市街化調整区域の不動産を売却するには？売却できる可能性のある条件も解説

都市の機能や秩序の維持を目的に、それぞれの土地の所有者に定めたルールの基になる都市計画法に沿って指定された区域区分の1つが市街化調整区域です。都市計画法第7条で「市街化を抑制すべき地域」と定義されており、自然環境保護や景観維持などを理由に土地開発などに制限が設けられているため、利用しづらく売却しにくいことが特徴です。

市街化調整区域でも、必ずしも不動産売却できないわけではありません。売却しやすい不動産は「第三者が購入して建物が建つ不動産」です。

例えば

・昭和45年以前から住宅が建っている土地

・都市計画法の開発許可等を受けている土地

・公共事業の代替えで宅地となった土地

などが該当します。

前項で触れた通り、「農業振興地域の指定」を受けた土地は農地法の制限が設けられており、農家以外への売却が難しいので、売却できる可能性は低いと考えたほうがいいでしょう。

また、昭和45年以前から宅地である土地については従前の建物と同じ用途かつ同じ程度の規模の建物であれば、再建築が可能になっているので、許可を得て建設した建物が残っていると売却しやすいこともポイントです。

一方、自治体等から「開発許可」を受けた土地、特定行政庁から「建築確認、建築許可」を受けた土地、（本記事において開発許可等といいます）は、誰でも建築などの許可を得ることができるため、比較的売却が行いやすくなっています。

但し、農家の分家等属人的要素による許可により建築された建物は第三者が購入しても再建築不可ですので注意が必要です。

市街化区域内にあった建物付きの土地が、公共事業の実施によって市街化調整区域内に移転になり宅地となった土地は、第三者が購入した場合でも建築物の建築は可能です。

上記の3つの条件に該当しない市街化調整区域の土地であっても、特定条件に該当する人であれば比較的購入してくれる可能性が高くなることを抑えておきましょう。該当者は以下の3つです。

・隣の土地を所有している人

・農産物加工業者

・農地の場合は農家

売却しにくい土地には「隣地所有者へ売却を打診する」という鉄則がありますが、これは市街化調整区域にも当てはまります。

その際、隣地を購入することで土地の形が良くなる、間口が広がる、下水道に接続できるなどのメリットがある土地や、隣地が道路に接していないこと、かつ隣地購入により道路と接道が可能になる土地であれば、さらに大きな利点をもたらすことなど伝えて打診するとよいでしょう。

農産物加工業者も該当者です。農産物の処理や貯蔵、加工に必要な建物の場合、市街化調整区域でも開発許可が得られるため、ヨーグルトやチーズなどの製造工場を所有する必要がある農産物加工業者であれば購入の可能性が高まります。

農産物加工に取り組む検討をしている近隣農家が見つかる場合もあるので、近隣の農家を含めて農産物加工のニーズがないか広く探してみてください。

市街化調整区域の不動産を売却するためには、あらゆる条件を勘案しながら、購入してくれる可能性が高い該当者に打診する必要などがあり、土地売買の経験がない人が作業を行おうとしてもハードルが高く難しいのが実情です。

そのため、まず大切なのは土地売買の専門家である不動産仲介会社に相談することです。ただし、不動産仲介会社であればどこでも大丈夫というわけではないことも覚えておいてください。

市街化調整区域の不動産は、市街化区域（市街化を促進する区域）に比べると流通量が少なく、不動産取引のプロであっても誤った認識を持つ担当者も存在します。

また、全体的に物件の評価額が低く、仲介手数料が安くなる傾向が関係し、実利が少ないことから取り扱いに消極的な不動産仲介会社も多いです。

反面、競争相手の少なさをメリットと考え、市街化調整区域を専門に扱う、あるいは市街化調整区域の土地売買を得意とする不動産仲介会社もあります。まずはこうした不動産仲介会社に依頼することが重要です。

上記に加え、市街化調整区域の不動産売却の場合、一般的に買主様の購入目的で開発許可等の要件が変わってしまう特性を持っています。売主様が事前に対策することができない要素なので、この点は仕方がありませんが、買主様の意向を満たす許可取得ができるかどうか見極める必要があります。

また、売買に際し、「開発許可等が取得できない場合は契約解除」という内容を含めた特約を購入条件にする買主様がほとんどです。後日のトラブルを防ぐためにも、市街化調整区域の土地売買に長けた不動産仲介会社に依頼しましょう。

市街化調整区域の不動産売却を行うには、その地域に精通した複数の不動産仲介会社の査定価格を知ることも大切です。すまいValueの一括査定サービスなら、市街化調整区域を含めた地域について把握している不動産仲介会社の査定価格を比較検討することができます。ぜひ利用してみてはいかがでしょうか。

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