事故物件の売買は可能?売却する際に心得ておくべき重要事項とは

売却・査定
事故物件の売買は可能?売却する際に心得ておくべき重要事項とは 事故物件の売買は可能?売却する際に心得ておくべき重要事項とは

所有している物件で事故が起きてしまった場合、一般的な方法で売却するのは難しくなるといえます。
また、事故物件になった時点で告知義務が伴うため、自己判断で売却を進めてしまうのは危険です。
そこで今回は、事故物件に該当するケースや告知義務、売却するためのポイントについて解説します。

事故物件に該当するケース

事故物件に該当するケース

事故物件とは、建物の中やベランダ内、庭先、倉庫、敷地内の車内などで人の死亡に関する事故があった不動産を指します。

基本的に、事件性のない孤独死(自然死)や病死は該当しないとされていますが、事故物件には明確な定義がありません。

そのため、孤独死(自然死)や病死であっても事故物件として扱われるケースが多々あります。

たとえば、自然死でも数ヶ月放置していたことで遺体が腐敗し、近隣の通報から死亡が発覚して、警察沙汰になった物件は事故物件といえるでしょう。

また、事故物件は住む人に心理的な悪影響を与えることから「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。

心理的瑕疵物件に関しても基準はあいまいであり、物件としては何の欠陥もないケースがほとんどです。

そして、事故物件は売買契約に多大な影響をもたらします。

物件の売却を考えているのであれば、その物件が事故物件に該当するか否かをしっかりと確認しておくことが大切です。

売主様の告知義務とは

事故物件を売却する際には告知義務を果たさなければなりません。

告知義務とは、売却前に売主様が把握している物件についての情報(心理的瑕疵を含む)を、買主様に伝える責任のことです。

万が一売主様が告知を怠った場合には「瑕疵担保責任」を追及され、損害賠償請求をされたり、詐欺罪に問われたりする可能性があります。

実際、ある不動産仲介会社が中古マンション1棟を購入して転売する際、「前所有者家族が飛び降り自殺をしていた」という事実を告知しておらず、東京地裁にて損害賠償を命じられたこともありました。

不動産取引においては、売主様が瑕疵担保責任を負わない「瑕疵担保責任免責の特約」というものもあります。

これは高額な修繕費の支払いができない場合や、破産寸前の不動産売却で結ばれることが多いのですが、瑕疵担保責任免責の特約を結んでいるからといって事故物件の告知が必要ないわけではありません。

事故物件の告知義務は、期間や物件の取り壊しによって消滅するものではありませんので、知っている情報は包み隠さず全て告知するようにしましょう。

事故物件を売却するために

事故物件を売却するために

事故物件を売却するには、心理的瑕疵を緩和させることが重要です。

建物内で事故が起きた場合、少なくともハウスクリーニングやリフォームをする必要があります。一戸建ての場合、解体するという方法もあります。

ただし、これらの対処をしたからといって事故物件であることには変わりありません。

もちろん告知義務を果たす義務もありますので、事故物件である旨の告知は必ずおこなってください。

また、心理的瑕疵の緩和には高額な費用がかかったり、判断が難しかったりするため、事故物件売買の実積が豊富な不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。

まとめ

事故物件を売却する際は、売主様の告知義務が必須となりますので、まずは売ろうとしている物件が事故物件に該当するかどうかを確認してみましょう。

「瑕疵担保責任免責の特約を結んでいるから大丈夫」という方でも、事故物件に関する告知を怠った場合は心理的瑕疵責任を負うことがあります。

そのため、事故物件に該当する場合は売却前に必ず告知をおこなってください。

また、事故物件を売却するためには「住みたくない」と思わせる心理的瑕疵を少しでも緩和させることが重要です。

しかし、それには高額なコストがかかったり、判断が難しかったりするため、まずは事故物件の取扱いに強い不動産仲介会社に相談してみましょう。

<監修者>

中村昌弘

宅地建物取引士

マンションディベロッパーにて、新築マンションの販売・仲介や用地取得の業務を経て独立。自身でも不動産売買経験があり、不動産投資にも精通している。現在は、不動産関係の記事も多数執筆しており、フリーライターとしても活動中

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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