしてくれる不動産仲介会社なら、さまざまな経験と実績をもとに、提携の税理士と協力して税金についてもアドバイスしてくれます。まずは気軽に相談してみましょう。

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