地上権は自由に売買可能？土地の売却との違いとは

＜民法265条＞

「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」

地上権とは、他人の土地を借りて地上・地下（地中）・空中を活用できる権利のことをいいます。

具体的には建物を建てることはもちろん、樹林を植えたりトンネルを掘ったりすることもでき、借地権のひとつとして分類されます。

また、地上権は土地代を支払う代わりに自分で直接保有することができるため、住宅の譲渡やまた貸し、土地の売買においても所有者の承諾が必要ありません。

つまり、契約期間中は借地人が所有者となるわけです。ただし、契約書に「所有者に報告する」などの内容があれば、所有者に報告する義務があります。

借地権には「地上権」のほかにも「賃借権」があります。

どちらも他人の土地を借りて利用できる権利ですが、効力としては地上権の方が上です。

地上権に関しては権利の性質が「物権」となるため、地主の承諾がなくても譲渡又は貸し出しができます。

また、地主は地上権の登記に協力する義務があり、さらには、地上権に抵当権を設定することも可能です。

そのため、誰に対しても「この土地の地上権を持っています」と主張することができます。

一方、賃借権については権利の性質が「債権」となり、地主の承諾なしに譲渡又は貸し出しはできません。

さらに、登記簿登録は建物のみとなりますので、抵当権も建物自体にしか設定することができないのです。地上権の場合は地主に登記への協力義務がありますが、賃借権の場合は建物の登記をしなければ、第三者に賃借権を主張できません。

地上権設定契約

地主と地上権設定契約を結ぶ方法で、最も一般的な方法となります。

土地の使い方は地上権設定契約で定められた範囲に限られるため、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

譲渡、相続・遺言、時効

他人から地上権の譲渡を受けたり、相続を受けたりするほか、時効によって地上権が取得できる場合もあります。

時効というのは、地上権を持っていないにもかかわらず地上権者のように使用していた場合に、一定期間を過ぎると法律によって地上権が与えられるというものです。

これらの方法で地上権を取得した場合は、「地上権取得前の使用用途」に縛られることとなります。たとえば、地上権を取得する前に「居住用」として利用していた場合は、そのまま居住用以外には利用できなくなります。

法定地上権

法定地上権は、法律上の条件を満たすことで地上権を取得することができます。法律上の条件とは、競売などにより土地と建物の所有者が別々になったときです。

たとえば、土地と建物をAさんが所有しており、競売にかけられたことで土地はBさん、建物はCさんが所有していたとします。このように、競売などで土地と建物の所有者が別々になった場合は、建物の所有者を守るために建物に地上権が発生します。

＜民法388条＞

「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。」

地上権は借地権のひとつで、その土地の活用について所有権並みの権利が得られます。

あくまで所有権は地主にありますが、その土地を自由に使うことができ、承諾なしに譲渡することも可能です。

また、地主による登記義務もありますので、登記簿を見れば地上権が設定されていることを容易に確認することもできます。

ただ、地上権は賃借権と比べて流通が少なかったり、ローンが付きにくかったりという不利な面もあります。そのため、地上権者が自身の所有する地上権（定期借地権（地上権付き）マンションなど）を売却しにくいなどのデメリットがあるのも事実です。

地上権登記が必要になった際は必ず専門家へ相談するようにしましょう。

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