地上権は自由に売買可能?土地の売却との違いとは

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地上権は自由に売買可能?土地の売却との違いとは 地上権は自由に売買可能?土地の売却との違いとは

不動産売却では地上権も重要なポイントとなります。
地上権について理解していない場合、思うように売却できないだけでなく、トラブルになる可能性もあるため、正しい知識を知っておくことが重要です。
そこで今回は、地上権の性質や賃借権との違い、地上権の取得方法についてわかりやすく解説します。

地上権とは

<民法265条>

「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」

地上権とは、他人の土地を借りて地上・地下(地中)・空中を活用できる権利のことをいいます。

具体的には建物を建てることはもちろん、樹林を植えたりトンネルを掘ったりすることもでき、借地権のひとつとして分類されます。

また、地上権は土地代を支払う代わりに自分で直接保有することができるため、住宅の譲渡やまた貸し、土地の売買においても所有者の承諾が必要ありません。

つまり、契約期間中は借地人が所有者となるわけです。ただし、契約書に「所有者に報告する」などの内容があれば、所有者に報告する義務があります。

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権の違い

借地権には「地上権」のほかにも「賃借権」があります。

どちらも他人の土地を借りて利用できる権利ですが、効力としては地上権の方が上です。

地上権 賃借権
権利 物権 債権
登記 あり
(登記への協力義務が地主にある)
通常はされない
抵当権の設定 不可
土地代 かかる
譲渡時の承諾 不要 必要

地上権に関しては権利の性質が「物権」となるため、地主の承諾がなくても譲渡又は貸し出しができます。

また、地主は地上権の登記に協力する義務があり、さらには、地上権に抵当権を設定することも可能です。

そのため、誰に対しても「この土地の地上権を持っています」と主張することができます。

一方、賃借権については権利の性質が「債権」となり、地主の承諾なしに譲渡又は貸し出しはできません。

さらに、登記簿登録は建物のみとなりますので、抵当権も建物自体にしか設定することができないのです。地上権の場合は地主に登記への協力義務がありますが、賃借権の場合は建物の登記をしなければ、第三者に賃借権を主張できません。

地上権を購入するための取得価格と手続き

地上権を購入するための取得価格と手続き

地上権の購入取得にかかる金額は、その土地の相場の2~7割程度というのが一般的です。

地上権の登記には「登録免許税」として固定資産税評価額の1,000分の10が必要となり、さらに「司法書士報酬」として5万円前後が必要となります。登記は約1~2週間で完了します。

地上権の存続期間は契約内容によっても異なりますが、地上権の存続期間は最短でも30年になるので、仮に契約書に20年と記載しても30年は存続します。

そして、地上権の取得パターンは以下の3つです。

地上権設定契約

地主と地上権設定契約を結ぶ方法で、最も一般的な方法となります。

土地の使い方は地上権設定契約で定められた範囲に限られるため、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

譲渡、相続・遺言、時効

他人から地上権の譲渡を受けたり、相続を受けたりするほか、時効によって地上権が取得できる場合もあります。

時効というのは、地上権を持っていないにもかかわらず地上権者のように使用していた場合に、一定期間を過ぎると法律によって地上権が与えられるというものです。

これらの方法で地上権を取得した場合は、「地上権取得前の使用用途」に縛られることとなります。たとえば、地上権を取得する前に「居住用」として利用していた場合は、そのまま居住用以外には利用できなくなります。

法定地上権

法定地上権は、法律上の条件を満たすことで地上権を取得することができます。法律上の条件とは、競売などにより土地と建物の所有者が別々になったときです。

たとえば、土地と建物をAさんが所有しており、競売にかけられたことで土地はBさん、建物はCさんが所有していたとします。このように、競売などで土地と建物の所有者が別々になった場合は、建物の所有者を守るために建物に地上権が発生します。

<民法388条>

「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。」

まとめ

地上権は借地権のひとつで、その土地の活用について所有権並みの権利が得られます。

あくまで所有権は地主にありますが、その土地を自由に使うことができ、承諾なしに譲渡することも可能です。

また、地主による登記義務もありますので、登記簿を見れば地上権が設定されていることを容易に確認することもできます。

ただ、地上権は賃借権と比べて流通が少なかったり、ローンが付きにくかったりという不利な面もあります。そのため、地上権者が自身の所有する地上権(定期借地権(地上権付き)マンションなど)を売却しにくいなどのデメリットがあるのも事実です。

地上権登記が必要になった際は必ず専門家へ相談するようにしましょう。

<監修者>

中村昌弘

宅地建物取引士

マンションディベロッパーにて、新築マンションの販売・仲介や用地取得の業務を経て独立。自身でも不動産売買経験があり、不動産投資にも精通している。現在は、不動産関係の記事も多数執筆しており、フリーライターとしても活動中。

  • ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
  • ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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