不動産売却・一括査定コラム：家を売るときに損をしない！【家の売却・査定】で押さえておきたい5つのポイント

家を売ることを検討している方の中には「できる限り適正な価格でスムーズに売却したいけれど、どうすればいいのだろう？」と思っている方も多いのではないでしょうか。

家を満足いく形で売却するためには、売却する際の大まかな流れや不動産仲介会社の選び方、売却にかかる費用・税金など、いくつか知っておくべきポイントがあります。

• ※下記内容は2019年3月時点の法律・税制度に基づきます。

ステップ1　相場を調べる

家を売るにあたって最も気になるのは、やはり「いくらで売れるのか」という点。おおよその価格がわからなければ、買い替えの計画も立てられません。そのため、家を売るときは、まず相場を知ることから始めるといいでしょう。

ステップ2　買い手を探す

おおよその相場がわかったら、次のステップは買い手を探すことです。買い手を探すには、不動産仲介会社に依頼する方法と自分で探す方法があります。

・不動産仲介会社に仲介を依頼する

自分で買い手を探す代わりに、不動産仲介会社に仲介手数料を支払って探してもらいます。不動産仲介会社独自のネットワークを使って、広い範囲から買い手を探してもらえることが何よりのメリットで、最も一般的な方法です。

・不動産仲介会社に買取を依頼する

不動産仲介会社に直接買取を依頼できる場合もあります。この方法を選んだ場合、仲介手数料はかかりません。売却価格は、仲介で買い手を探す場合より安くなる可能性が高いですが、金額に合意できれば時間をかけずに売却できます。

ステップ3　買主様と契約を結ぶ

買い手が見つかり、価格や引渡し時期などに関して交渉がまとまれば、正式に媒介契約を締結し、契約に則って物件の引渡しを行います。不動産仲介会社に仲介を依頼している場合、売主様は媒介契約締結後の、土地建物の引渡し時に不動産仲介会社に対して仲介手数料を支払うことになります（不動産仲介会社によっては、媒介契約締結時と引渡し時の分割払いになる場合もあります）。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合は、下記の式で求められます。

仲介手数料＝（売買価格×3％＋60,000円）×消費税率

例えば、売買価格が4,000万円なら、（4,000万円×3％＋60,000円）×1.08＝136万800円となります。

また、物件の引渡し時に注意しなければならないのは、民法の規定に則り、不動産の売買の売主様が買主様に対して負う「瑕疵担保責任」の存在です。

「売主が瑕疵担保責任を負う」とは、物件に予想外の不具合があった場合、その責任は売主様にあるということ。つまり、契約時に気付かなかった不具合があった場合、買主様は売主様に対して、損害賠償や不具合の修理などを請求することができます。 例えば、家が傾いていた、土地が化学物質などで汚染されていた、柱がシロアリに食われていたなどがこれにあたります。

家の売却後にこのような問題が発覚した場合、売主様は買主様からの要求があれば、損害賠償に応じたり修理や駆除の費用を負担したりしなければなりません。 買主様が瑕疵担保責任を追及できる期間は、法律上は「買主が瑕疵の存在を知ってから１年以内」と定められています。しかし、不動産の欠陥は、元々あった瑕疵によるものか、経年劣化によるものか判別が難しい場合が多く、法律どおりだと売主様に過大な責任がかかることになってしまいます。

トラブルを防ぐためにも、瑕疵担保についてどこまで責任を負うかを、不動産売却時にきちんと定めておきましょう。中古住宅の売買では、売主様が瑕疵担保責任を負う期間を引渡し後3ヶ月程度とするのが一般的です。

前項でご紹介したとおり、物件の買い手を探す最も一般的な方法は、不動産仲介会社に仲介を依頼することです。しかし、どの不動産仲介会社でもいいというわけではありません。

査定価格の根拠は明確か

類似物件の売買実績がどのくらいあるか

営業担当者の人柄や提案力

不動産の売却価格は、営業担当者の販売戦略や熱心さによっても変わってきます。そのため、営業担当者が信頼できる人物か、提案力に優れた人物かどうかも、不動産仲介会社を選ぶ上で非常に大切なポイントとなります。

下記のような点をチェックし、頼りになる人物かどうかを判断してください。

• ・こちらの話を真摯に聞いてくれるか
• ・疑問や不安に対して具体的な解決策を提示してくれるか
• ・わからないことは知ったかぶりをせずに「わからない」と言ってくれるか
• ・電話やメールに対するレスポンスは早いか
• ・販売戦略についてきちんと説明してくれるか
• ・会話していてストレスはないか

依頼したい不動産仲介会社が決まったら、その会社と「媒介契約」を結ぶことで、正式に家の売却を依頼したことになります。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売主様側が状況に応じて契約の種類を選ぶことができます。

訪問査定を受ける際のポイント

訪問査定は、不動産仲介会社が売出価格を決めるために行うもの。不動産仲介会社の査定担当者が実際に家を訪れ、さまざまな箇所をチェックします。このときに見られるのは、下記のような部分です。

