定期借地権付きのマンションが売れない!売却するためのポイント

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定期借地権付きのマンションが売れない!売却するためのポイント 定期借地権付きのマンションが売れない!売却するためのポイント

定期借地権付きのマンションは、所有権マンションよりも安く購入できるという魅力がありますが、売却しにくいという懸念点もあります。そのため、定期借地権付きマンションを売却する際は借地権の仕組みを理解し、契約期間が少しでも長い状態で売却することが大切です。
そこで今回は、借地権の種類や定期借地権付きマンションが売却しにくい理由、売却のポイントについて解説します。

借地権の種類および定期借地権の種類

借地権の種類および定期借地権の種類

借地権とは、他人の土地を借りて自分が所有する建物を建てられる権利のことをいいます。

土地を借りる人は借地権者、貸す人は借地権設定者(底地人)と呼ばれ、借地権者は借地権設定者に対して毎月地代を支払うのが一般的です。

また、借地権には大きく「借地権」と「定期借地権」の2種類があり、それぞれ契約期間や更新時のルールが異なります。

借地権の種類

借地権には、大きく分けて「旧法借地権」「新法借地権」の2種類があり、新法借地権の中に「定期借地権」があります。つまり、旧法借地権・新法普通借地権・新法定期借地権があり、それぞれ借地期間・更新のタイミングが異なります。

借地期間 更新のタイミング
旧法借地権 30年(非堅固20年) 30年(非堅固20年)
新法普通借地権 30年以上 20年以上(2年目10年以上)
新法定期借地権 50年以上 -

定期借地権の種類

定期借地権は期限付きで土地を借りるため、期間満了後の更新ができず、借りた土地を借地権設定者へ返さなければなりません。そのため、定期借地権付きマンションは比較的安く購入することができます。この点が、所有権マンションとの大きな違いです。

そして、定期借地権にも「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があり、それぞれ契約期間が異なります。

借地期間
一般定期借地権 50年以上
事業用定期借地権 10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権 30年以上

居住用の定期借地権付きマンションは「一般定期借地権」に該当するので、借地期間は50年以上と思って良いでしょう。

定期借地権付きマンションを売却する際の注意点

定期借地権付きマンションを売却する際の注意点

定期借地権付きのマンションが売却しにくい主な理由は、下記の3つです。

理由1:住宅ローンが組みにくい

定期借地権付きマンションは、借地の残存期間が短くなるほど住宅ローンの審査ハードルが上がります。
なぜなら、不動産としての担保価値が低いと判断されてしまうからです。
銀行によっては、一般定期借地権付き住宅の購入や建設を目的とした住宅ローンを扱っているところもありますが、「返済終了後に土地の契約期間が10年以上残っていること」という条件があるのが一般的です。
そのため、売却のタイミングによっては買主様が住宅ローンを組めない場合もあります。

理由2:資産価値が低い

定期借地権付きマンションは、土地は借りているため建物部分しか価値がありません。そして、その建物も永久に住めるわけではないので、どうしても資産価値が低くなります。
その結果、所有権マンションと比べて売りにくいケースが多いのです。
また、借地期間が満了になればマンションを解体し、更地にして返還しなければならない場合もあります。
そのため、物件によっては管理費や修繕費のほかに「解体準備金」という積立金もかかります。

理由3:住める期限が限られている

定期借地権付きのマンションを保有した場合、期限が来たら必ず出ていかなくてはなりません。
そのため、同じ場所に長く住みたいと考えている方や小さな子供がいる家庭などの場合は、定期借地権付きマンションよりも所有権マンションを好む傾向があります。

定期借地権付きのマンション売却のポイント

定期借地権付きのマンションを売却するためには、できるだけ契約期間が長く残っている状態で売ることが重要です。

契約期間が長く残っていれば、買主様が住宅ローンを組める可能性が高まるとともに成約の可能性も高まります。

また、デメリットである契約期限を逆に魅力とし、転勤などで割り切って購入を検討している家族にアピールするのもポイントです。

その際は、所有権マンションよりも安く購入できることや、固定資産税・都市計画税がかからないといったメリットも説明し、定期借地権付きマンションの魅力をしっかり伝えるようにしましょう。

<定期借地権付きマンションの売却ポイント>

・契約期間が少しでも長く残っている状態で売却する

・転勤などで有期であることを割り切って購入を検討している家族にアピールする

・固定資産税や都市計画税がかからないなど、買主様にとってのメリットをしっかりと伝える

まとめ

定期借地権付きマンションは、契約の期限が短くなるほど売却が難しくなるため、できるだけ早いタイミングで売却するようにしましょう。

その際は、固定資産税、都市計画税などの維持費が抑えられるといったメリットをアピールしつつ、売却を進めていくことが重要です。

定期借地権付きマンションの売却をする際は、所有権マンションを売却するときよりも注意する点が多数あります。そのため、早めに不動産売却のプロである「すまいValue」に相談してみてはいかがでしょうか。

<監修者>

中村昌弘

宅地建物取引士

マンションディベロッパーにて、新築マンションの販売・仲介や用地取得の業務を経て独立。自身でも不動産売買経験があり、不動産投資にも精通している。現在は、不動産関係の記事も多数執筆しており、フリーライターとしても活動中。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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