投資用ワンルームマンションの売却はどの時期がベスト？

国土交通省で公表している「不動産市場動向マンスリーレポート」では、不動産市場の動向を把握するためにさまざまなデータが掲載されています。平成31年2月に公表されたものをみると、首都圏における中古マンションの平均価格や平方メートル単価は月によって多少上下しているものの、全体的には上昇傾向にあります。つまり、首都圏では中古マンションの価格が上昇しているといえるでしょう。

中古マンションの平均価格や平方メートル単価が上昇している理由としては以下が挙げられます。

新築マンションにかかるコスト増

建築・土木業界では人手不足や資材不足が続き、建築費用が高騰しています。また、都心ではマンションを新築するための土地を取得することが困難である状況が続いています。

このような背景から新築マンションにかかるコストが増大しているのです。

また、上記の建築費高騰には、2020年東京オリンピック・パラリンピック関連の施設建設などに資材や人手が割かれていることも影響しているでしょう。

そのため、相対的に比較的価格の安い中古マンションに人気が集中し、価格が上がっています。

単価はいつ落ち着くのか

上記のことから、2020年の東京オリンピック・パラリンピックが終わると、建築費高騰が落ち着き、新築マンションの販売価格高騰も落ち着いてくるのではないかと考えられています。

2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催後に必ずしもマンション価格が下落するとはいえませんが、2020年が1つのターニングポイントとなることが想定されるでしょう。

ワンルームマンションの売却に悩んでいる方は、東京オリンピック・パラリンピックが始まる前までに検討することをおすすめします。

先ほど解説したように、中古マンションの平均価格や平方メートル単価は上昇傾向にあります。しかし、「上昇し続けているから売却はいつでもいい」というわけではありません。ここでは、ワンルームマンションの売却時期を検討する上で目安となる時期について解説します。

空室になった

所有しているワンルームマンションが空室になった時は、マンションの売却をする1つのタイミングとなるでしょう。空室の状態であれば、投資用としてだけではなく居住用として購入を検討している人も対象となるからです。

購入時のローンが完済した

不動産を購入する際、金融機関などからローンを借り入れて購入する人が多いでしょう。ローンの完済というのも売却を検討する1つの目安となります。投資用であればそのまま貸し出して家賃収入を得る選択肢もありますが、中古マンションの価格が上昇している今、オリンピック前に売却するというのも検討の1つとなるでしょう。

大規模修繕の前

分譲マンションで避けて通れないのが「大規模修繕」です。修繕積立金が潤沢にあるマンションであれば良いのですが、資金不足であれば追加徴収が発生してしまう可能性があるのです。大規模修繕の前に売却をするというのも1つの目安となるでしょう。ただし、売却までに支払った修繕積立金は返還されませんのでご注意ください。

5年を超えて所有した時

不動産を売却すると、「譲渡所得」という所得に対して税金が課されます。不動産における課税譲渡所得は、「譲渡価額―（取得費＋譲渡費用＋特別控除等）」により求められます。

税金は課税譲渡所得に税率を掛けて計算されるのですが、所有期間が5年を超えているかによって税率が異なります。

所有期間が5年以下の場合は税率39.63%（所得税30.63%・住民税9％）、5年を超えている場合は税率20.315%（所得税15.315％・住民税5%）と大きく異なるのです。「売却する年の１月１日時点で、所有期間が５年を超えているか」という点も、売却を検討する1つの目安となるでしょう。

ワンルームマンションを売却する際に考えたいのは、「住みながら売却する」「空室の状態で売却する」どちらの状況で売りに出すのかということです。

ワンルームマンションに住みながら売却する場合、居住用として検討する人にとっては内覧の際に家具の配置や生活感などが参考になるかもしれません。

しかし、ファミリー向けのマンションと比較すると、居室が広くないため生活感が出てしまいマイナスの印象を与えることもあります。したがって、空室の状態での売却が望ましいといえるでしょう。

また、空室の状態で売却する場合は、鍵を現地に設置するなどにより、内覧希望者と日程調整をする必要がなくなります。住みながら売却する場合よりもスムーズに内覧ができるといえるでしょう。

しかし、空室の状態で売却するということは、他に自分の住居を確保しなければならないということ。ご自身の状況をよく考えて売却方法を検討しましょう。

ワンルームマンションを売却する際、先ほどご紹介した譲渡所得に関する税金だけでなくさまざまな税金がかかります。

例えば、不動産売買契約書に添付する収入印紙（印紙税）、所有権移転登記にかかる登録免許税など、売却の際は販売価格だけでなく売却にかかる費用や税金についても把握しておきましょう。

なお、ワンルームマンションが居住用財産である場合は、特別控除を受けられる可能性があります。「3,000万円の特別控除」「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」「特定の居住用財産の買換え特例」といった特例や、売却時に損失が発生している場合に損失の繰り越し控除が受けられる特例があります。

特例にはそれぞれ条件があること、特に買換えに関する特例の場合は買換え資産の床面積に指定がありますから、対象となるかどうか事前に不動産仲介会社などに確認することをおすすめします。

現在の不動産市場状況から、ワンルームマンションを売却する時期の目安などを解説しました。ワンルームマンションを売却する時期として、東京オリンピック前である今も候補となるでしょう。

ワンルームマンションは通常のマンションの売却と異なりますから、信頼のできる不動産仲介会社に依頼することが非常に重要です。ワンルームマンションの売却に悩んでいる人は、複数の会社に一括査定を依頼できるすまいValueへ依頼をしてみてはいかがでしょうか。