不動産売却・一括査定コラム：不動産を売却する際の注意点

“子供が生まれるからもっと部屋数の多い家に住みたい”“今住んでいる家を売却して、転勤先で新たに住宅を購入したい”など、売却される理由は人それぞれです。こういった理由以外にも、資産整理などの理由で売却を検討される方もいらっしゃいます。
今回は、買い替え・住み替え以外の理由で不動産をご売却されるにあたって、“どんな点に気をつければいいのか”ということについて解説していきます。

売却される不動産の査定理由データから抽出した「2016年度下半期 不動産売却理由ランキング(すまいValue調べ)」を見てみると、１位は「買い替え・住み替え」、2位以下は「資産整理」「金銭的理由」「物件を相続するため」などの理由となっています。
「買い替え・住み替え」に次いで最も多いのが「資産整理」で、投資目的、債務整理などの理由で不動産売却をする必要が出てきたものと考えられます。「金銭的理由」では、急に現金が必要になったなど早急に売却されたいというケース、「物件を相続するため」では、“保有する不動産に関して相続対策を考えている”という方が査定を依頼するケースが想定できます。

【2016年度下半期 不動産売却理由ランキング(すまいValue調べ)】

不動産売却理由ランキング
1位	買い替え・住み替え
2位	資産整理
3位	金銭的理由
	物件を相続するため
5位	空き家になった
6位	離婚

ここでは、「資産整理」「金銭的理由」「物件を相続する」の3つの理由別に、不動産を売却される際に注意すべきポイントを見ていきましょう。

・資産整理
自己破産の場合は、早めに売却の意思を固めることがポイント

資産整理で考えられる理由のひとつとして、自己破産などによる債務整理が考えられます。こういったケースでは「任意売却」という選択肢があります。これは、住宅ローンを支払えなくなった債務者と住宅ローンを貸し出している債権者合意のもとに不動産を売却するというもので、仲介で売却されるのと同じぐらいの価格で売却できるという特徴があります。

もうひとつの方法としては「競売」があります。これは、住宅ローンの返済が滞っていて再三の通告にも従わない場合、銀行などが裁判所に申し立てることによってその物件が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうというものです。少しでも高い価格で売却したいところですが、売却価格は仲介で売却される価格の60％～80％程度と、債務を抱えていながら、低い価格で手放すことになってしまうという大きなデメリットがあります。競売物件は裁判所で管理され、競売物件情報などで掲載されることにもなりますので、その点も認識しておくといいでしょう。

自己破産の場合は、早めに売却の意思を固め、任意売却について不動産仲介会社に相談することがダメージを最小限に抑えるポイントといえます。

投資用物件の運用や売却タイミングは、日々の動向に注力することが大切

投資用物件を所有する目的は、自分の資産を不動産に投じて利益を得ること。その利益には、賃貸中の家賃収入で得られる「インカムゲイン」と、投資目的で所有する不動産を値が上がったタイミングで売却することにより得られる「キャピタルゲイン」の2種類があります。売却の場合は後者のキャピタルゲインについて考える必要がありますが、常に不動産価格の上がり下がりには注意を払って適切な売却時期を見極めていくという点がポイントとなります。

先ごろ2017年1月1日時点での路線価が発表されましたが、32年連続1位の銀座鳩居堂前では、バブル期を大きく上回る4,032万円／㎡と過去最高の結果となりました。2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックの影響とも考えられますが、不動産の価格は上昇傾向にあると判断できます。ただし、バブル期を上回るような過去最高価格になったということは、“今よりも上がるということはさすがにないのでは？”という見方をすることもできます。また、全体から見て上昇傾向にあるとはいえ、不動産はこの世に二つとないもの。それぞれの条件によって購入時期よりも高く売却できるかどうかは異なります。

どのくらいで売却できるかを調べるために、不動産会社のホームページなどで売出物件を見てみるのも有効といえますが、不動産の価格は直近の取引事例や個々の物件によっても大きく変わってくるものです。あくまでも目安として考え、投資用物件を所有されている場合は、不動産仲介会社にこまめに足を運び、新鮮な情報を得ながら売り時を見極めることが大切です。

