不動産の査定方法（見積もり）と査定価格の根拠について

売却・査定2019.04.26

初めての不動産売却であればなお更、不安なことやわからないことも多いことでしょう。また、どのようにして不動産の売却査定価格が算出されているのかその根拠を知りたいという方もいるでしょう。ここでは、不動産売却の際の査定方法に着目し、どのように売却価格の目安が決められるのかを解説します。

不動産価値の査定には2パターン存在する

不動産売却をおこなうときには、不動産仲介会社と「媒介契約」を結び、買主様を探してもらうことが一般的です。その際には、売出価格を決めるために「査定」をおこなうところから始まります。

これまで大事に住んできた愛着のある家を適正な価格で売却するためにも、複数の不動産仲介会社に査定依頼し比較検討するとよいでしょう。
では、不動産売却の際の査定について、どのようなパターンがあるのかを解説いたします。

不動産仲介会社による無料売却査定

不動産仲介会社がおこなう不動産の売却査定は、通常、無料でおこなっています。不動産仲介会社は、売却活動をおこない最終的に不動産売買契約が成立することで仲介手数料を得ることができますので、そこに至るまでの仲介サービスの一環として無料売却査定を実施しているためです。

無料査定といっても、間取りや家の向き、築年数、土地の広さや周辺環境などの各種条件をしっかり考慮した上で算定されます。

また、訪問査定の場合には、不動産仲介会社の担当者が現地や室内を確認します。とりわけきれいに飾り付ける必要はありませんが、しっかりと査定してもらえるようキレイにかたづけておきましょう。

不動産鑑定士による鑑定評価

一般的な不動産売却の場合は、不動産仲介会社の無料査定で十分ですが、まれに不動産鑑定士による不動産の鑑定評価が必要となる場合があり、その際は有料となります。

たとえば、不動産売買において税務上問題が生じないよう適切な取引価額を決定するために、公的証拠となる不動産鑑定評価書を作成してもらい、正当な売買であることを担保するために活用するケースが考えられます。
具体的な例としては、法人のオーナーが法人から不動産を買う場合や、相続や離婚における紛争かかわる不動産の取引の場合に鑑定評価が利用されることがあります。
そのため、一般的な不動産の売却の場合には、不動産鑑定士による鑑定評価の必要性は少ないといえます。

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不動産売却の査定価格はどうやって決まる？

不動産売却の査定価格はどのようにして決まるのでしょうか。

不動産売却一括査定サイトなどを利用した場合、不動産の所在地や間取りなどをweb上で入力すれば、メールや電話などを通じて売却査定の概算価格を教えてもらえます。これは「机上査定」と言われており、不動産仲介会社が、過去の売却取引事例や、周辺での取引事例などの過去のデータを加味して算出した机上での査定価格となります。

なお、過去の取引事例と言っても、売却査定を依頼した不動産仲介会社だけの実績を反映させたものではありません。レインズと呼ばれる「不動産流通機構」に登録された成約事例などを調査したうえで査定価格を算出することが一般的となりますので、「机上査定」であっても一概に精度が低いとは限りません。

一方、売却対象の不動産を不動産仲介会社の担当者が訪問し、より詳しく査定する方法を「訪問査定」といいます。先ほどの「机上査定」で出された査定価格をベースに、対象不動産の現地調査や確認などの結果を考慮し、より精度の高い売却査定価格の算出が可能となります。

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不動産の売却査定を依頼する際の注意点

不動産の売却査定を依頼する場合に気を付けるべきことをまとめます。少し気を付けるだけで、信頼できる不動産仲介会社との出会いが見つかる可能性が高まります。

① 「売却査定価格」=「売出価格」ではない

不動産仲介会社が提示する売却査定価格は、その不動産が成約に至る可能性が高い価格といえますが、かならずしもその売却査定価格を売出価格にする必要はありません。
しかし、市場相場からかけ離れた売出価格設定となってしまうと買い手の引き合いがなく、結局は価格変更を重ねざるを得ず、結果、売買契約が成立するまで長期化してしまうといった最悪のケースも考えられます。
そのようなことにならないためにも不動産仲介会社に売却査定価格の算出根拠、売却戦略などについて、詳しく確認し、ご自身の売却スケジュールと照らし合わせて売出価格を決定しましょう。

② 売却査定価格の妥当性を確認してみましよう

複数の不動産仲介会社に査定依頼を出したとき、一社だけ査定結果が高額だったという場合もあります。しかし、だからといってなにも検討することなくその会社に仲介を頼んでしまうのは適切ではない可能性があります。
なぜその査定価格となったのか、不動産仲介会社任せにすることなく、その価格の妥当性についてご自身でも確認してみましょう。
売主様の立場として、その地域の不動産の取引事例を確認することをおすすめします。不動産の成約価格情報や不動産の取引情報が公開されているインターネット上のサイトである「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を利用して、不動産の取引価格や公示価格を確認できます。

③ 可能であれば複数の不動産仲介会社に査定依頼をおこないましょう

１社だけの査定結果では、本当にその査定価格が現在の市場相場に見合った査定価格なのかがわからないことがあります。もちろん、必ずそのようなことが生じるわけではなく、1社だけに査定を依頼しても、適正な査定価格を提示してもらえることもありますが、それぞれの不動産仲介会社の売却提案内容や強み弱みを比較検討するためにも3社程度の不動産仲介会社から査定結果の提示を受けることをおすすめします。
不動産仲介会社に１社ずつあたって査定依頼のコンタクトをとることは面倒と感じられる場合には、不動産売却の一括査定サイトを利用しましょう。特に本サイト『すまいValue』は、不動産業界をリードする大手6社が運営するサイトとなりますので、利用する売主様も納得できる売却提案が得られるでしょう。

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まとめ

大事に住んできた住まいだからこそ、不動産売却の際には適正な価格で売却したいものです。市場相場はどのくらいかといった情報は私たちでもおおまかには調べることが可能ですが、具体的に売却を検討し始めたときには、専門家である複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、その査定結果と市場相場などを比較検討した上で、納得して売却することをおすすめいたします。

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