• ・家の中：構造躯体（基礎、壁、柱、床などの状態）、間取り、家事動線、水回り設備の劣化具合
• ・外回り：屋根や外壁の劣化具合、駐車スペースの状況
• ・土地：日当たり、近隣の環境、自宅前の道路の幅、間口の広さ
• ・環境：最寄り駅までの距離、近隣の買い物施設や交通の便などの生活環境、教育環境、地域の特徴

家の間取りや設備の劣化具合、環境などは、売主様の努力で改善できるものではありません。しかし、査定価格を上げたり、査定担当者の信頼を得たりするために、売主様にできることもあります。下記のチェックリストを参考にしてください。

＜訪問査定を受ける際のチェックリスト＞

□必要な書類はそろっている？

物件の権利書や固定資産税納税通知書、売主様の本人確認書類、家の耐震診断報告書など、査定に必要な書類を事前にそろえておくと、査定がスムーズに進行します。

□不具合のある箇所を把握している？

「大雨になると出窓から水漏れがある」「リビングに通じる扉の閉まりが悪い」など、物件に不具合や修繕が必要な部分がある場合は、隠さず査定担当者に伝えておきます。不具合の分、査定価格は下がってしまいますが、売却後のトラブル防止になりますし、査定担当者の信頼を得ることにもつながります。

□水回りはきれいに掃除してある？

キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、設備や劣化具合は同じでも、掃除が行き届いているか否かによって相手に与える印象は大きく変わってきます。査定の前には必ず掃除をし、きれいな状態にしておきましょう。

□広く、明るい部屋に見える？

部屋の間取りを変えることはできませんが、内装を工夫することで「広く、明るく」見せることが可能です。例えば、カーテンを開けて光を取り込んだり、部屋を片付けてできるだけ物を減らしておいたりすることで、好印象につながります。

・自宅周辺の生活に便利な施設がわかるリストを作っておく

近隣のスーパーマーケットや生活に役立つ店舗、病院、公園など、生活に便利な施設を見直すこともおすすめです。査定担当者の知らないプラス情報があった場合、査定価格が上がる可能性があります。

内覧を受ける際のポイント

購入検討者が実際に家を見に来る内覧で好印象を持ってもらえるかどうかは、購入判断に直結します。そのため、内覧者を迎える前にしっかり準備しておく必要があります。ここで気を付けるべきポイントは、下記のような点です。

＜内覧準備をする上で気を付けるべきポイント＞

・生活感を抑え、明るく清潔な状態を心掛ける

購入希望者が自分たちの暮らしをイメージしやすいように、なるべく生活感は抑えるのが基本です。

・消臭を忘れずに

長年生活していると、家には知らず知らずのうちに生活臭がついています。放置するとマイナスの印象につながってしまうため、消臭剤を置いたり、アロマを焚いたりして、におい対策を行いましょう。

・水回りは特に清潔に

キッチンや浴室、トイレといった水回りは、必ずチェックされるところ。念入りに掃除しておき、食器洗い洗剤やシャンプーなどの小物も片付けておきましょう。

・売り手自身の服装や態度にも注意

売り手自身の服装や態度も、購入希望者の判断に大きな影響を与えます。特別なことをする必要はありませんが、清潔感のある服装や笑顔で応対すること、質問には丁寧に答えることなどに注意してください。

売却時にかかる諸費用

家の売却時には、不動産売買契約書に貼る印紙税が必ずかかります。そのほか、抵当権抹消などを行う必要がある場合は登記費用、不動産仲介会社に依頼した場合は仲介手数料がかかり、状況に応じて測量費や不用品の処分費、引越し費用などもかかります。

・印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る印紙のことです。規定の金額の印紙を購入し、契約書に貼ることで納税したとみなされます。金額は契約金額によって変わり、例えば「5,000万円を超え1億円以下」の場合は、30,000円となっています（2020年3月31日までに作成される契約書の場合）。

・登記費用

不動産を売却する際は、所有権が買主様に移ったことを明確にするため「所有権移転登記」が行われます。この登記費用は、買主様が負担するのが一般的ですが、家に住宅ローンが残っており「抵当権抹消登記」が必要な場合などは、その費用と司法書士への報酬は売主様の負担となります。

売却時にかかる税金

不動産を売却すると、得られた「売却益」に対して所得税と住民税がかかります。売却益とは、売却価格からその不動産を手に入れるのにかかった金額（取得費）と、売却の際にかかった費用を引いたものを指します。

つまり、3,000万円で購入した土地が4,000万円で売れ、仲介手数料など売却の際にかかった費用が200万円だった場合、4,000万円－（3,000万円＋200万円）＝800万円が課税の対象となります。取得費が不明の場合は、取得費は売却価格の5％（＝みなし取得費）として計算されます。