・金銭的理由
買取であれば、すぐに現金化が可能。しかし、その内容をしっかり理解しておくことが大切

“急にまとまった現金が必要になった”などの理由で、所有する不動産の売却を検討するというのも査定理由として比較的多く見られるケースです。不動産売却というと不動産会社と媒介契約を結び、インターネットやチラシなどの販売活動を通して購入希望者を募っていくという「仲介」という方法が一般的ですが、引き渡しまで数ヶ月を要するなど、すぐにでも現金が欲しいという方には不向きともいえます。

こういった場合は、予め取り決めた金額で不動産会社が買主となる「買取」という方法があります。一般に向けた販売活動は行わないため、引き渡しまでスピーディーに進められるというのが特徴です。仲介で売却されるよりも売却価格が低い可能性がありますが、確実に早く売却されたいというケースには向いています。不動産仲介会社には、いつまでに売却したいなどの希望条件をしっかり伝え、よりスムーズな売却になるように心掛けるといいでしょう。また、急な売却となるので住み替え先なども同時に検討していかなくてはなりません。目先のことだけでなくその先のことも同時に相談し、アドバイスをもらうようにするといいでしょう。

ただし、買取となるとその不動産会社が直接買取ることもありますが、買取業者を紹介されるケースもあります。その場合、リフォームやリノベーションをして再度販売をするケースがほとんどのため、手のかかる物件や売りづらい物件は、買取をしてもらえないという可能性もあります。このように条件が厳しくなるので、仲介に比べると売却に対するハードルが上がり、不動産会社探しが難しくなることも理解しておきましょう。

・物件を相続する
相続対策としてベストな方法を検討することが重要

平成27年に相続税の基礎控除が減額されたことによって、それまで対象外だった人も相続税の申告が必要となるケースが増えてきました。これを機に、遺された家族が困ることのないよう、相続する不動産の売却について早めに考えたいと思っている方が多いようです。

所有する不動産を売却し、現金を得ることでさまざまな用途に活用できるというメリットが期待できます。例えば、相続する資産がそれまで住んでいた不動産のみの場合、相続人の間で分割しにくいというのが難点となります。せっかくの資産が揉めごとの原因となるのは誰しもが望んでいないことです。そんなとき、相続対策として予め売却されて現金化することで、こういった揉めごとを事前に防ぐことができます。

また、相続税が発生することになっても、売却されて得た現金を税金に充てることができるので、納税時に慌てなくて済むというメリットもあります。相続後に売却されて、そこで得た現金を税金に充てるという方法も可能ですが、申告から納税までは相続発生時から10ヶ月以内に済ませなければなりません。相続手続きを進めながら、不動産の売却までとなるとなかなか手が回らないというのが実情です。納税に間に合わせるために想定を大幅に下回る金額で売却してしまったという失敗談もよく聞かれますので、相続人の負担が軽減できるよう、元気なうちに対策をしておくことが大切です。不動産以外に現金資産が潤沢であれば、納税への心配はないかもしれませんが、現金化することで相続人に生前贈与などをするなど、資金をしっかり活用することも可能となります。

売却されて現金化するだけでなく、得た現金や他の所有資産を見直して資産を組み換えるという方法もあります。不動産であれば、立地があまりよくなく、古くてメンテナンス費用がかさむような収益性の低い不動産を売却され、より収益性の高い物件に組み換えることで安心を得るというのもいいでしょう。

相続対策に関しては、資産状況だけでなく、相続人の人数やご家庭の事情によっても異なります。まずは、ご自身のケースの場合であれば、早い段階で相続発生時に考えられる心配事や問題点は何なのかを洗い出し、クリアできる最適な方法は何かを親族を集めて話し合って、それぞれが納得・同意しておくことが大切です。ただし、相続に直面するのは人生に何度もあることではありません。不動産という資産についての活用方法や対策、基本的な知識などについては、さまざまな事例を知っている不動産仲介会社に相談し、ご自身なりのベストな方法を探るというのが得策かもしれません。

不動産売却は人生に何度も経験することではありませんので、頼れるパートナーがいることは大切です。ネガティブな理由で売却されることになっても、経験やノウハウを持つ不動産仲介会社に相談することでスムーズに進めることができます。少しでも心配ごとがあるなら気軽に問い合わせてみましょう。

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