休耕地は売却できる?転用で売れない場合は活用することも視野に入れよう

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休耕地は売却できる?転用で売れない場合は活用することも視野に入れよう 休耕地は売却できる?転用で売れない場合は活用することも視野に入れよう

少子化による後継者の不足や農業従事者の高齢化といった理由から、これまで農家を営んできた方々の農業継続が難しくなると、所有している田畑は「休耕地」となる可能性があります。
休耕地は、やむを得ない理由であってもそのまま長期間放置することはおすすめしません。
そこで今回は、休耕地となった農地の管理方法や耕作放棄地との違い、休耕地の売却方法と売却が難しい場合の活用法などについてわかりやすく解説します。

休耕地と耕作放棄地との違いと管理方法

休耕地と耕作放棄地との違いと管理方法

まずは、休耕地と耕作放棄地の違いについて解説します。

休耕地を1年以上放置すると耕作放棄地となる

休耕地とは、作物の栽培を休止している田畑のことです。休耕地とみなされるためには、農業休止はあくまでも一時的なものであり、田畑も耕作者がいれば即時に栽培が可能な状態で、所有者も農業を継続する意志を持っている必要があります。

休耕地で1年以上栽培がおこなわれず、耕作の見通しが立っていない場合、休耕地ではなく耕作を放棄したものとみなされ「耕作放棄地」として扱われます。耕作放棄地とみなされた土地は、通常の農地よりも高い税率の固定資産税がかかるのです。

休耕地の管理には近隣への配慮が必要

休耕地を耕作放棄地にしないためには、耕作可能な状態の維持管理が必要です。虫害や鳥獣による被害が出ないよう、雑草の除去や土壌の管理など、農業をしていた頃とさほど変わらない手間がかかる場合もあります。

休耕地の規模にもよりますが、耕作を止めることで周辺地域の自然におけるバランスが崩れる可能性がある場合、近隣農地へも配慮しながら管理をしなければなりません。 休耕地から耕作放棄地となってからも所有者の管理義務は残るため、想像以上に手間と労力がかかってしまうケースも多いのです。

耕作放棄地となる前に、休耕地となる予定の農地は早めに売却を検討するのがおすすめです。休耕地を売却するには、どのような方法があるのでしょうか。

休耕地を売却する方法2パターン

休耕地を売却する方法2パターン

休耕地を売却する主な方法には、以下の2パターンがあります。

隣地の農家に買い取ってもらう

休耕地を農地として売却する場合は、近隣の農家に買い取ってもらうのがもっともスムーズです。基本的に農地の売却先は農家のみとなっており、農業目的以外の用途で売却したい場合は、管轄の農業委員会か都道府県知事から転用の許可を得る必要があります。

転用の許可を得て売却する

農地の転用許可が得られる場合は、非農業者に農地を通常の土地として売却することが可能です。ただし、農地の転用許可は取得が難しく、立地条件と一般条件の2つをクリアする必要があります。

立地条件では、大規模な農業地域や作物等の有名な産地は原則として転用不許可となっており、市街地に近い農地や規模の小さい農地ほど転用許可が得られる可能性は高くなります。

しかし、一般条件では農地を転用する目的や用途、近隣への同意等といった基準が細かく決められています。単に「農業を休止して更地にしたい」という理由だけでは、転用不許可となるケースが多いのです。

こうした理由から、農地転用の可否や許可申請は不動産仲介会社のサポートを受けて進めるのが一般的です。

休耕地の売却が難しいなら活用することも視野に入れよう

休耕地の売却は難しいケースも多いですが、その場合には固定資産税を少しでも抑えるか、活用して稼ぐことも考えてみましょう。

農地集積バンクの利用で固定資産税の減税を

将来的に休耕地から耕作放棄地となる可能性が高い農地は、農地集積バンクの利用で固定資産税を抑えることができます。農地集積バンクとは、耕作放棄地となる農地を借り受けてくれるシステムのことです。

どんな農地でも必ず借り受けてくれる、ということはありませんが、利用できるかどうかについて1度確認してみるとよいでしょう。

太陽光発電地

休耕地にソーラーパネルを設置し、太陽光発電をおこなう土地として活用します。元々日当たりの良い田畑の有効な活用法の1つであり、発電が可能となれば、収入を得ることも可能です。

トランクルーム経営

物置や貴重品の保管場所として、トランクルームを設置・運営する方法です。

観光農園の経営

都会から来る観光客や体験農業を希望する人向けの「観光農園」を経営する方法です。農業参入希望者や移住希望者に休耕地を貸し出すなどして運営します。

まとめ

休耕地は、立地が良い場合は転用による売却が可能なケースもあるため、あきらめず不動産仲介会社に相談してみましょう。もしそれでも売却が難しそうなら、ソーラーパネルの設置や観光農園経営など活用することも検討して、固定資産税の負担を減らすことも考えるようにしましょう。

<監修者>

立川 雅己

宅地建物取引士

事業用、居住用問わず投資物件の売買を担当し、テナントの誘致にも関わる。この他、不動産の相続対策、遊休地の運用など、クライアントに合わせたコンサルティング業務にも従事。商店街の再開発準備委員会にも参画している。


  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士や宅地建物取引士等にご確認のうえ判断してください。
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