3,000万円で購入した不動産のうち、建物部分が1,200万円、土地部分が1,800万円の場合、建物については減価償却費相当額を計算し、取得価額（買値）の1,200万円から控除する必要があります。減価償却費相当額は、その建物の構造（鉄筋コンクリート造や鉄骨造、木造等）と購入からの経過年数によって計算します。

＜減価償却費相当額の計算例＞

3,000万円（木造建物1,200万円＋土地1,800万円）で購入した不動産を、15年後に4,000万円で売却し、売却費用が200万円かかった場合

取得費：3,000万円－（1,200万円×0.9×0.031×15年）＝2,497万8,000円…（A※）

• ※非事業用資産の減価償却費相当額を算出する際、旧定額法により、その資産の取得価額（買値）に0.9を一律に乗じることが定められています。また、木造建物は、事業用資産の場合は耐用年数22年ですが、非事業用の場合は耐用年数1.5倍で計算するため、耐用年数33年となり、0.031（1÷33年の切り上げ）を乗じます。

不動産の売却益にかかる税金は「分離課税」といって、給与所得や事業所得などとは切り離して計算されます。課税額は、不動産の所有期間により下記のように定められています。

・所有期間が5年以下の場合

所得税：30.63％（※）

・所有期間が5年超の場合

所得税：15.315％（※）

• ※2013～2037年に課税される復興特別所得税2.1％を含む

なお、規定の条件を満たすマイホーム（居住用財産）を売却した場合は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得の最大3,000万円まで控除を受けることができます。また、「10年超所有していたマイホームを売却した場合」「マイホームを売却して買い換えた場合」などについても特例があり、それぞれ規定の条件を満たせば適用を受けることができます。

不動産売却と確定申告

不動産の売却により売却益が出た場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日（期限日が土日だった場合は翌営業日）のあいだに確定申告を行い、譲渡所得税を納めなければなりません。マイホーム売却時の特例によって控除を受けることにより納税額が出ない場合でも、特例を受けることを示すために確定申告を行う必要がありますので、忘れずに行うようにしてください。

なお、売却益が出ていない場合（損失がある場合）は、法律上は確定申告を行う必要はありません。ただし、居住用財産の譲渡損失の場合など一定の条件を満たすことで、給与所得・事業所得との損益通算や繰越控除が可能になり、その分支払う税金が安くなる場合がありますので、申告を行うのがおすすめです。

住替え（買い換え）の場合

マイホームを買い換える場合、家の売却と購入のどちらを先に行うかが悩みどころです。それぞれのメリット・デメリットを知った上で、資金計画やかけられる時間を考えて判断することが大切です。

【自宅の売却を先に行う場合】

＜メリット＞

• ・売却を急ぐ必要がなく、条件の良い買い手をじっくり探せる
• ・余裕を持って価格交渉を行える
• ・売却価格が判明し、新居購入の予算が明確になる

＜デメリット＞

• ・新居が決まるまでの仮住まいを用意する必要がある分、引越しの手間や費用がおおよそ2倍かかる
• ・自宅の引渡し時期までに買い換え先を決め、引越しまで済ませる必要がある

【買い換え先の購入を先に行う場合】

＜メリット＞

• ・買い換え先を探すのに急ぐ必要がなく、条件に合う物件をじっくり探せる
• ・仮住まいを用意する必要がなく、引越しが一度で済む

相続した家を売却する場合

相続した家を売却する場合は、まず不動産登記の名義変更手続きを行い、名義を書き換えておく必要があります。この手続きを行わなければ、その不動産は、事実上相続人全員の共有という扱いになり、全員の同意がなければ売却することができません。

売却に際して売却益が出た場合は、ほかの不動産と同じように所得税と住民税がかかります。

• ※相続した不動産を売却した際の取得価額（買い値）は、亡くなった方（被相続人）が購入した際の価格を引き継いで計算します。

ただし、下記に該当する場合は、それぞれいくつかの条件を満たせば特例の適用対象となり、必要経費を加算できたり、特別控除を受けられたりします。

住宅ローンが残っている家を売却する場合

賃貸中の家を売却する場合

賃貸中の家は、借主様の了承を得ることなく自由に売却することが可能です。借主様から預かっている敷金（保証金）に関しては、いったん借主に返還する必要はなく、売主様と買主様のあいだで精算（具体的には、売主様が受け取る売却代金から敷金の分を減額する）します。

例えば、4月25日に物件の引渡しを行ったが、売主様がすでに5月分の賃料まで受け取っている場合、この賃料は買主様が受け取るべきものとなり、「5月分の賃料」と「4月25日から30日までの日割り賃料」を、売主様が受け取る売却代金から減額することで調整します。

つまりこの例では、売却代金が3,000万円、預かり敷金が45万円、1ヶ月の賃料が15万円、25～30日分の日割り賃料が30,000円だった場合、実際に売主様が受け取る代金は、3,000万円－（敷金45万円＋受領済みの5月分賃料15万円＋受領済みの日割り賃料30,000円）＝2,937万円となるわけです。