親族間売買の適正価格とは?税務署に"みなし贈与"とみなされないようにするには

売却・査定
親族間売買の適正価格とは?税務署に 親族間売買の適正価格とは?税務署に

家や不動産の売買は通常他人との間でおこないますが、子どもや親兄弟といった親族間でもおこなうことが可能です。親族間売買では、利益等は考えず安い価格で売却を希望するケースもありますが、価格によっては税務署から「みなし贈与」とみなされてしまう場合もあります。
そこで、今回は親族間売買の適正価格や注意点、みなし贈与に該当した場合の税金について解説します。

問題なく親族間売買を成立させる適正価格とは

まずは、親族間売買を問題なく成立させられる「適正価格」の考え方について解説します。

著しく安い価格での売買は「贈与」とみなされる

親族間などの個人から著しく低い価格で譲り受けた財産は、国税庁から売買ではなく「贈与されたもの」とみなされる場合があります。贈与された財産は贈与税の課税対象となるため、税務署で指摘を受ければ課税されるリスクがあるのです。

では、親族間売買における「適正価格」とは、どのように判断されるのでしょうか。

社会通念上適正であるとみなされる価格

不動産売買の適正価格については明確な法的定義がなく、社会通念上適正であるとみなされる必要があり。これが個人間による適正価格評価を難しくしている側面であるともいえます。

財産評価基本通達によれば、市街地にある不動産については、路線価(道路に面した宅地1平米あたりの評価額)によって評価されます。売却しようとする家や不動産の時価に対して、何らかの理由で路線価が80%を下回っている場合、適正価格ではないとみなされることがあるので注意が必要です。

このように、適正価格の評価基準については個人の判断が難しいものです。親族間売買の前には、税理士など税の専門家へ相談して金額を決めた方が安全です。

税務署に「みなし贈与」とみなされるとどうなる?

税務署に「みなし贈与」とみなされるとどうなる?

親族間売買で売却した価格が適正価格とみなされず、もし税務署に「みなし贈与」とみなされた場合はどうなるのかについて解説します。

適正価格と成約価格の差分の金額に対して贈与税がかかる

親族間で不動産の売買をおこなった際の価格が適正でなく「著しく低い」とみなされた場合は、不動産の時価から成約価格を差し引いた差額の部分が贈与であるとみなされ、贈与税の課税対象となります。

基礎控除の範囲内であれば非課税に

仮に贈与税の課税対象となったとしても、基礎控除額の範囲内であれば非課税となります。贈与税の基礎控除額は1年間につき110万円なので、時価と成約価格との差額が110万円以内であれば贈与税は発生しません。

また、110万円を超えて200万円以下までの差額の贈与税率は10%です。適正価格と成約価格との差額と基礎控除、贈与税率の損益分岐点を理解することが大切となります。

問題なく親族間売買を成立させるための注意点

問題なく親族間売買を成立させるための注意点

問題なく親族間売買を成立させるためには、みなし贈与のほかにも以下のような注意点があります。

適正価格での売買になるかどうかについて専門家と相談する

親族間売買で希望する売却額が適正価格であるかどうか、みなし贈与について注意する必要があるかといった点については、個人の判断は難しいものです。適正な売買となるよう、親族間の契約であっても専門家へ相談することをおすすめします。

住宅ローンが組みにくいことを考慮する

親族間で家を売買する際に、一括購入ではなく住宅ローンの利用を考えている場合、必然性のない住宅ローンや不当な売買であるとみなされて審査が通りにくくなる可能性があります。特に問題がなければ融資が受けられる場合もありますが、親族間売買では一般的な売買よりも住宅ローンが組みにくい、という点は考慮しておいた方がよいでしょう。

必ず不動産仲介会社に仲介を依頼する

「家族だから」「他人との契約とは違うから」という理由で個人間での売買契約を進めようとすると、理解や解釈の相違、思い込みなどにより、スムーズな契約が困難となりがちです。

不動産の売買を進めるにあたっては、必ず不動産仲介会社へ依頼するようにしましょう。住宅ローンの審査についても、重要事項証明書などの書類作成をプロに依頼することで、融資の可能性が高まります。

まとめ

親族間で不動産を売買する際であっても、適正価格で売却する必要があり、時価よりも著しく低い価格で売買すると「みなし贈与」とみなされる可能性があります。適正価格を個人で正しく評価するのは難しく、その他手続きなども注意点が多いものです。スムーズに売買を進めるなら、親族間で直接売買契約を結ぶのではなく、不動産仲介会社を介しておこなうことをおすすめします。

<監修者>

立川 雅己

宅地建物取引士

事業用、居住用問わず投資物件の売買を担当し、テナントの誘致にも関わる。この他、不動産の相続対策、遊休地の運用など、クライアントに合わせたコンサルティング業務にも従事。商店街の再開発準備委員会にも参画している。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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